作者 | 西西莉娅
来源 | 选址960
1 | 中关村鼎好大厦易主3月29日中关村大街再传出大宗物业交易消息，专注全球私募市场的投资管理公司瑞士合众集团 (Partners Group)与啟城投资(Ascent Real Estate Investors）、颢腾投资(Sigma Delta Partners Investment），中东家族财富基金（The Family Office Co.)等财团联手以13.4亿美元（人民币90.2亿元）收购了中关村鼎好大厦大部分股权。
目前瑞士合众集团（Partners Group)官方媒体账号已「官宣」这笔交易。
中关村鼎好大厦建筑面积共176,976平方米，包括两栋办公楼和一个大型零售综合体，每平方米成交价50967.36元。
瑞士合众集团 (Partners Group)董事总经理Rahul Ghai在公告里透露：『收购鼎好广场非常适合合众集团长期的「购买，升级改建和销售」策略，我们计划实施一项持续多年的价值升级计划，将鼎好广场转变为集团核心房地产资产。』
言下之意，外资财团这次联手收购鼎好大厦，意在对其升级增值，然后觅机出售。
值得注意的是，鼎好大厦策划总监姜惠平在2015年的采访中说过，鼎好大厦整体建筑面积为20万平方米，其中17万平方米已租予创新工场、国美商城、国际技术转移中心、清华科技园和新东方等公司，剩下的皆为电子卖场。
2 | 背后的阴霾：产权分散本次外资财团来势汹汹，动用近百亿资金只买下鼎好大厦大部分股权。相信与原业主（北京鼎好天地电子市场有限公司）早年对外出售鼎好电子卖场部分产权，并一直迟迟无法从小业主手上回购产权有关。
除产权分散，多种分包租约并存，如鼎好电子卖场早年曾与部分租户签订租期较长的租约，承租的第一手租户另外再把商铺租予他人。这些原因共同导致卖场三楼清退工作迟迟未完成。
选址960与卖场三楼商户交流时，获悉三楼商户主要通过渠道销售电子产品，绝少零售业务，因此不受人流减少影响。尽管已获悉鼎好大厦连同卖场一起易手的消息，三楼商户依然如常地做生意，选址960穿梭其中，不时看到商户在打游戏、煲剧、闲话家常。
部分向小业主租用商铺的商户对选址960说，『如果小业主将店铺产权卖给物业，我们马上要搬走了，因为我们的铺租都是月结的。可是小业主手上的产权也是50年的。』其中一位商户对选址960说。
目前，除三楼外，鼎好卖场已基本完成商户清退工作。
写字楼的产权一般只有50年，鼎好卖场的楼龄目前已届16年。在已完成商户清退工作的楼层，随处可见电子卖场的「痕迹」——悬挂在空中的天线、布满裂缝和破洞的承重墙……
中关村产业升级计划，对入驻企业的类型有明确要求，必须是从事创意、研发、投融资服务等领域的企业才能入驻写字楼。可是这类企业的类型和需求，都与鼎好大厦过往一直服务的企业相差甚远。
以鼎好卖场目前的情况来看，即使顺利回购分散的产权、解决租约分包的问题，外资财团还需耗资进行卖场的升级改建，之后才能开始招商。羊毛出在羊身上，预计鼎好大厦完成改建，对外招商时，租金或售价将大幅攀升。
参考写字楼中介平台大数据，鼎好大厦一、二期当前平均挂牌租金价格约为8.44元/㎡·天，出租率接近100%，未来该项目进一步改造升级后，单价或将迈入「10元大关」，即年纯租金收入约为6.46亿元以上。
根据写字楼租赁平台数据，鼎好现在租金约为8.44元/平/天，如果改建后的租金能够提升到10元/平/天，考虑到中关村写字楼的极低空置率，鼎好的年租金可以达到6.46亿元，这意味着，不考虑改造成本，外资财团用13.9年可以收回成本。当然，买下鼎好的财团并不打算长期持有，买进-修复-卖出，才是他们的常用套路。
4 | 收购方是何方神圣本次收购鼎好大厦的瑞士合众集团 (Partners Group)是一家全球私人市场投资经理，拥有880亿美元的管理资产，在全球拥有19个办事处和1200多名员工，多年来专注经营投资私募股权、私募房地产、私募基础建设及私募债投资等业务。
与瑞士合众集团一起联手收购鼎好大厦的啟城投资（Ascent Real Estate Investors）是一家14年来专注于投资中国房地产的投资管理公司，隶属于凯雷集团旗下的团队组建；颢腾投资（Sigma Delta Partners Investment ）是一家综合投资管理平台，由华平投资集团(Warburg Pincus)前高管创建，多年来专注于收购、开发和运营中国高品质商务写字楼；中东家族财富基金（The Family Office Co.)是一家总部位于巴林的全球资产管理公司，为阿拉伯地区的超级富翁、知名人士提供私人财富管理服务。
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4月10日（周三）下午，不见不散。
