三大业务板块并进，龙湖开启“增肌控重”之路

2023年3月17日，龙湖集团公布了2022年全年业绩。根据年报披露，2022年，龙湖集团营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；归属于*的核心净利润为225.4亿元，稳中有增；平均借贷成本4.10%，持续保持低位。

2022年全年业绩发布会（从左至右依次为：龙湖集团首席财务官赵轶，董事长兼首席执行官陈序平，高级副总裁兼地产航道总经理张旭忠）

据年报显示，2022年，龙湖集团实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；归属于*的核心净利润225.4亿元，同比亦稳中有增，龙湖难得地保持了营收和利润的双正向增长。

业绩会上，龙湖集团新任掌门人陈序平，坦言业绩的来之不易，他用“增肌控重”与“难而正确”来解释龙湖对行业变化的应对，在过去一两年里，龙湖要控负债总额，也要利润稳中有增，还要优化资产质量，“这就意味着需要更加的自律，更高的经营水平，更注重公司的资产质量。”

目前行业发展已进入持续稳定发展的新阶段。在龙湖管理层看来，（当前的环境）是适合于龙湖这样的长期主义企业可持续发展的。

长期主义是个知易行难的命题。过往，龙湖坚持财务策略的审慎，重金布局商业，加码长租公寓，对数字科技转型持续投入，三十年来，这家习惯“天晴补屋顶”的企业，所坚持的也不过是“长期主义”这寥寥四个字。

过去一年，被龙湖视为“稳压器”的商业投资、长租公寓业务，分别实现租金收入94.3亿元、24.4亿元，对应同比增幅为16%、9%；龙湖智创生活保持快速增长，全口径营业收入（合并抵消前）达137.5亿元，同 比增长24%；而智慧营造品牌——龙湖龙智造，为龙湖集团基于过往TOD项目营造经验及数字科技赋能的自然产物，在发布首年即实现盈利。

在2022年，龙湖集团经营性收入合计达到236亿元，同比增长25%，创下历史新高，经营性利润占比已提升10个百分点至27%。

对于收入及利润稳定且持续增长的贡献，正是龙湖长期持续投入，所期待获得的结果。据陈序平预计，在未来五年以内，龙湖集团的运营及服务业务利润占比非常有希望达到50%以上。

在他看来，这也将让龙湖的利润盘面更加健康。

波动的周期或许对这家企业的战术有所扰动，却没有干扰到其稳健的财务策略。在报告期末，龙湖集团一年内到期的短债占比约9.9%，平均贷款年限延长至6.67年，4.10%的平均借贷成本持续保持在低位。相应的，龙湖依然是境内外全投资级评级房企之一。

如赵轶在业绩会所述，“过去几年龙湖穿越周期的一个很大利器就是债务结构。”为了赢得更多战略主动权，龙湖提前偿还了全部2023年到期的境外债务。

多年来，坚持克制谨慎并高度自律的财务策略几乎已是刻在龙湖之上的标签，其也因此获得了行业的认可。2023年2月9日，标普再次确认龙湖集团的投资级评级，并上调其展望。

不仅如此，伴随着政策从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展，龙湖集团于2022年末成功发行首单“第二支箭”，而后亦完成了首单“内保外贷”的提取。

保持战略定力，将风险前置，龙湖在印证房企能够平稳穿越周期后，也为未来兑现更多潜力埋下伏笔。

数据显示，在1-2月，龙湖集团全口径销售金额为282亿元，同比增长超过四成，行业排名进一步提至第七位。

2023年，龙湖集团在年度报告披露的数据中，加入了开发、运营、服务的全新维度。站在即将来临的新周期起点上，龙湖集团再次对业务板块进行了梳理与重构，为外界展现了一个更为清晰的业务矩阵。

业绩会上，陈序平将其称为“1 2 2”的三大业务板块格局。在他看来，在“一个龙湖”的统一体系下，一个开发航道、两个运营航道、两个服务航道，为龙湖穿越周期之后的后续发展，提供更大的空间。

据龙湖集团的披露，开发板块由地产开发业务组成，将持续打磨产品品质，聚焦改善性需求；运营板块主要包括商业投资与长租公寓两大业务，将对应当前增量市场向存量市场发展的趋势；而以龙湖智创生活以及龙湖龙智造构成的服务板块，则将进一步把握新型城镇化带来的红利，以轻资产的形式带动企业快速发展。

2022年，龙湖集团运营业务、服务业务收入双双超过百亿元，三大业务板块并进的格局已初步形成。陈序平用“庆幸”来表示当下龙湖的业务盘面，“经过这波周期，龙湖‘开发 运营 服务’格局进一步健全。”

据龙湖管理层的规划，在2023年，开发业务板块将以“品质提升，效率优先”为关键词，在高能级城市的核心区域，通过产品力的打造等动作进一步提升盈利能力和周转能力；

运营业务板块将围绕“轻重并举，精细运营”展开，商业投资航道预计将新开5座重资产、6座轻资产合计11座商场，冠寓继续提升运营效率，保持良性的盈利增长；

服务业务板块将坚持“客户至上，满意 惊喜”的理念，龙湖智创生活继续苦练内功，而对于智慧营造业务龙湖龙智造，则是跑出生意逻辑，进一步树立口碑。

如其业绩会主题词“聚而向前，行且坚毅”所体现，三大业务板块协同并进，即是龙湖集团做大做强“一个龙湖生态体系”的关键路径。

通过观察经历完整城镇化周期的海外成熟市场，龙湖对于未来的思考已日渐清晰。创立已超过70年的住友不动产，其开发、投资以及各项服务业务的收入，便在岁月的打磨下逐渐趋于平衡，并支撑其数十年维持着行业头部的地位，成为佼佼者。

而对于中国房地产市场来说，龙湖作为行业先行者踏出的新一步，亦成为行业的启示，是对房地产企业生命力的注解，也关于未来长相的答案。