权力的游戏（地产版），铁王座谁来坐？

兰尼斯特家族——融创

族徽：绯红地上的金色咆吼猛狮

族语：听我怒吼（Hear me roar）

共同性

巩固权力、快速扩张，但反受其害

凯岩城的兰尼斯特家族是中西部非常重要的家族，传闻兰尼斯特家族因出产金矿成为七国最富有的家族，还是“铁金库”的朋友。

而我们说融创，就必须要说说顺驰。1997 年底，亚洲金融危机爆发，中国经济面临重大压力，启动内需成为主要战略任务。这时候，一直被限制发展，却能够带动巨额消费的房地产业突然受到重视。1998 年，国家停止福利分房政策，接着中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》，取消了以往对个人住房信贷的多种限制，并允许多家商业银行进入住宅抵押贷款市场。由此，压抑多年的住房需求被彻底地释放了出来，中国房地产业开始爆发式地成长。顺驰也在此过程中迅速崛起。到 2002 年底，快速成长中的顺驰在天津累计开发了 30 个项目，建筑面积达数百万平方米， 占到天津全市房产总开发量的 20%。

为了实现封王的理想，顺驰开始疯狂在全球拿地，顺驰的一切都在围绕“速度“两个字，通过挑衅同行（万科）增快宣传速度，不惜成本增加拿地增快拿地速度，铺天盖地发布高调广告增加销售速度，连夜赶工增加建筑周期。甚至因为工期太紧，于是工人为求快而不顾质量。

2004年由于中国房地产不断升温，政府终于出手调控了。3月25 日，推出再贷款浮息制度；4月27日，央行电话通知暂停突击放款；4月29日，国务院办公厅颁发“严格土地管理”的紧急通知；5月1日，银监会宣布“进一步加强贷款风险管理”的 7 项措施。这一条条调控房地产行业的法律法规导致了很多房地产公司的资金断裂，首当其冲的就是资金链紧绷的顺驰。说实话顺驰的失败不能怪世事无常，归根结底还是孙宏斌制定的战略太激进了，激进到毫无应对突发时间的能力。

兰尼斯特家族的瑟曦，本想通过抬高教会的权力巩固自己的权力，审判对自己王位产生威胁的提利尔家族的小玫瑰和百花骑士，但自己却被反噬。后来瑟曦被剃光全身的毛发，赤身裸体地从从贝勒大圣堂一直走回红堡。就好像顺驰的成是快速扩张，败也败在快速扩张。

顺驰资金链锻炼之后，孙宏斌将其低价卖给了路劲基建，随后开始筹备新的公司。脱离了顺驰，新生的融创中国承载了他东山再起的梦想。孙宏斌的狂热和狼性团队再一次体现了出来，2007年时，融创中国已成功进驻天津、重庆、北京、苏州、无锡这五大城市。2017年9月1日，融创中国控股有限公司发布2017年8月未经审核营运数据显示，2017年8月，本集团实现新增预订销售金额人民币315.7亿元（同比增长187%），合同销售金额人民币305.4亿元（同比增长237%）。

而融创今年最大的特点就是救火，先是1月份拿了150亿给了贾跃亭，结果7月没到乐视就大崩盘，7月又甩了630亿给万达，算是缓解了万达的债务。

问题是，融创自身也问题多多，融创是中国地产领域负债率较高的企业。2016年中报显示，融创中国资产负债率高达82.78%，居高不下的负债下，融创今年半年时间又豪甩1000亿收购，这样做一是账面现金会接近枯竭，二是负债会进一步提高，财务成本会不断增加，那么一旦市场有变，融创该如何破这个局呢？

瑟曦和融创一样，虽然遭受了重创，但没有就此倒下，反而越战越勇，但迅速扩张后会不会跟上次碰到一样的结果呢？

拜拉席恩家族——万达

族徽：一只奔驰的带着王冠的黑鹿

族语：怒火燎原（Ours Is the Fury）

共同性

曾经的王者

风光不再、资产缩水

“一座万达广场，一个城市中心” 万达是商业地产起家，万达的军事化风格明显，企业运营效率非常高，从拿地到商场开业的周期卡的很死。万达为了商场的百分百开业，从很早就开始自己打造或者扶持一些主力业态，比如万千百货（现已更名万达百货）、万达影院、大玩家、大歌星等等，减轻了招商压力。

从经营模式来说，这也是万达地产做的最令人称赞的地方。早期开发商为了实现资金快速回笼，弥补开发所带来的巨大资金漏洞，都会采用大量销售物业的做法，虽然一定程度上缓解了资金紧张的问题，但是产权的分隔打乱了统一的规划，会使后期管理失控。第三代万达产品一改传统，形成了以“订单模式 高销售回报”为前提的以售养租模式，根据商家意愿签订意向书，开发前征求商业意见，然后再据商家需求进行商铺规划设计；销售住宅、写字楼，商业全部自持，这种合理的自持比例，不仅不会使资金紧张，后期的回报也会更大。

我们必须要说万达是成功的，就像拜拉席恩家族，在篡夺者之战后更是登上铁王座，成为统治者。万达集团曾经也是不断高歌猛进，各地开花，带起的任何一个话题都能造成全民参与的热潮，一时风头无两。但劳勃在登上王位后，将伊里斯二世留下来的金钱尽情挥霍，以满足自己的各种物欲享受，等到琼恩·艾林死后，艾德接手首相之职，这才惊觉王室已经欠下六百万金龙巨债。乱由内始，王国在后期分裂，地盘不断缩水、实权旁落，该如何解决资金这一关呢？

近期房地产圈发生的大事就是万达将十三个文旅项目的91%股权转让给融创，代价为295.75亿元，同时，融创以335.95亿元收购万达76个酒店项目，收购总代价为631.7亿元。就如同被酒后打猎被野猪顶死的劳勃，他死后，拜拉席恩家族的史坦尼斯和蓝礼也没得到好下场，现在仅剩劳勃的私生子小铁匠。

今天的万达，在外人看来，风光无限，庞大的数量，巨大的号召力，强大的掌控力。而另一方面，是巨大的资产负债比，拿地越来越贵的无奈，房价步履蹒跚的隐患。轻资产后的万达，将走向何方？

坦格利安家族——万科

族徽：黑底红色的独身三头喷火龙

族语：血火同源（Fire and Blood）

共同性

龙头老大，行业先驱

踏踏实实、守住底线

作为行业内的先行者，万科从先动优势中获益良多，业务线可以说全国最长，走到哪儿都能看到万科的项目。难能可贵的是他不像这个国家很多行业先行者那样利用市场优势蒙钱，而是一开始就踏踏实实做好产品和服务，并一直保持到今天。

龙妈看似柔弱，但谁也没想到她能以自己的血肉之躯孵化三条火龙、解放奴隶，建立起一只无垢者、次子团、多斯拉克的庞大军队并一步一个脚印打下了自己当前的版图。可以说她是整部剧中，脚步走得最坚实的一个。

作为一个拥有三条龙的统治者，她会为龙卓耿伤害无辜而愤怒，并将其锁入山洞，而当她兵临君临城下，面对唾手可得的铁王座，她停下来仅仅因为怕伤害到君临的无辜百姓。

万科的产品研发水平也是全国领先的，产品定位中端和刚需，对市场需求的定位和判断比较精准，相应的创造出多条有竞争力的产品线，从最早的青青家园、城市花园到金域蓝湾、万科城等等不一而足。

“价格是一道筛子，能在项目中集中一批同质化的业主”这句话在万科身上是特别明显的，万科的产品本身不是什么高端货，但比一般社区贵的价格造就了一批爱生活有品位的万科业主。当然，定位准的同时，万科的产品往往没什么亮点。万科对住宅，尤其是首置、首改类的住宅的理解是走在行业和市场前列的，产品看着朴实但好用耐用，反而在销售阶段没有什么特别拿得出手的卖点，主要靠出色的前期定位和客群锁定赢得大势。

作为规模巨大的企业，万科的节奏感、对政策大势的把握以及项目开发周期的管理堪称大师级别，每年整体规模也以控制为主，很多城市公司到了年底甚至都开始放缓推盘速度，多么让人羡慕嫉妒恨的玩法。

提利尔家族——龙湖

族徽：一朵盛开于青翠绿野之上的金玫瑰

族语：生生不息（Growing Strong）

共同性

生生不息：闷声发大财

南境守护者、统治者为优雅女性

一步一个脚印

提利尔家族是《权力的游戏》中重要的家族之一，被称为南境守护的提利尔家族庞大而富有。

生生不息。

其实它有一个更通俗的翻译：闷声发大财。

家族出身不好又什么样？只要我活着，就有出头的机会。

家族箴语低调又怎么样？强取胜于苦耕霸气，被打得俯首称臣，龟缩在小岛上吃土；听我怒吼霸气，老爷子惨死厕所，堂堂皇后裸体游街。

提利尔家族的玛格丽在被大麻雀抓住后，曲意逢迎，给祖母递了一张密信，那信上画的是什么？一朵玫瑰，一朵生生不息的玫瑰。

玛格丽，真正的高庭玫瑰，她真正领悟到了家族的真谛。所以她到了任何地方，面临任何形式都能很快适应，融入其中并且获得充足的人脉，利用人脉整合和攫取资源，最终实现自己的目的。

龙湖可以说是从刚起步、小规模的时候就确立了清晰的价值观和长远规划，并且一直秉承着这些发展战略，这一点对任何企业都是非常难能可贵的。

头脑清醒的龙湖非常有耐心，不急于扩张，在重庆一地开发了各个业态的项目并提供优质的物业服务，打造了完整成熟的产品、管理、人才、文化和营销体系，这才开始走出重庆——可以说一下山就是高手。

同样稳健的是每进入一个城市都深耕细作，战略清晰还体现在龙湖的财务管理，从很早就非常重视财务稳健并用财务来指导决策，建立制度。08、09年左右龙湖第一次筹划上市，但遇到金融危机世道不好，当时和龙湖一起做IPO的河南建业坚持急于上市，结果发行价只有2块，龙湖坚持没上，等到10年底上市的时候发行价做到了7块多。包括现在龙湖的财务操作水平也是业内一流，绝不碰信托，经常做海外融资，财务成本在全国来说都是最低的之一，各项财务指标在香港内房股中都名列前茅。

龙湖的产品力是打入江湖的第一把利剑，园林景观和物业服务在国内迅速建立起口碑，样板区像梦中骑着白马的高富帅一样亮瞎了所有人的眼睛，

最值得提到的是龙湖的创立者吴亚军，和提利尔家族的统治者一样，也是一位十分优雅的女性。实际上大量的战略、企业性格都有着她深深的烙印。她也是中国企业家里最低调的老板，没有之一。

葛雷乔伊家族——碧桂园

族徽：一只黑色底衬的金色海怪

族语：强取胜于苦耕（We Do Not Sow）

共同性

异军突起，令人闻风丧胆

眼光独到

非中心区域作战

铁群岛的葛雷乔伊家族，拥有强大的海军和比较出色的单兵素质，孤垂海外也算是有地利。铁群岛位于维斯特洛大陆西面，环境严酷，地形峻峭。其家族世代以海盗抢夺为生且以此为荣。

碧桂园可以说是这几年房企中的黑马，套路出人意料，增长速度恐怖，不仅在16年业绩翻番闯入3000亿龙头阵营，并且在2017年迄今为止的销量一直在前三名。这几年，三四线城市库存严重，碧桂园逐步调整重心，向一二线城市进军并且大手笔开发东南亚房产。应该说，这一战略调整目前已经取得成功内部区域交叉竞争，围绕着一个城市可能有若干个区域内部展开争夺，残酷而激烈的投资考核加速着碧桂园的项目获取速度，呈现出当下一二三四五线城市火力全开的局面。

碧桂园将这种“快速回笼资金，快速扩张市场”的模式不断复制到极致，究其原因是其定位精准。国家大力扶持城乡经济，碧桂园以强有力的品牌影响力来说服当地政府，并以极低的价格合到土地，在极短的时间内将房子盖好进行销售，本地人发现碧桂园的房子并不比本地的一些楼盘价格高，自然就去买碧桂园的了，相对来说，人家毕竟在宣传、管理、配套等方面要成熟许多。

虽然《权力的游戏》是以葛雷乔伊反叛失败开篇，葛雷乔伊的家族的继承人席恩被艾德·史塔克收为养子。但我们也不能不承认铁群岛的实力。他们常年盘旋在海上，新一季的攸伦在侄子侄女带走了岛内最精锐的舰船与水手投奔龙妈之际，攸伦几乎是无中生有再造了一支强大的舰队，一战肃敌，重创了龙妈的盟军。可谓是异军突起，令人闻风丧胆。

他野蛮的战略作风也让人不寒而栗。这一点也和碧桂园的发展十分相似。同样不在中心城市作战，采取“农村包围城市”，但眼光独到、手段狠辣。

史塔克家族——中海

族徽：白色雪原上的一只银灰色冰原狼

族语：凛冬将至（Winter is Coming）

共同性

起点早、起点高

厚积薄发

史塔克家族（House Stark）是北境最古老、最显赫也是最重要的家族。而中海也很有历史底蕴，其前身中海建在文革后就作为支援香港建设而成立，在港澳承建或者参与过一批又一批重要的工程，包括机场、迪士尼、填海、驻港部队、大型酒店等等。80年代就开始在珠三角、港澳做房地产，本身就成长在一个更优质更开放的经济和商业环境里，又是中国最早的房地产兴起之地，可以说是行业起点早，企业起点高。

史塔克家族的族语的完整版应该是：“凛冬将至，独狼死，群狼活。”他们世世代代守卫着北境的安危，抵御外敌的入侵。史塔克家族也遭受过重创，艾德的被*、萝卜和凯特琳在血色婚礼的殒命、瑞肯死的不明不白…….但史塔克家族并没有衰落下去，而是厚积薄发。

而中海在经历了97年亚洲金融风暴后，就开始懂得做周期性操作、现金流管理、成本管控。

周期操作能力通俗的说就是如何在经济环境波动、政策大势变化的情况下不仅不受影响，还能*出重围。中海的做法是，依靠规模和现金流优势，降低开发速度，有的地在当时看价格很高，但中海把它放到两年里去开发，等销售的时候看当年的地价简直成了白菜价。为什么别家不能这么像中海这么玩呢？主要是现金流转不过来，资金规模不支持，扩张速度高于积累速度。而且实际情况是恰恰相反的，绝大多数开发商都在想方设法提高开发速度。

现金流管理和成本管控上，要描述中海这样一家体系化、专业化的公司有多可怕，晒数据是最直观的，在如此不追求单项目运转速度、经常囤地的中海，企业负债率是最低的。中海的成本管控，在全国也是首屈一指。它的营销费用比国内很多知名房企都低很多，但是销量也不比别人少。所以，同样的地价，盖同样的房子，你卖30000，中海可以只卖28000，不仅卖的比你更快还比你多挣1000。

2016年企业负债率表

假如抛开这些数字，中海很难像上面那些开发商那样找出明确的亮点来，他最可怕的地方就是均好性和沉淀感，是系统性的优秀。中海的产品品质很有保证，但没有绿城那么有质感，龙湖那么有情调，可以看作加强版的万科。

人们可能会关注率先过千亿的万科，关注大起大落的绿城，关注快速成长的龙湖、恒大、碧桂园，关注卷土重来的融创，但中海在当中显得毫无故事性，平淡的像神雕侠侣里的郭靖，像NBA的老马刺，粉丝都少的可怜。但你认真一看，他从没离开过一线集团，且是高销售净利率的典范。

在一间屋子里，一个有钱的商人，一个坐在铁王座上的国王，一个拥有教权的僧侣，一个手握宝剑的武士，谁是最有权力的人？相信每个人都会有自己的答案。