——致河畔新城二园区全体业主
话说开发商买地2003年开发商与沈阳市浑南区政府签订了国有土地出让合同，买下了E40号土地，合同约定，用地面积149352.3㎡（扣除学校用地），开发条件：容积率＜2.5，建筑总量不准超过253890㎡。
合同签订后，开发商使用手段让浑南区土地部门为其办理了两个国有土地使用证，一个是《沈南国用(2003)字第0073号国有土地使用证》(E40-2号)；另一个是《沈南国用(2003)字第0072号国有土地使用证》(E40-1号)。
一份土地出让合同对应一块宗地办两个土地证的行为违反了《不动产登记暂行条例实施细则》第六条规定的一宗土地编入一个不动产登记簿（一个土地证）的法律规定。
话说开发商拿到这两个土地证后，先用"E40-1"号证向规划局浑南分局申请了《沈南规建证附字2004年001号》建设工程规划许可证通知单，批准开发商在该块土地上建设住宅楼27栋、商业网点一栋、地上半地下车库7栋，建筑面积146335㎡(含地下24409㎡)。
以上建筑物占用土地面积107145.94㎡，实际容积率1.37。也就是820户业主居住的二、三期。写到这里提醒各位看官注意“时间节点”这个重要问题！因为这些房子被开发商在2004年6月份就基本售出了，大家还记得在沈阳万豪酒店开发商举办的选房大会的火爆场景吧！用“抢房”形容不为过吧！开发商欺骗购房人的第一步计谋得逞了！这个计谋就是用园区低容积率作诱饵，把消费者吸引來，快速、高价卖房子！但是业主们要记住这个时间节点，再去查查《中华人民共和国物权法》第147条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第42条两条法律，这两个法条共同表述了一个规定，就是地上的房子卖了，建设这些房子的这块土地的“建设用地使用权”也随着卖(转移)了！不再属于开发商了！所以说开发商在2003年9月买了"E40-1"这块土地50年的使用权，但2004年他盖了房子卖了，房子卖完了，这块土地的使用权也不是他的了，50年的使用权剩下的年限(约48年)就属于820户业主了！假设一下，这820套房子开发商都没卖，那么，到今天"E40-1土地"及地上的房子还是开发商的。这就是告诉大家，看一块土地使用权归谁所有，不仅要看土地证写的期限，还要注意时间节点，看这个时间节点前，这块地上发生了什么变化？没有变化还是开发商的，有了变化，卖了，就不是开发商的了，要切记！
1、开发商先用这个土地证于2004年3月9日办理了抵押贷款登记，抵押期至2006年8月31日(约两年半)，这笔贷款解决了开发商建设二、三期的资金问题(开发商空手套白狼，玩空手道！这是开发商把一块土地办理两个土地证的目的之一)。
2、开发商用“E40-2土地证”于2007年12月28日办理了河畔公館A座的《建设工程规划许可证》114号、于2008年3月14日办理了B座和C座《工程规划许可证》008号。这两个规划许可证允许建地上商品房104719㎡共324套。这些商品房用地面积42206.36㎡，这个面积包含现存的东侧荒草丛生的空地(原来是风景如画的绿地)。因为在"E40-2土地"已建成的河畔公館，只有加上现在的空地，其容积率才为2.48，符合规划条件＜2.5的规定。如果没有空地的面积去分摊，公馆的容积率就是5.2以上了，严重超过強制规定的2.5！所以这块地已经再没有容积率指标规划新的商品房指标了。根据《中华人民共和国城乡规划法》的规定，"E40-2"除了公館A、B、C三栋楼占用的土地外，其剩余的空地只能作为业主共有的绿地、停车位、人、车通行道路及休闲娱乐场地。时间节点可从河畔公舘取得销售许可证的2008年和2010年算起，业主们享有这块土地的使用权还有45年和47年。这是法律赋予全体业主的共有财产，不允许任何人侵犯！
由于法律的威严，高压的反腐力度，业主们坚持不懈的努力，才使得开发商从2013年1月就已经向规划局申请许可证，规划局也受理了开发商的申请，至今过去整整七年了，可是没有敢批准开发商的申请！虽然有个别领导背地里口头支持开发商可以建楼，但违法行为至今不敢拿到桌面上来，业主们追问时又不敢承认。
开发商为什么要把一块宗地分成两个土地证？(河畔新城一期、二三期、四期和五期都是这么做的)
①、一地多证，分头到各个银行搞抵押贷款方便。因为各个银行的贷款授信额度有限，一个银行不能给开发商贷太多的钱。开发商是在用银行的钱给自己赚钱！这也是与房开企业有关的部门成为腐败重灾区的原因。
②、一地多证，分期分证开发可以“捂地待涨(价)”，实现利润最大化！
最早进住河畔新城的老业主都知道，那时的周边，除了有左岸慧晶小区的几栋楼及艺术家园，金水花城、金海园寥寥几栋楼之外，什么金地花园、万科、华润统统没有，连河堤路、恒达路也是断头路，根本不能通车。唯一的公交车就是291，还不是现在走的线路。晚间向远望去漆黑一片，这样的周边环境商品房能卖出好价格吗？地块能值钱吗？答案是：N0。
③、聪明的华新联美置业有限公司就在容积率上和开发时间上动起了歪主意。
首先，他用降低容积率的方法把园区的多层和小高层住宅做好，把未开发的地上做好绿化，把园区美好的一面先展现在业主面前，让大家花高价买房子。当时，虽然标明是开发预留用地，但将来建多少？建多高？先期购房者並不知道，只看見沙盘上“四明"的洋房户型周边都是漂亮的绿地，所以就一抢而空，而且比周边楼盘均价高出1000～1500元每平米。这就是“E40-1土地”上容积率是1.37的原因。打个比方，老业主这820套房子是做好的饺子馅，又漂亮，又好吃。到了2007年，周边的配套越来越全，房子升值也快，开发商开始做饺子皮了。饺子皮他用“E40-2土地证”做的，他拿此证又办了两个规划许可证可建总规模13万多㎡商品房(含地上、地下)。本来这13万多㎡应当均衡地建在“E40-2”这块面积达42206.36㎡的土地上，如果分佈均匀，这几栋楼都不会太高，体量也不会太大，绿地、停车位等公共场地也会很多，园区仍然是个美丽的中高档小区。可是聪明的开发商偏偏把13万㎡的房子挤在北侧一个狹长的条状地块，剩下约2万㎡的空地留下来，伺机再多建10多万㎡商品房以获取更大的利润。饺子皮的北边是三栋30层的大板楼河畔公馆，把美丽的浑河挡上了，东边再盖6栋30～33层的板式高层，和一期的名门一模一样。把邻里公园也挡上了，820套洋房成了货真价实的饺子馅被周边高层建筑包了起来！而且现在的房价是什么价了各位业主都清楚吧？
开发商于2013年1月正式向规划分局提出申请在“E40-2地块”上建6栋高层的住宅10.9万㎡，规划局也受理了，他们公开摆出来的理由是第二园区的容积率现在是1.52，与土地出让合同规定的容积率＜2.5相比，还有剩余，所以可以审批。他们的算法是：把820户老业主的房子面积加上公館的面积是276494.57㎡，再把已经卖给了820户业主的专属土地和公用土地107145.94㎡又要了回去，使占用土地的面积增加至149352.3㎡，这样计算，容积率就是1.52。
表面看开发商和规划局都有理。可是他们完全忘了《中华人民共和国物权法》第147条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第42条的规定。前面已经说了两部大法都规定了业主们买了房子也就连同房子下面的土地一起买走了，还包括相应的公共用地都归业主了，从2004年8月之后E40-1土地就不是开发商的了！这个面积有107145.94㎡，它应当从149352.3㎡的总用地面积里减去，减去后就是“E40-2土地证”上的面积42206.36㎡，其容积率已经达2.48了。业主们看看，问题又转回到前面说的了。大家也就明白了，为什么开发商申请了七年的许可证一直没人敢批，为什么个别领导口头说可以建，可一直不敢落实到纸面上，也不敢站到前台公开说！不是业主有什么能力，而是达摩克利斯之剑(法律)悬在开发商和个别官员头上，时刻提醒他们！这真应了《红楼梦》“机关算尽太聪明，反误了卿卿性命"的典故。
归纳一下，开发商就是想把已经卖出去的“E40-1土地”再拿回去，重复利用这块地，想利用容积率这个对老百姓来说比较生疏和专业的术语，再加上对《物权法》和《房地产管理法》平时用的少的弱点，钻法律的空子为自己谋取非法利益，但是对于某些负责审批的规划专员他们不会不懂法，对他们的处理就另当别论了。
①、依法裁定“E40-2土地证'上剩余的土地不能给开发商建商品房，应该还给园区内全体业主作公共用地。
②、根据《物权法》第76条第6款的规定可以改建和重建，经园区2/3以上业主同意，将"E40-2土地"的绿化用地进行改建。先对土地按市场价格评估后寻求其他出资单位合作，也包括华新联美公司，由业主们与出资单位共同经营，达到服务社会，增加国家税收，为园区业主谋福利，实现多方共赢！
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