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深圳成了中国开发商最喜欢提及的城市。
“金边就是30年前的深圳、20年前的上海、10年前的新加坡。”这是一家中国开发商在柬埔寨首都金边打出的广告标语。
无独有偶，在2017年之前，碧桂园森林城市所在的马来西亚新山市，也一度被看成“下一个深圳”。直到森林城市受困于外汇管制和大马政府干预之后，这种声音才销声匿迹。
2018年年中，一众开发商扎堆东北边境城市丹东，房价一天一个价，铺天盖地都是“丹东是下一个深圳”的说辞。
在自媒体里，“下一个深圳”的说法更是泛滥。武汉、成都、长沙、青岛……深圳成了城市崛起的共同想象。
显然，拿“下一个深圳”作为卖点，无非是想给人以“复制深圳奇迹”的心理暗示。
短短40年，深圳从小渔村变身国际大都市，进而楼市水涨船高，如此巨大的财富效应，不能不让人心迷。
然而，深圳奇迹真那么容易复制吗？
01
金边是30年前的深圳？
在炒房者的眼中，柬埔寨金边就是下一个深圳。
过去一年，金边房价涨幅之快，令人瞠目结舌。
根据胡润报告，2018年，金边跃居全球房价涨幅第一位，涨幅达16.7%。如果加上租金回报率以及汇率变化收益，金边的投资回报率高达29.4%，超过美国的拉斯维加斯和圣何塞，成为海外置业投资回报最高的城市。
这背后，是中国炒房者的击鼓传花。
在柬埔寨开发的房地产项目中，四成来自于中国投资方。而中国投资方开建的楼盘里，近八成购买者都是中国人。
的确，柬埔寨处于城镇化和工业化初期阶段。2017年城镇化率仅为22.9%，而30岁以下的人口占比高达70%，且GDP增速多年保持在7%左右，可以说经济发展红利、人口红利和城镇化红利都一应俱全。
但任何一个落后国家，城镇化率和老龄化率都很低，但这并不意味着能产生城镇化红利和人口红利。这其中，最为核心的因素，就在于能不能保持强劲的经济增长势头。
显然，在金边是要打问号的。
2018年，柬埔寨整个国家的经济总量只有200多亿美元，仅相当于广东省排位垫底的韶关市。
而柬埔寨的经济增速仅为7%左右，在东盟国家的确位居前列，但经济体量是柬埔寨20多倍的深圳，如今的经济增速依旧超过了7%，历史平均增速更是高达23%，这岂是东南亚国家所能匹比的？
在人均GDP方面，2017年柬埔寨人均GDP为1300美元，排在世界第154位，不到中国人均GDP的1/6，不到深圳人均GDP的1/20。至于收入，金边的月收入普遍在2000元左右，而很多房子价格已经卖到1万元以上。
至于产业层面，目前柬埔寨的四大支柱产业为建筑业和房地产业、制衣业、旅游业、农业，产业层级相对较低。
可见，无论是经济规模、人口体量还是发展水平，柬埔寨都还处于初级发展阶段。即便认为柬埔寨存在后发优势，可以复制中国改革开放的历史进程，但以如此之小的经济规模和人口总量、相对贫弱的人均GDP和均居民收入，显然支撑不起快速上涨的房价。
所谓复制深圳奇迹，也只是开发商的噱头而已。
02
炒房者的游戏
中国炒房客买遍世界，却一直不愿看清背后的真相。
炒房客们习惯性忽略的一点是，往往以为一个地区的房价相对较低，就有了投资的价值。柬埔寨首都金边的房价仅为1万多元，和国内诸多县城处在同一水准，以中国的收入水平来衡量，的确很廉价。
但如同广大三四线城市，房价高低与否，与当地的收入水平相关，如果一个城市本地居民缺乏购买力进行接盘，而经济增长完全跟不上房价涨幅，那么楼市都只能沦为击鼓传花的游戏，这在海外表现得尤其明显。
炒房者习惯性忽略的第二点是，把落后等同于优势，以为所有城市都能复制渔村奇迹。显然，后发优势并非因为落后就能产生，而在于落后者能否迅速复制先进者的制度、技术和发展经验，能否保持长久不衰的改革动力。
一些海外城市，不仅经济和产业还处于初级发展阶段，而且法治环境和经济生态环境都还在草创之中，能否保持持续的改革步伐更是令人存疑，在这样的地方进行投资，豪赌高过价值投资。
炒房者习惯性忽略的第三点是，高房价的出现，只是经济发展和人口涌入的结果，而非原因。所有炒房者都拿深圳说事，但深圳房价的飞速上涨，正是经济、产业和创新力不断拓进的结果，是资金和人口不断涌入的结果。
如果经济增长停滞，产业升级遇挫，创新动力枯竭，资金和人口自然会弃之而去，这方面，美国底特律就是第一个典型的反例。
03
击鼓传花
击鼓传花，鼓声终有消停时。
还记得1990年代的海南吗？当时炒房者遍布整个海岛，土地一天一个价，所有房子都只是在空转，从一个人手中高价卖到另一个人手中，本地人没有实力接盘，外地人没有居住的想法。
击鼓传花，最终只落得个“天涯海角烂尾楼”的结局。
如今的海外投资，也像是一场击鼓传花的游戏。所有人都觉得，自己不是最后一棒的接盘者，而是房地产盛宴的分食者。
与国内投资受制于不稳定的楼市调控相比，海外投资面临的风险更加复杂。
除了法治环境和经济生态的不确定性之外，海外投资还面临愈发严峻的外汇管制，外汇向来被禁止用于投资房地产，如今地下换汇又被纳入强监管，海外投资一旦断绝了资金通道，击鼓传花的游戏如何维持？
投资一个城市，投资的不仅是现在，更是未来。但未来，应该奠基于经济基本面，而非一厢情愿的击鼓传花游戏。
这个世界上，只有一个深圳，没有那么多深圳奇迹。
