近年来，休闲农业迅速崛起，对农业增值增效、农民创业增收、农村繁荣稳定发挥重要的推动作用。而要发挥农业休闲、观光、旅游等功能，必须建设配套的商业和服务设施，势必要涉及土地问题。
2022年中央一号文件中指出，落实行耕地保护党政同责，严守18亿亩耕地红线，农村严查“违法用地”！这里不仅严查的是农民、企业占用耕地和林地，之前被划定为荒地的使用办法，也做了严格的规定。土地没有了，但乡村旅游依然红火，农庄项目怎么办？
有时候，土地并不像普通商品，有充分的选择空间。在选址的过程中，土地往往独此一家，让你别无其他选择。例如，家乡有限的土地资源，而作为开发者，又急切地想去做，以至于无址可选的时候也要去选。这种选址方式最终效果不理想，可想而知。
那么，当我们做农庄，要如何选址拿地，又要如何去规避那些拿地风险呢？
Chapter 1盘点农庄周边土地资源，统筹更新利用近期，“城市更新”话题白热化，对已落后及破败的建筑、景观、业态等盘活，进行再利用、再设计、再引爆，这已成为城市更新的主基调。对于乡村，同样面临着更新的境况。因乡村人口的空心化、乡村休闲产业的单一化、乡村人才的短缺化等，已衰败的项目不知如何处置。
早年开发的项目多以散点布局，设施相对落后，产品更新不及时，运营进入恶性循环，但场地已有归属，新的投资人无法进入。面对这样的问题，可以帮助原有业主，以包装平台，集成升级的模式，统筹联动周边产业，盘活旧有资源。如带动周边四荒地资源的利用，化零为整，片区化利用。
拿地tips：
四荒地主要包括：依法归我国农民集体使用的“四荒地”；农民集体经济组织所有的“四荒地”，具体指：荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地，属于现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用的土地。
使用期限：“四荒”使用权承包、租赁或拍卖的期限最长不得超过50年。
国家政策：2016年中央一号文件以及《农业部等11部门关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中鼓励利用“四荒地”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)发展休闲农业，对中西部少数民族地区和集中连片特困地区利用“四荒地”发展休闲农业，其建设用地指标给予倾斜。
在早期的休闲农业园区中常常存在一些农家乐，开发者的惯性思维常常是将这些破旧的房子拆掉重建，在景观设计上更偏向于城市。但以Z世代为代表的新兴消费人群，更注重乡土情感的共鸣，这种千篇一律的设计并不受喜爱。因此以旧用旧，无论是材料使用，还是布局习惯，以及传统饮食，尽量返璞归真，根据现有的基础进行改造和装修。保持乡村田野的原始风味，而且也在无形中减少了开发者进行酒店住宿土地审批的难度和建设成本。
拿地tips：
农业部等部门《关于积极开发农业多种功能大力促进休闲农业发展的通知》中明确规定支持农民发展农家乐，闲置宅基地整理结余的建设用地可用于休闲农业，因此在进行休闲农业开发建设中要充分利用农民自有住宅、闲置宅基地。
Chapter 3规避休闲农业用地限制，少打“擦边球”对于乡村投资来说，最大的风险在于土地的合规性，国家的第三次全国国土调查，全面查清全国城乡范围内的每块土地的利用现状和权属状况，专题分析自然生态状况、建设用地等，调查评价耕地质量等级别。在严谨的管理制度下，农庄最好用巧劲儿，以小博大用旧物、抓文化、做深度，打造小而精的主题农庄，看准机会以此撬动更大的资源。
有些人在休闲农业开发中，可能会使用以下六种方式来规避休闲农业用地限制：用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设；以建设临时生产用房名义进行修建；修建水泥柱，将建筑物腾空，以满足不破坏耕作层的要求；修建木屋或钢架房，即使查处也能低成本拆除；以建设温室大棚的方式建餐厅；用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。
但是，以上方式为规避政策的监管，打了“擦边球”，碰触了土地使用政策的红线，从根上将不仅无法规避休闲农业用地的限制，还隐藏着很大不确定性和风险。还请大家注意！最合法安全的方法就是通过立项审批，申请建设用地，这当然也是最困难的方法，拿地费用也相对很高。
▲同创案例分享
Chapter 4乡村拿地这不行那不行，究竟要如何？同创文旅通过案例经验为大家梳理了以下一些用地准则：
关闭矿区的地面遗留的原有建设用地，可直接转为旅游设施建设用地；矿区已经占有的尾矿池、弃石堆场或其它弃用地可在恢复生态的同时，按一定比例(如10-20%)转为旅游设施用地，其余为工矿遗址景观用地；生态涵养区村落搬迁出的宅基地、新农村建设农户上楼遗留的宅基地，可因地制宜转为旅游设施建设用地；在大面积的森林(超过10公顷)绿地作为生态旅游资源时，允许有3-5%用地转为旅游设施用地；其它荒地(非林地、非耕地、无其它生态价值的荒地)，经相关部门确认，原则上允许作为旅游设施用地。
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