合肥市蜀山区一直是合肥的西贵之地。相对于其他几个区来讲，这里不论是环境还是生活氛围，都是最好的。聚集了诸如中国科技大学、安徽大学、安徽医科大学、安徽农业大学、安徽中医药大学等多所本科院校，是合肥市人均文化层次和收入水平最高的区域。
本篇我将对合肥市蜀山区过去9个多月来二手房成交情况做一个分析，样本采自链家网实际成交数据，共计210个。因样本数量非常有限，这里记录的大部分是成交超过2套的小区均价，成交均价仅供参考。鉴于链家业务范围的局限性，很多小区没有覆盖到，比如大蜀山以北区域，大铺头跟十里庙之间的区域。
即使成交覆盖具有很大的局限性，但这些都是实实在在的成交价格，有很强的参考价值。一些未覆盖到的区域或者小区，可依据周边小区价格或者区域价格来估算其实际价值。以长江路、黄山路、政务区为界，我将蜀山区分为3个板块，分别是：
1、黄潜望板块。具体范围为：黄山路以南，合武铁路以东，政务区以北，金寨路以西。
2、长潜黄板块。具体范围为：长江路以南，合武铁路以东，黄山路以北，金寨路及环城西路以西。
3、长江路北板块。具体范围为：长江路以北，环城西路以西，南淝河以南。
蜀山区目前最好的初中学区有两个，一个是50中东校，位于西园新村，一个是50中西校，位于安居苑。
黄潜望板块
望江路经过改造之后，黄潜望板块已越来越有大都市的气质，再加上这一片的小区众多，入住率较高，此板块道路已拥堵不堪。此处靠近政务区，再加上板块内的次新房较多（平均房龄2009.3年），商圈也相对成熟，因此均价较高，达到17320元/平米。其实如果不是因为多个公寓拉低了均价，还会更高。
该板块的成交样本数为92个，远超过其他两个板块，足见其热度和体量之大。其中最高成交价格出现在华地公馆（西区）（24867元/平米），最低成交价格为信旺华府骏苑（公寓）（10159元/平米），价格相差接近一倍半。
黄潜望成交量最大的两个小区分别是信旺华府骏苑和金大地1912。信旺华府骏苑住宅成交了9套，公寓成交了6套，很多人可能奇怪，这么好地段的一个小区，为什么价格这么便宜。其实便宜自有便宜的道理，蜀山区与华府骏苑齐名的两个奇葩小区还有博澳丽苑和公园道1号，奇葩之处请自行百度，在此只做个提醒。
除了老小区之外，我们可以看到望江路和政务区之间的小区均价其实是比较高的，这里除了距离政务区近之外，最主要的原因还是有相当数量的品牌次新房。尽管如此，我还是要提醒大家，在我看来，这里房价直逼政务区是不正常的，尤其是华地公馆和学府名都周边，价格虚高。
50中新校集团分为两个校区，一个是天鹅湖校区，一个是望岳校区，而望岳校区就在华地公馆旁边。望岳校区的前身是宁溪学校，尽管今年望岳校区中考前6名进了2个，但这并不能证明它就是好学区（公号“小易论楼市”《合肥的真假学区房——最新优质学区划分及分析》）。
在之前关于学区的文章中，根据历年考试成绩，我分析过50中新校望岳校区仅仅是2档中等水平，很难称得上学区（公号“小易论楼市”《你买的学区房是合肥的好学区吗？——合肥各初中学区点评》）。很多人被50中新校的名头给迷惑，盲目相信这个学校也是一个学区，造成华地公馆和学府名都周边房价虚高。
与此相对应的是，50中东校集团合并了67中和69中，改为50中东新校望江路校区，成绩证明，这也是一个名不副实的冒牌学区。
从地理位置上来看，金大地1912也是我认为价格略有虚高的小区，后期会面临增值乏力。1912的公寓房卖得很好，原因是面积较小，总价较低，次新房。除此之外，我们看到地铁3号线两边的公寓房都有不错的成交，也是占了商圈和地铁的光。
整体来说，黄潜望板块的老破小相比次新房毫无优势，价格相差很大。可以预见的是，老破小的投资价值会越来越差，应远离。黄潜望板块没有学区优势，当板块内的房子越来越老时，它的投资价值会下降得非常快，我认为该板块已经到了价值高位（公号“小易论楼市”《合肥不同类型的房产投资价值分析》）。
长潜黄板块
长潜黄板块也是蜀山区比较热门的区域，房龄略老于黄潜望板块。该板块成交套数为54套，比较少，成交均价17317元/平米，几乎跟黄潜望均价相等。最高房价出现在安居苑（21328元/平米），最低房价出现在省建公司第三宿舍（12611元/平米），价格相差8717元/平米。
该板块成交量最大的小区是大溪地，共成交21套，接近40%。这是因为大溪地几乎是该板块房龄最年轻的小区，小区的规模也非常大，接近10000户。
蜀山区的重点初中学区全部集中在这个区域。我们看到房价最高的安居苑小区，属于50中西校的学区，成交均价已达到20632元/平米。属于50中西校学区范围（金域华府等部分小区属于江淮学校学区）的，还有汉嘉都市森林和广利花园。尽管房龄更为年轻，但距离学校较远，价格略逊于安居苑。
值得注意的是，未来的规划中，合肥科技馆后面将要建一所合作化路中学（初中）。我觉得套路可能跟新校集团类似，也会成立50中西校集团，将此学校纳入进来。通和易居同辉小区几乎跟合作化路中学相邻，最有可能划入这个学区，有打算买通和易居学区房的同学，应将这个因素考虑进来。
西园新村所在的50中东校，其实跟50中西校的实力不差上下，但价格却差了10%以上，就是因为平均房龄老了十几年。所以可以预见的是，安居苑的投资价值随着房龄变老，也逐年降低。
长江路北板块
合肥素有东贫西富南贵北贱一说，以长江路为界，这点表现尤为明显。长江路北板块共成交64个，成交均价为15190元/平米，比路南低了2000多元/平米，整体低一个档次。最高房价出现在中央美域花园（19606元/平米），最低房价出现在康宁家园（9966元/平米），价格相差接近1倍。
从成交地图上来看，绝大部分小区均价都在15000元/平米左右。成交量最大的两个小区，一个是琥珀山庄（12套），一个是金色池塘（9套），两个都是有一定体量的小区。琥珀山庄在上世纪90年代就是品质住宅的代表，而如今优越的地理位置也是其宝刀不老的一个原因。金色池塘所在的董铺水库，是一个发展死角，后期难有潜力。
除了大环境之外，长江路北整体均价偏低的原因还有一个是房龄，板块平均房龄为2005.9年，低于长江路南。再一个，该板块缺乏品牌开发商，唯一的融侨中央美域，是成交均价最高的小区。长江路北板块也缺乏好的学区，还有一个影响区域板块价格的因素，那就是位于西一环边上的合肥殡仪馆。
从成交最高价格出现的时间来看，基本上都在今年4月份以前，说明该板块目前还在呈下跌回调趋势。其实这也从侧面印证了一个规律，熊市到来，最先扛不住的依然是弱势板块。
蜀山区购房投资建议
我在之前的文章《合肥蜀山高新区二手房成交数据分析及购房建议》（公号“小易论楼市”）中，也分析过合肥蜀山区二手房的成交特点。从安居客今年以来的走势来看，蜀山区房价自去年年底达到历史最高点，目前基本回落至限购时的水平，有企稳趋势。
从区域成交来看，蜀山区房价较政务区和滨湖区弱势，这两区分析请看我的公号“小易论楼市” 文章《合肥政务区二手房市场成交分析及近期购房建议》《合肥滨湖二手房市场成交分析及近期投资建议》。蜀山区位于成熟板块，在房市遇冷时候，房价受到的影响相对要小些。其议价空间比政务区的差，跟滨湖区接近，但也略差一些。
价格高低反映了板块的优质程度，优质板块价格贵，在熊市的表现也格外坚挺。我之前文章多次分析过，限购之后，需求被限制在合肥市这个范围内。而合肥市内的需求，要追逐市区的优质资源，学区房和优质板块的品质房处在食物链的最顶端，因此价格表现会非常坚挺。一些弱势板块的劣质物业会成为最先被抛售的对象，目的是为了置换更好的房子。
黄潜望板块在潜山路以西的区域，50中新校望岳校区学区价值被高估，因此这里是价格水分最高的区域。潜山路以东区域也缺乏亮点，刚需可考虑，投资一般。长潜黄的刚需盘大溪地小区成交最为旺盛，价格、地段和房龄也适宜，从投资角度讲可关注。长江路北因处劣质板块，下探风险较大，刚需可入，投资需谨慎。
安居苑已过了学区房投资收益最大化的最佳年龄，以后的收益可能跟大盘差不多。西园新村因为房龄实在是太老了，其生源存在被新区吸血的可能性，投资收益甚至打不过大盘。
相对于住宅来说，公寓的居住价值并不高，我们就要关注公寓价值的另外一个方面。公寓的投资在于小而精，小就是要面积小，面积小带来的是总价小。一般人考虑买公寓无非是经济能力实在有限，但又需要在合肥上车，如果总价过高，为何不考虑住宅呢，所以低总价是必备条件。
除了小之外，还要精，这个精指的是地段价值的精。地段价值首选学区，其次是地铁和成熟商圈。学区、地铁、成熟商圈一个优势都不占的公寓房，不要去碰。注意，这里的公寓是可以挂户口上学的70年产权公寓（公号“小易论楼市”《合肥公寓能买吗？合肥公寓投资的误区和建议》）。
目前有性价比的新房不多，投资可考虑市区的二手次新房。我在这篇文章《那些年我们错过的合肥房子，如果是现在，你会如何选择？》（公号“小易论楼市”）中给大家分析过，其实每个时间段都有性价比高的楼盘值得去投资，也有大坑等你去填。从长远来看，合肥房产投资都有收益，只是赚多赚少的问题。比如目前情况下，市区绝对比三县的收益更高。
就我目前观察看，在去库存的东风下，安徽下边三四线城市房价还在上涨（公号“小易论楼市”《如何判断合肥周边三四线城市房产的投资价值？》），从侧面坐实了合肥房价，提高了合肥房产的投资价值。由于市区限购，三县房子被抢购，部分区域价格已处于高位，当抢购热潮退去，最先受到冲击的就是三县。那些在三县高价抢房的同学，或许未来要被套很长一段时间。
更多关于合肥楼市的原创文章，请搜索关注微信公众号“小易论楼市”，有关购房问题可通过公众号后台向我提问。
