关于滨湖房价，大家心里承受价是多少？
今天社群里有人爆料：滨湖高速时代公馆均价1.83万/㎡，99㎡的户型提前停止验资，根本抢不到。
至少，滨湖1.8万/㎡的价格，是被大众接受的。
如果用一个词来形容，2018年滨湖楼市不是暴涨，也不是*，而是调整。
调整意味着：
1、2018年有人捡漏，也有人接盘；
2、同样的价格买入，有些房子涨了，也有房子却跌了；
3、同一个楼盘，有人全款买，也有人3成首付买；
4、价格接近的两个楼盘，有人高兴收房，有人懊恼维权！
进入调整期的滨湖，哪些能买？哪些不能买？哪些需要等一等？今天做个系统梳理。
NO.1｜壹
滨湖5大限价盘一览，清盘中！
备案16827套，均价18094元/㎡。这两组数字，足以概况2018年滨湖楼市。
2018年，大家熟知的都会1907、时光印象、公元天下、紫云赋、江山印超7000套房源清盘，很多人因为错过懊恼不已。
而2019年，限价盘依然是买滨湖首选。我最近到几个限价盘踩盘，发现滨湖2万/㎡以下限价盘不足3000套，去化周期不足半年。
详细来说，主要有：
1、万达城融园：装修均价1.9万/㎡。地铁1号线万年埠站；万达茂商业；学区是师范附小万慈小学、48中嘉陵江路中学；东边就是金斗公园，与要卖4万/㎡的融创望海潮仅以金斗公园隔开。
2、招商雍和府：装修均价1.92万/㎡。项目位于省府板块，地铁5、7号线交汇，自带12万㎡商业。根据置业顾问介绍，目前仅剩3栋高层、2栋小高层、1栋洋房未推。
3、高速时代公馆：11#大平层和15#洋房本周开盘；7#楼高层 8#楼小高层下周开盘，其中毛坯高层均价1.83万/㎡。这之后，高速时代公馆高层仅剩5#、6#、9#楼。
4、合肥云谷：装修均价1.71万/㎡，最后3栋楼年后加推，加起来也就328套。
5、文一豪门金地：毛坯大平层1.68万/㎡起，加上46中南校区、紧邻地铁5号线四川路站（在建），性价比较高。
这些“2万以下”楼盘卖完，你会发现滨湖各大板块房价格局会刷新！
滨湖启动区：无新房在售，基本维持原状；
环湖CBD板块：高层2.2万/㎡，融创望海潮放风价4万 ；
省府板块：招商雍和府之后，板块高层2.2万/㎡，葛洲坝中国府均价3.5万/㎡；
金融后台基地板块：备案价2万/㎡朝上。
NO.2｜贰
省府板块：清一色都是2.2万/㎡！
你会发现，2019年买滨湖，大概率只能选择省府板块和金融后台基地板块。
滨湖启动区因为无新房在售，二手房配套和产品优势不大，房价波动小；
环湖CBD板块，要不是二手房，要不价格很高。
宝能城加推未定；
高速时代公馆和万达城融园高层区区几百套，面临清盘；
信达公园里只有大平层和洋房，总价350万朝上！
2019年，环湖CBD板块进入“新房荒”，二手房价格会上扬。
这也就不难理解，接下来买滨湖大概率只能选择省府板块和金融后台基地。那么，这两个板块怎么选择呢？
先来说省府板块。
就地段来说，作为安徽省府所在地省府板块肯定会汇聚最优质的资源，学区、商业、医疗等资源的优质性，是不言而喻的。
除此之外，葛洲坝、金茂、新城、招商、碧桂园、龙湖等品牌房企入驻，无疑也是对板块价值的认可。
但是省府板块目前在售盘也有这些特点：
1、装修均价2.2万/㎡，但楼面地价1.6万/㎡。房价不便宜，但不能再便宜了。毕竟1.6万/㎡的“面粉价”，再便宜就要亏本了。
2、哪怕是把在建的5号线、规划的7号线算进去，很多楼盘距离地铁口超1.5公里；
3、目前学区未定，后期有可能很好，也有可能很不好。
万科时代之光东边一路之隔的BH2018-02地块，两度流拍，安徽置地曾报价915万/亩，这块地可能会是“彩蛋”。
而省府板块二手房基本聚集在包河大道西，基本1.8-2.1万/㎡。
万科蓝山：21617元/㎡
高速时代城：18955元/㎡
利港银河广场：18091元/㎡
文一名门湖语：21731元/㎡
徽盐世纪广场：19507元/㎡
佳源巴黎都市：19372元/㎡
从价格来看，省府板块二手房比新房便宜，没有“倒挂”。
NO.3｜叁
金融后台基地板块：4大纯新盘即将出山！
金融后台基地目前在售盘有正荣府、文一豪门金地、云谷。
正荣府：备案均价2.05万/㎡，目前在售价1.8-1.9万/㎡；
文一豪门金地：精装高层、毛坯大平层、洋房、叠墅均在售，其中毛坯大平层1.68万/㎡起；
合肥云谷：装修均价1.71万/㎡，最后3栋楼年后加推。
接下来可以关注4大纯新盘：即绿城BH2018-03地块、滨湖荣盛华府、新城BH2018-08地块、金鹏BH2018-12地块。
绿城BH2018-03地块：楼面价9833元/㎡；
滨湖荣盛华府：楼面价9974元/㎡；
新城BH2018-08地块：楼面价8699元/㎡；
金鹏BH2018-12地块：楼面价8999元/㎡。
仅仅从地价来看，楼面价并不高。但加上其他成本，地价并不便宜。参考目前行情价，未来备案价大概率2.05-2.2万/㎡。
其中，绿城BH2018-03地块和滨湖荣盛华府最近动作不断。
绿城BH2018-03地块：规划公布。根据规划，绿城BH2018-03地块总建筑面积43.7万㎡，容积率1.8，总户数2222户。规划49栋住宅，主要是6-8F洋房，15-28F高层。据小道消息，绿城或将引进168学校。光看外立面，就知道这是我“买不起系列”~
滨湖荣盛华府：已经启动验资。根据规划，滨湖荣盛华府总建筑面积40.8万㎡，容积率2.0，总户数2061户。规划32栋住宅，主要是7-11F洋房，15-24F高层。
而按照100㎡户型面积计算，新城BH2018-08地块和金鹏BH2018-12地块入市后可提供2200套房源。
如此一来，金融后台基地板块4个纯新盘将提供6400套房。2019年金融后台基地板块不缺房子。但是我们可以预料这两个趋势：
1、这4个纯新盘可以分为2类，即绿城的和其他的。不管市场如何，绿城的房子不愁卖，这是一座情怀。
2、金融后台基地能确定的是：板块以住宅为主，大型商业缺失；北涝圩湿地公园和地铁5号线是确定的，不确定的是学区。如果真的引进168学校，对于板块来说是大大的利好。
NO.4｜肆
买房建议：学区 地铁 品牌
关于买房，如果一定要有个准则：学区、地铁、品牌，我认为是主要考虑的质素。
1、滨湖最坚挺的二手房：
师范附小 46中本部学区房，书香门第、滨湖明珠、文华阁、滨湖品阁等，均价已经突破2.4万/㎡；
环湖CBD板块，中海滨湖公馆、保利海上五月花等，均价2万/㎡，并且涨幅比较大。举个例子，2018年初淮矿东方蓝海82㎡户型，总价130万左右，而现在要价基本150万朝上。不要再说滨湖的房子在降价，只是你的房子在降价而已；
品牌房企，比如万科蓝山、滨湖万科城，溢价率超高。
2、就新房和二手房来说，同个板块基本持平。相对来说，二手房户型、物业服务跟不上，且税费较高，建议以新房为主，并优先考虑限价盘。
3、滨湖交通四通八达，如果可以的话，建议选择庐州大道。合肥首条开通的地铁，沿庐州大道排布；最核心的商圈，也在1号线沿线。
4、如果是刚需，预算非常有限、又不得不买滨湖，比如总价预算130万左右，只能考虑世纪城或者蓝鼎几个小区。
5、滨湖目前14盘在售，基本上全部看完，“买哪个”基本上就有答案了。
NO.5｜伍
结语
楼市调整，这是好事儿，毋庸置疑。购房者理性了，不再见房就抢；开发商也有压力，产品和服务没点优势，就没人买单。
这时候，以下这三种购房者要格外注意：
刚需买房：首付不够的，现在部分楼盘能申请到首付分期，可以好好看看了；也可以买个小的，先上车再说；
改善买房：学区、品牌、地铁、商业等多方面考虑，可以慢慢挑；
投资买房：滨湖发展是大势所趋，但短期内房价很难有突破是政策使然。如果你是长线持有，又没有其他投资渠道，还是房产保值。
来源：微 信 公 众 号-合 肥 楼 市（*loushi_hf）
