《踩盘日记》总第17期
12号线14个沿线新盘来了。
继地铁14号线开通之后，深圳再迎来12号线、6号线支线开通运营。南方日报、南方 特别推出12号线、6号线支线沿线新盘《踩盘日记》。其中，12号线沿线的14个新盘踩盘内容分3期推出、6号线支线的7个新盘踩盘内容合成1期发布。
本期踩盘将带来12号线自“太子湾”站到“南光”站间的4个新盘住宅/公寓，包括太子湾鲸域（太子湾站）、新世界临海揽山（花果山站）、晗山悦海（四海站）、正东名苑（南光站）。
整体来看，上述位于南山区的4个楼盘的商业、交通、学校等配套成熟，加上规划的产品以大户型为主，自然价格相对较高，更适合居住改善型买家。其中，最大面积户型达到309㎡。
深圳地铁14号线踩盘回顾
一、太子湾站:太子湾鲸域（公寓）
从太子湾鲸域（备案名:天御公寓）步行至地铁12号线太子湾站约490米。
图源开发商
【基本信息】
太子湾鲸域位于南山区港湾大道与沁海路交会处，楼盘占地约0.5万㎡，建筑面积约2.3万㎡；房源约80套，户型为约236㎡-309㎡的公寓，车位比约1:1.5。价格方面，单价介于7.1-13.3万/㎡之间，特价房源单价9万起；总价1666-4076万。
配套方面，项目附近有170万㎡太子湾邮轮母港综合体，K11亚洲旗舰店、D-park、海上世界等，周边有文天祥纪念公园、海上世界文化艺术中心、深圳湾游艇会等，距离地铁12号线太子湾站及2号线蛇口港站均约数百米。
【楼盘所在片区规划要点】
前海-蛇口自贸区:一港两带七板块
2017年7月，《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区综合规划》（草案）（下称《自贸区综合规划》）将前海蛇口自贸区与周边地区一并纳入规划，促进自贸区及周边地区的协同发展。
《自贸区综合规划》指出，将构建“一港两带七板块”。其中，“一港”指蛇口国际枢纽港，“两带”包括滨海生态文化带和城市综合服务带，“七板块”则涵盖桂湾、前湾、妈湾、邮轮母港、蛇口、赤湾和大小南山等板块。片区用地性质由物流仓储为主转变为以居住、商业、新型产业为主，并规划了265万平方米的建筑指标。
蛇口南及赤湾片区被纳入规划的赤湾版块重点发展商务、科技、信息服务等生产性服务业、文化创意产业及现代物流产业等。大小南山版块则重点发展体育、教育、配套等公共服务业和生活服务业。自贸区综合规划以港产互动、产城融合、港城和谐的共融发展格局，实现综合价值最大化。
【楼盘小结】
1、片区处在太子湾邮轮母港片区，配套层次较高，业态丰富。
2、项目近海，视野开阔；轨道交通及水上航路便利。
二、花果山站:新世界临海揽山
从临海揽山步行至地铁12号线花果山站约700米。
图源开发商
【基本信息】
新世界临海揽山位于南山区蛇口工业五路与沿山路交汇处，楼盘占地约3.9万㎡，建筑面积约29.5万㎡。项目包括5栋高层住宅、2栋公寓、1所幼儿园、7栋叠拼别墅及1栋人才房，车位比接近1:2。
目前2栋和5栋在售，项目为现房状态，住宅房源面积约108㎡-239㎡，均价约11.6万/㎡，总价约1075-2938万；毛坯交付。
配套方面，周边有滨海购物中心、蛇口沃尔玛及海上世界等商业；周边分布着育才一小、育才二中及贝赛思国际学校、太子湾国际学校等7大国际学校。
【楼盘所在片区规划要点】参考上文。
【楼盘小结】
1、片区为传统高端人居集聚点，紧邻大南山，退台式山景流水瀑布的设计与景观布局。
2、“一”字排开的布局，视野开阔，配套距离适中，闹中取静。
3、现房销售，2022年底和2023年初交房，车位比高。
三、四海站:晗山悦海（公寓）
晗山悦海步行至地铁12号线四海站不到100米。
【基本信息】
晗山悦海位于南山区蛇口招商街道南海大道与工业八路交汇处，占地面积约1.9万㎡，计容建筑面积约14.5万㎡；其中住宅部分建面约5万㎡，商业建面约1.5万㎡，办公建面约4.8万㎡，商务公寓建面约2.7万㎡。
项目公寓及办公共计1045套房源已于2020年11月16日获批预售许可，户型面积为91-196㎡，均价约9.6万/㎡，单价区间在9.3-9.8万/㎡，总价区间在844-1925万/套。
住建局官网显示，目前仍有期房待售。另外，其住宅单位暂未入市。
配套方面，项目自带2.5万㎡商业裙楼，周边拥有沃尔玛、迪卡侬和花园城购物中心，约7.8万㎡海上世界、约13万㎡太子湾母港；周边分布有育才二中、育才三中、育才三小及蛇口科爱赛国际学校等五大国际学校。
此外，楼盘距离地铁9号线南油西站约1公里，距蛇口人民医院约600米。
【楼盘所在片区规划要点】参考上文。
【楼盘小结】
1、晗山悦海地处蛇口老城区，生活气息浓，紧邻地铁口。
2、配套较成熟，周边教育资源较丰富，近蛇口人民医院。
3、处于闹市区，主干道户型将有路噪影响。
四、南光站:正东名苑
正东名苑周边分布有3个地铁站，包括南山站（11号线）、南山书城站（9号线）、南光站（12号线），步行距离为350-650米之间。
图源房信网
【基本信息】
正东名苑8月底取得现售许可，并于8月31日开盘。彼时102批购房者参与选房，截至目前，有约110套住宅待售。
正东名苑本批推172套住宅入市，其中78-102㎡平层单位63套，129-143㎡复式单位109套；备案均价10万/㎡，单价区间约9.5-11万/㎡，总价762-1509万。
正东名苑原为南光村旧改，占地面积约7.48万㎡，总建筑面积为54万㎡。其中南光村旧改一期“南光城市花园”已于2009年入伙；正东名苑为南光村旧改二期开发用地，产权70年。项目占地面积约18485.18㎡，总建筑面积为159381.07㎡，规划有住宅、办公、商业等。
楼盘周边配套丰富:商业方面，有福士广场、海岸城购物中心、南山茂业百货、海雅缤纷广场等；教育方面，有南山区向南小学、南山小学（新校区）。
自然资源方面，有大南山公园，荔林公园、中山公园、大沙河公园。另外，周边还有深圳书城南山城、保利文化广场、南山图书馆、南山文体中心等文体设施。
【楼盘所在片区规划要点】
正东名苑位置于南山核心区，临近粤海街道，四周分布有前海深港现代服务业合作区、深圳前海蛇口自贸区、深圳湾超级总基地、后海总部基地等。
另外，正东名苑周边布局有多个旧改项目，总体量超万平方的旧改，吸引有京基、恒裕、华联等开发商入驻。
【楼盘小结】
1、现楼销售，避免新盘中的不确定性
2、楼盘位置核心，配套丰富。不过，居住环境相对嘈杂，一是周边商业丰富人流大，二是楼盘规划业态多、回迁房等因素影响；三是楼盘位于南海大道、南山大道之间，车流大。
3、复式户型单层面积在65-70㎡之间，单层的活动空间有限。
注:文中小结内容仅供参考。
【策划/文字】冯少文 邱永宽
【摄影】冯少文 邱永宽（特别署名除外）
【制图】冯少文
【作者】
大湾区楼市观察
