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经济观察报 记者 饶贤君 “那个蓝钻天成，门口双地铁，大家都觉得不错。”王香卿一边给病床上的父亲削着苹果，一边给在外做生意的丈夫“汇报战果”。半个月前，王香卿陪父亲来到杭州住院观察，期间，她已经和几个在杭州的太太团姐妹一起，跑了十余个商住两用项目，仅王香卿一人就入手了五套，总价近千万。
王香卿是一个名为“江南皮革厂塑料厂花”微信群中的一员，这个浙江太太们自发组织的“投资群”，曾经热衷于炒房，她们曾是游走在中国房地产行业中的一股强劲力量。早在2001年，150余位成员组成的温州看房团抵达上海，她们用豪掷5000万的手笔拉开了炒房团炒遍世界的序幕。自此之后的十余年间，每个城市的房价传说里，都少不了“炒房团”、“太太团”的身影。
但在各地严格的限购下，她们也不得不开始了“转型”。“挂的钥匙响叮当，收的房租叮当响。”王香卿说，这曾是流传在浙江炒房团中的一句玩笑话，嘲笑的是投资眼光不强，购买的物业升值不大甚至贬值，炒房结果“意外”地炒成房东的那种人。但她万万没想到，有一天，当个“包租婆”会成为她们一众炒房太太团的主动选择。
如今，一度因政策而沉寂隐匿的太太炒房团们再度出现，不过这一次她们瞄准的是却是商住两用楼。在杭州各个商住两用项目的售楼处，她们爽快的缴纳数以百万计的定金，一直到众多项目纷纷挂出“售罄”，方才散场而去，静静等待下一个项目的开盘。
而未来，这些公寓稳定的租金将成为他们新的长期收入来源，而曾经的炒房团也摇身一变，成了敲门收租的“包租团”。而这，是否是中国房地产市场进入深度转型的一个新的迹象。
太太团的“新宠”
对于2003年就已经开始“全职太太、兼职炒房”的王香卿来说，在房产上一掷千金已非首次，对于杭州各区的住房交易市场状况，她更是如数家珍，但杭州40年产权的商住两用项目，她此前还未曾接触过。
“主要都是群里的姐妹和群主推荐的，”王香卿打开手机里名为“江南皮革厂塑料厂花”的微信群向记者介绍，“每个区的热门项目，群里基本上都有人在那边有房，周边配套、升值潜力怎么样一问就知道了，每个项目去了就找经理，提群主名字就能打折。”
王香卿的微信里有三十多位姐妹，总人数不多，但据她透露，每位姐妹都身家千万。群主是王香卿的老乡，也是当年王香卿所在的太太团团长，选城市、选项目、打折买入、定价卖出，当年炒房团的重要决定几乎都由团长统筹。
类似这样由当年的太太团衍生而来的微信群为数众多。多位曾经的太太团成员对记者介绍，浙江大大小小的城、镇，几乎都能找到几个这样的“小团体”，她们在信息上互通有无，炒房时组团共进退，每个团都有负责做决定的团长，而无数的成功案例也使得太太团的成员们对团长信任有加。
例如，王香卿上周刚刚在拱墅区的西城纪、滨江区的康康谷各购置了一套商住两用项目，均价分别为4万元/平米和3.5万元/平米，比其他同类项目高出不少，但王香卿称，“这都是群主钦点、群里买的人最多的热盘，肯定不会错。”
王香卿性格谨慎，因此行动总是“比别人慢半拍”，她对记者表示，“群主在2016年年底的时候就带着不少人投资商住两用项目了，现在群里基本上人手一两套，买了十几二十套的也有。我买的晚，比她们贵不少。”
商住两用项目的交易市场在短短两年间被迅速激活，太太团在普通住宅项目开盘时疯狂扫盘的盛况在众多商住两用项目重现。“外地人买这些（商住两用项目）的时候就跟买白菜一样。”一位杭州本地人士对记者表示。
一位杭州商住两用项目的销售经理对记者表示，“产品不限购、不限贷，面积小、总价低，很多观察团来了之后都是扫房，很好卖。”在不少项目销售人员的话术中，炒房团出手就买几十套的故事甚至比地铁、配套这些词汇出现的频率还要高。
据克而瑞数据，2016年及2017年，杭州酒店式公寓年度成交量都超过30000套。其中，2017年酒店式公寓成交量约4万套，相比2015年增逾3倍。此外，记者查阅对比杭州我爱我家、杭州链家数据后发现，杭州的商住两用项目均价自2016年出现转折，从不到1.5万元/平米飞涨至如今的2.5万元/平米，涨幅超过70%。
沉寂的旧爱
尽管数据上看，曾经炒房能够带来的暴利正再度重现，但商住两用项目的性质注定了其投资思路与短炒快卖的炒房团不同。
据多位杭州地产中介介绍，由于商住两用项目仅有40年产权，同时日常生活中的水电都是商业用度，在二手房交易市场并不容易出手，大多以长期租赁为主。
杭州我爱我家尚景国际店的一位工作人员对记者表示，离店面不到500米的蓝钻天成在拱墅区的商住两用项目中属于“网红产品”，但其每个月二手房交易成交量也只有一两套，“大部分刚需用户还是偏向买普通住宅，买二手商住两用项目的都是买来出租，（商住两用项目）在租赁这块还是很受欢迎的。”长期租赁投资取代短期炒作交易，这一思路实际上也是炒房团的无奈之举。
刘敏的丈夫是王香卿丈夫的生意伙伴，2009年，在王香卿的介绍下，刘敏成为了炒房团的一员。与早年已经获利甚丰的王香卿等“前辈”比，刘敏等“后来者”加入时，面对的市场环境变得错综复杂。
刘敏回忆称，“头几年主要是挑项目难，全国各地都出现了炒房团，那段时间还有炒房团之间交易的，反正都觉得自己不是最后一棒，会有人再来买，结果那几年有不少折在了鄂尔多斯、郑州的。近几年主要就是政策越收越紧，各地限购限售，操作的空间很小了，上个月还出新闻要抓炒房团，挺吓人，出来赚钱讲究一个平安，这么严重就不搞了。”
2016年是各地炒房团的重要转折年，以北上广深为代表的一线城市以及房价涨幅较大的厦门、南京、杭州等二线城市相继出台了限购政策，炒房团“压价买房、集体抬价、高价转卖”的惯用手法受到了极大冲击。
随后，各城市调控政策愈发密集，一二线城市普通住宅的短炒空间几乎被彻底锁死，炒房团逐渐销声匿迹。“基本没什么赚头了”，王香卿评价。政策的调控下，炒房这一条“金光大道”已经鲜有人能够走通，一二线城市中，炒房团逐渐销声匿迹。
从2016年开始，王香卿、刘敏等先后开始加入新的微信群，讨论的主题包括古玩、茶叶、高端木材、股票、黄金、比特币等等，炒房群一度沉寂。对于手里掌握着大量财富的太太团来说，银行利率难以入眼，只有能赚大钱的门路才值得一试。
然而，刘敏等太太团成员逐渐发现，与房子打了半辈子交道，房地产才是她们最可靠的投资标的。“2015年的时候，有些姐妹跑去炒股，2016年呢，有的跑去炒黄金，2017年又出来个比特币，现在都是血本无归。炒来炒去，最后大家都觉得，这些路子不适合我们，在国内投资还是只有房子最稳当。”
刘敏坦言，她的莱特币账户上现在还有着近二百万的亏损，至今看不到回本的希望，“心疼死了，可以在丹东买好几套房呢。”游走在限购政策之外的各类商住两用项目由此进入了太太团的视线。
包租婆的算盘
“挂的钥匙响叮当，收的房租叮当响。”这是曾经流传在各太太团中的一句玩笑话，指的是一些投资眼光不强的太太团，由于购买物业后的升值空间不大甚至出现贬值，手里握着许多套房，无奈下只能出租，而收到的租金对比其他项目的涨幅几乎可以忽略不计。
王香卿对记者解释，炒房讲究效率，原理和炒股类似，“最重要的就是快进快出，用打折的超低价大量扫房，等房价炒起来以后赶快出手，一来一回之间的差价就是盈利。我给你按最低的算，一个月赚10%，保持三年复利就是三十倍，保持十年就是九万多倍。所以你看那些拿着房子四五年、七八年，从房价几千拿到几万，卖了赚十倍的，都不是炒房，是投资。”
因此，在太太团的传统观念中，和炒股炒成*一样，炒房炒成房东同样是被“套牢了”。但这一观念如今已经彻底转变。
2018年6月28日，住建部等七部门联合发布通知，2018年7月初至12月底，将在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，行动有四个重点打击对象，其中打击投机炒房团排在了首位。这一通知推动了不少如王香卿一样的太太团成员下定决心，大量入手面积小、总价低、不限购的商住两用项目，长期租赁，转型做起了原本不屑一顾的“包租婆”。
除了政策的变化，回报率的逐渐提高也是转变的重要因素。2017年初，刘敏在杭州低价买入了4套公寓，其中一套50平米的公寓买入时均价仅1.8万元/平米，现在已经涨到了3.3万元/平米，每个月的租金达到了3800元，“每个月的房租还贷款绰绰有余，投资回报率有5.1%，而且如果未来房价涨，房租还会更高。”
熟悉炒房“套路”的太太团们很快发现，房租与房价的价格趋势是基本一致的，甚至于在各地限价的情况下，房租的涨幅空间可能更大，“以前是房价低于多少钱，大家一起不卖，现在房租低于多少钱，大家一起不往外租，手里的房慢慢往外放，再有中介跟着吆喝，整个房租的水平线很快就上来了。”
根据国家统计局杭州调查队的公开数据，2017年杭州私房房租同比上涨8.8%，涨幅比2016年提高7.4个百分点，同比涨幅创下2011年以来新高。而58房产数据研究院数据则显示，2018年仅1-2月，杭州平均住房租金增长额达到719元，仅次于北京，涨幅比例为一线及新一线城市中最高。
