冯国亮，中国-国际高级工商管理峰会
2020年11月6日~8日，“大融合 赢未来”第七届中国-国际高级工商管理峰会暨EMBA国际联盟2020年会在岳阳圆满召开。房地产与人居领域知名学者、仁居房学院院长冯国亮先生在本次峰会上作了题为《楼市大变局，如何做好不动产财富管理》的分享：
过去20年专注于房产和人居领域，很高兴今天在这里为大家分享非常重要的主题：楼市大变局，如何做好不动产财富管理？
相信今天的分享足以影响每一位的后半生，为什么这么说呢？前半生我们通过求学、打工或创业来获取财富，有了财富积累之后，后半生最重要的功课就是投资与财富管理，如何让我们的财富保值增值，让我们赢得未来，让我们的人生有更多的成果？这就是我为大家分享的主要内容和目的。
过去十年我以俞敏洪先生为标杆开启中国房商与人居教育，去年12月与冯仑和俞敏洪走进三亚论坛，在对话时与两位导师回顾了十年历程，同时也告诉大家这个阶段已经成为过去，下一个十年重心转向开创不动产财富管理。
那么我们为什么要做这件事呢？这还要从两年前我来湖南做演讲说起，2018年7月绿地在长沙卖了一栋10个亿的写字楼，创造湖南最大规模的不动产成交，为此举办一场论坛庆祝，邀请我作为主讲嘉宾。
之后回到北京为学友们也做了分享，告诉大家宏观形势已经发生了变化，要及早做好资产优化配置。现实中很多企业家都有房产方面的问题，有的想在北京选择总部办公楼，有的拿了几十亩地要做总部基地，都来找我咨询，为了满足大家的需求，去年组建了企业家房管局，组织了四期线下沙龙活动，从企业家们的反馈来看大家非常重视。
巴菲特先生是众所周知，美国的核心资产在股市，于是成就了股神巴菲特，而我国的核心资产在楼市，去年的统计数据，我国房地产市值65万亿美元，折合人民币450万亿，此外还有农村资产200万亿也开始激活，我国的不动产财富加起来已达650万亿，即便只有1%，那也有6.5万亿，这是一个巨大的产业，规模足够大。
回首过去40年，我们共同经历了三轮不动产造富运动，2017年统计数据，我国家庭住房资产在家庭总资产中占比77.7%，城镇居民家庭房产净值占家庭人均财富71.35%，2018年房产净值增长额占家庭人均财富增长额的91%。
然而形势已经发生了变化，可能大家还没有感觉，那么我们看一下财富的风向标：胡润百富榜，这是今年的榜单，房地产行业出现了集体倒退，往年第一都是房地产业，而今年排名第一的行业是制造业，第二是大健康行业。房地产行业富豪的排名集体下降，上榜人数前年35位，去年32位，而今年只有22位，数量及占比大幅缩水。原首富王健林已经滑落至第30位，这就是房地产行业整体回落的缩影，由此可见时代真的变了，那么问题来了，我们家庭的房产财富还能保值增值吗？
事实上第三轮财富大洗牌已经开始了，经济转型与商业模式转变就意味着财富大洗牌，那么在这一轮洗牌中，如何让我们的财富不至于缩水呢？这就是研究不动产财富管理的重要目的。
接下来跟大家介绍一下不动产财富管理的价值，也就是说我们从哪些方面着手。
首先通过优选技术实现投资收益率翻倍，过去5年间我们积累相当多的经典案例，比如说2016年有的学友咨询后买入北京通州的一套房产，3个月后告诉大家涨了1600万。
其次做好房产优化配置以及管控规避风险，有的人家中有几套，乃至十几套房产，但是大部分人不懂得及时做好优化配置，伴随区域房产回落，损失非常大。
此外近年买房的风险越来越大，有的人在北京全款买豪宅，钱交了，楼盘却停工了，资金也不知道转到哪去了，各地都有类似的情况，近两年新房质量是很差的，因此今后再买房一定要做好风险管控。
还有如何卖房比常规多得20%--50%增值收益，这也是一门很实用、很有价值的技术，其实掌握并顺应市场规律就可以实现更多收益。另外通过空间及服务创新创造更多收益，这也很常见，即便同样的空间，入驻不同的人或企业不同，租金收益就会大不同。
也就是说，从买入到退出，不动产全生命周期都需要进行专业化决策与财富管理，这样可以创造丰厚的收益回报。
可能有的人还是不太相信，那我们一起看一下统计数据对比，这是上海2012-2016年新房房价涨幅对比分析，涨幅高的可达170%，低的只有6%左右，也是说2012年同时买入1000万的房产，4年后有的市值变成2700万，也有的市值还是1000万左右，基本没有变化，那么各位是否也有过类似的经历呢？
2016年我考察了上海滩陆家嘴的8大豪宅，在过去5年中，有的房价翻了一倍，也有的就没有涨，如果我们花三五千万投资房产，是不是希望涨幅高一些更好呢！
另外再看写字楼租金回报率对比，高的年均可达9%左右，不到十年时间就可以回本，低的只有0.8%，如果我们买一栋办公楼，既不涨价，租金又很低，那么损失就会非常大。
还有深圳的一个经典案例，十年前两个挨着的新楼盘，单价分别为8000元和18000元，结果十年后两者价格齐平了，当年一个是普宅，另一个是豪宅，居住人群不是一个阶层，如今却被房价给抹平了。
冯国亮，中国-国际高级工商管理峰会
要想做好不动产财富管理，首先要看清短期如年内房价的走势，中期3-5年的变化，乃至更长时间的大趋势，之所以很多人长期关注并读我的文章，是因为过去十几年时间里总体上研判相对比较准确，我们有一套系统的分析方法。
大家可能也听说过任泽平的楼市分析方法，“短期看金融，中期看土地，长期看人口”，而我认为这并不足够。比如说，今年深圳房价涨幅很大，而北京涨幅并不明显，同样是金融货币宽松，为什么会出现这样的差异呢？主要是因为两地的政策有很大差别。
其次土地及供求关系变化是影响中期走势关键变量，而住房制度转变与长效机制决定着供给和分配方式，分配的游戏规则更重要。
长期来看，也不能光看人口，房价涨落固然离不开人口的兴衰，而人口多房价未必就高，长期来看更取决于经济与财富增长，这也是为何发达地区房价更高。
因此我认为研判楼市，短期看金融和政策、中期看土地和制度、长期看人口和财富增长。
另外影响楼市和房价的十大根基正在出现变化，绝大部分人可能还没有意识到，上午我们听黄市长介绍，经济层面开始出现转型变革，货币增速也出了变化，M2增速由20%左右降至8-12%，深圳的房价为什么比北京还高？是因为深圳居民家庭的杠杆率比北京高很多，这也是我为何坚定看好北京还有增值空间的重要原因。
房地产已经被定性为中国经济的“灰犀牛”，房地产金融审慎管理制度已经落地实施，这意味着房地产行业被套上了“紧箍咒”，这决定了未来房价涨幅空间变小。
从财税层面看，虽然今年土地财政会创历史新高，但今后将逐年降低。房地产税还没有明确时间表，不过已经提上了日程，征税是大势所趋，一线城市肯定会率先落地，当然房地产税不等于房产税，它是把房地产相关税种进行合并*。
人口层面来看，出生率偏低，人口老龄化在加速，大家都很清楚；在城市层面，去年写了三篇文章论述都市圈战略对我国城市发展以及房地产的影响；另外从制度层面看，住房制度转变与房地产长效机制落地，影响深远，绝大部分人还不了解，这是一个温水煮青蛙的过程。
经常有人问起，房地产是不是就没有机会了呢？从今年的情况看，上半年房地产行业率先V型复苏，为我国经济转正做出了重要贡献。因而房地产依然是公认的经济压舱石和稳定器，至少还有10年的机遇期，为什么这么说呢？
首先城镇化红利还在，目前城镇化率60%，要达到75%，还有很大提升空间，估计还要15年时间；其次城市更新红利已经出现，近两年旧房改造力度开始加大，预计要更新10年左右；还有改善型住房需求红利， 伴随中产阶层的家庭数量增多，对改善型住房的需求也会明显增加；另外空间创新、产业与服务的红利以及发展空间也很大。
那么该如何做好不动产财富管理呢？我们有八项技术体系。首先要看清楼市大趋势，不要错失机遇，当然也不要高位接盘，其次要学会房产投资精算，这是绝大部分人都不具备的，2016年11月我预判北京房价将出现3年停涨，让学友们研究买入1000万的房产，如果3年不涨价，直接损失有多少？最后大家达成共识，每年10%左右！如今4年过去了，北京大部分区域的房价比当时还低，可以估算一下损失有多少?因此持有房产越多越好的时代已经过去了，一旦房价步入回落阶段，如果选择不对，那么就会出现“房吃人”。
今后我们要从有房住到住好房的转变，为此我提出了人居系统，包括健康人居、生态人居、智慧人居、幸福人居、人居文化和人居风水等八个方面。
关于不动产财富管理，在此给大家六点参考建议：
一是在房价上涨前布局，不要在之后追高投资，很多人看今年粤港澳大湾区房价涨了，就想过去跟风买房，而事实上聪明的投资者已经从深圳转到北京了，因为楼市有城市轮动的规律，不要搞反了。
二是不要再盲目追求资产规模，而是要注重提升收益率，你看万达、海航等企业都在忙着抛售资产，而你还在盲目加杠杆，房住不炒是底线，要注意方向性风险。
三是要向范冰冰学习，不仅要追求资产增值，还要通过运营服务获得溢价。
四是房产流动性下降，要及时做好家庭房产优化配置，即便像郑州这样1亿级人口大省的中心城市，也出了挂牌成交周期平均高达12个月的情况，等到缺钱时才想起卖房，想早些出手就得“割肉”，因此要提前做好准备。
五是要从短期逐利步入长期不动产财富管理阶段，有的人投资房产，幻想第二年就能涨价获取收益，以前我国楼市三年一轮短周期，而今后周期会延长，可能至少要5年，想投资房产获利，往往要挺住一轮周期才行。
六是房产投资已经步入大数据时代，需要专业顾问支持，以前大妈买白菜一样买房子都能赚钱，而今时代变了，今后需要通过大数据分析才可能提高收益率以及有效管控风险。
过去十年每年获邀走进北大和清华做演讲分享，同时为家庭、家族、企业和城市不动产财富增值赋能，如今不动产投资已经步入专业化与机构化时代，跟过去十年的股市相似，今后8成以上的房产投资都很难赚钱，因此不动产财富管理已经提上了日程，如果大家有兴趣，我们可以共同开启不动产财富管理。
最后提醒各位，以前靠趋势和运气赚的钱，拍脑门迟早会赔进去。时代变了，要与时俱进。今天只是一个开始，今后有机会再为大家继续分享，在此祝福各位房事如意！谢谢！
