工程维修部门的规范化管理是维护业主利益最为重要的手段之一，公共设施设备的维修保养不仅能够延续设施设备的生命，增加设备的递延价值，也是物业高效运转的重要保证，故不可不重视！
达尔美为业主创造价值
电梯机房管理制度
第一条 目的
保障电梯机房设备、人员安全，电梯正常使用。
第二条 适用范围
小区内电梯机房
第三条 管理制度
1、每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人，堆放杂物；
2、保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不得超过40摄氏度；
3、保证机房内照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于明显位置；
4、比邻水箱的机房应做好防水、防潮工作；
5、机房门窗应完好并上锁，未经部门领导允许，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入；
6、《电梯困人救援规程》和本规定及各种警示牌应清晰并挂于明显位置；
7、按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养；
8、每天巡查机房，发现达不到规定要求的及时处理。
美好来自于用心！
第四条 相关支持文件
《电梯困人救援程序》
电梯困人救援程序
第一条 目的
正确、安全处理电梯故障或停电困人操作。
第二条 适用范围
辖区内垂直电梯
第三条 职责
电梯工程技术人员负责操作，异常情况报告。
第四条 作业内容
电梯出现故障或停电困人，需要把困在轿厢内的人员救出，可由本单位经过专门训练的、持有电梯维修证的维修人员按下述方法实施救出。
1、把电梯主电源拉断，防止电梯意外的启动，但必须保留轿厢照明；
2、设法弄清电梯轿厢的位置；
3、当电梯停在距某平层位置约±60公分范围的位置时，维修人员可在该平层的厅门外使用专用的厅门机械钥匙打开厅门，并用手拉开轿厢门，然后协助乘客安全撤离轿厢。
4、当电梯停在非上述的位置时，则必须用机械的方法移动轿厢后救人。步骤如下：
（1）轿门应该保持关闭，如轿门已经被拉开，则要乘客把轿门手动关上。通知被困乘客轿厢将会移动以救出他们，要求他们静待轿厢内，不要乱动（此步工作如电梯有对讲电话时可充分利用之）；
（2）在曳引电动机轴尾装上盘车装置；
（3）两人把持盘车装置，防止电梯在机械松抱闸时意外或过快地移动，然后另一人采用机械的方法松开抱闸，注意当轿厢移动时，才可松开抱闸，否则马上撤消松抱闸的动作；
（4）按正确方向使轿厢断续地缓慢地移动到平层的±150mm位置上；
（5）使抱闸恢复正常，然后在厅门对应轿门外用机械钥匙打开厅门，拉开轿门，协助乘客撤出轿厢；
（6）注意：当按上述方法和步骤操作时发现异常情况，应停止救援，并及时通知具有电梯维修资格的单位做出处理。
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电梯系统突发事件应急方案
第一条 目的
本方案旨在发生突发事件或异常情况，能迅速正确处理电梯系统。
第二条 适用范围
辖区内垂直电梯
第三条 职责
电梯工程技术人员负责操作
第四条 操作规程
一、火灾
所有垂直电梯降至基站。火灾过后，组织有关人员（电梯公司专业人员及工程部）对电梯进行检查，在确认其安全性后，才可重新投入使用。
二、地震
1、在确认电梯内没有任何乘客后，切断电源，停止所有电梯的运行；
2、四级以上地震发生过后，电梯必须经电梯公司和劳动安全部门检查合格后方可使用。四级以下的地震可由电梯公司专业人员以低速运行全面检查，确认没有任何异常情况，即可投入使用。
三、停电/电梯困人
1、利用轿厢内紧急对讲装置或其他方式通知轿箱内的乘客保持镇静，并加以安慰，使其安心等待救援，以免擅自逃生发生危险；
2、按《电梯困人救援程序》的方法，把轿厢内的乘客救出，送至安全地方；
3、若确认停电时间将很长或电梯有故障，在轿厢里的乘客离开后，将电梯厢门锁好，挂出“电梯检修”的标识牌，进行维修；
三、电梯进水
1、在电梯进水时将受水淹威胁的垂直电梯轿厢停于跑水的楼层以上并关闭电梯及总电源；
2、电梯进水后，立即通知电梯公司并配合其进行专业处理，在确认恢复正常后才可将电梯投入使用。
四、相关支持文。见《电梯困人救援程序》
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动用明火作业规范
第一条 目的
规范对小区（商铺）管理区域内动用明火的管理流程和安全作业要求，预防火警、火灾的发生。
第二条 范围
本规范适用于小区（商铺）所管辖区域。
第三条 规范性引用文件
下列文件中的条款通过本标准的引用面成为本标准的条款。
Q/TFEK2.81.2-2003《设备维修工安全作业规范》
第四条 职责
1、小区（商铺）经理或分管部门主管全面负责区域内动用明火制度的落实。
2、值班维修主管与值班领导负责动用明火的作业规范实施的检查工作。
3、装修/施工管理小组成员负责对动用明火的现场管理和检查监督。
4、动用明火作业人员应严格执行本标准，做好安全防范工作。
第五条 物业管理区域重点防火部位的确定与动火级别规定
1、小区（商铺）管理区域的重要部位限制动用明火。
2、除厨房为固定动火区外，其他物业管理区域均为禁火区。禁火区中的活动场所和仓库、机房、管井等为防火重点部位。
3、防火重点部位动用明火作业称为一级动火。
4、防火重点部位以外的非固定动火区域用明火作业称为二级动火。
5、固定动火区内进行动用明火作业称为三级动火。
第六条 动用明火审批
1、凡在小区（商铺）物业管理区域进行一、二、三级动用明火作业均应办理动火申请手续（不包括厨房烹饪操作）。
2、禁止在法定节假日和重大活动期间进行一、二级动用明火作业。
3、承担动用明火作业的单位/部门，应在作业前填写《动火申请审批表》，详细说明动火事由、动火地点、动火级别、动火方式、动火起止时间、采取安全措施、动火人姓名、有效的操作证名称与证号、现场监护人等内容，由单位/部门负责人签字，经装修/施工管理小组审批后报安全经理，经过审批同意后方可进行用火作业。
4、对施工人员违章动用明火，应令其立即停止施工，并追究动用明火作业部门的责任，对施工单位负责人进行相应处理。
5、超过动用明火，应重新办理动用明火申请、审批手续。
第七条 动用明火作业安全规定
一、动用明火作业前做到“十不”
1、未按规定办理动火申请审批手续、动火者无操作证或现场监护人不在场动火。
2、动火、防火措施没落实不得动火。
3、周围的杂物和易燃品、危险品未消除不得动火。
4、对附近难以移除的易燃结构物未采取安全防范措施不得动火。
5、凡对盛装过油类等有毒、易燃、可燃液体的容器、管道用后未清洗干净，或对焊割物内部情况不了解的不得动火。
6、储存易燃易爆物品的仓库、场所未采取安全措施，危险性未排除不得动火。
7、在进行高空焊割作业时，未清楚地面的可燃物品和未采取相应的保护措施不得动火。
8、未配置灭火器材或灭火器材不足时不得动火。
9、对有压力或密封的容器、管道未采取消除危险性措施的不得动火。
10、作业场所附近有与明火作业相抵触的其他情况不得动火。
二、动用明火作业中做到“四要”
1、现场监护人要坚守岗位，动火作业人员不允许擅离作业点。
2、现场监护人和动火作业人员要加强观察，规范作业，发现不安全因素时。立即停止动火作业。
3、一旦发生火灾或爆炸事故，要立即报警和组织扑救。
4、动火作业人员要严格执行《设备维修工安全作业规范》。
三、动用明火作业后做到“一清”
每次完成动火作业后，动火作业人员和现场监护人员、安全负责人要彻底清理动火作业现场，检查确无燃烧隐患后，才能离开。
对外服务工作管理制度
第一条 思想面貌：细心、周到，要体现本公司高尚的精神面貌。
第二条 上班纪律：上班时间根据公司工作安排，每天必须先到公司报到，然后外出工作；工作结束后，必须及时到公司签到；上班时必须佩戴工作证，以便接受业主、住户监督。
第三条 服务质量：根据客户的要求，按质、按量、按时完成，以保证业主、住户满意。在工作中严禁向住户索取财物、吃、拿等不良行为，一经发现，立即作辞退处理，情节严重者还将追究法律责任。
第四条 工作检查：公司将不定期的进行工作检查，听取业主、住户反映，如业主、住户反映该工作人员不能胜任时，公司通过核实后，将作辞退处理。
第五条 工作人员如损坏住户财产，视损坏程度，扣奖金或照价赔偿。
第六条 凡业主、住户付给服务费一律交公司，并开具发票，若私自收取小费者，一经发现，扣工资或奖金，情节严重者作辞退处理。
给排水设备维修保养规程
第一条 目的
及时处理给排水设备设施故障，确保设备性能。
第二条 适用范围
1、小区内（商铺内）给排水设备设施的维修保养工作；
2、给排水维修人员负责给排水设备设施的维修保养；
3、工程主管负责维修保养工作指导、检查监督及外委修理；
4、给排水系统设备的巡检工作。
第三条 方法和过程控制
一、值班人员必须每班两次到水泵房对给水泵、消防喷淋泵、稳压泵、消防泵等进行检查，了解其工作状况，做好运行记录。
1、压力表读数是否正常；
2、轴承温度是否正常；
3、机体有无震动及异常情况；
4、联轴节填料松紧情况，排除不正常的漏水现象；
5、阀门开关位置是否正常；
6、润滑油是否足够，油封是否完好。
二、工程技术值班人员必须每4小时按照巡回路线检查地下层水池、集水井以及顶层水箱一次，了解其工作状况，并按表做好记录。
1、水池自动注水装置是否正常；
2、集水井、水箱浮球液位控制器动作可靠，水位在正常限度内；
3、集水井、潜水泵运行有无异常情况；
4、阀门开关位置是否正常。
三、日班人员必须每天对水池、水箱的水质情况作一次检查，发现问题及时通知有关部门处理，常关位置，发现管道漏水通知班组及时处理。
第四条 给排水设备维修保养工作
一、工程维修技工按《给排水设备维修保养规程》要求，对给排水设备进行维修、保养，并将维修保养情况记录于《给排水设备维修保养记录》及《水泵季度保养记录表》，零部件更换及大修同时记录于《设备维修记录表》内。
二、给排水设备故障处理一般8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报工程部，限期解决。
三、凡是夜间发生的，不影响用户营业、生产的，不会产生严重后果的给排水设施设备故障，可以由日班进行维修。
四、需要停水才能进行的维修保养工作，必须遵守停水管理工作程序执行。
五、给排水设备故障一般处理方法：
1、供水泵出现故障时，值班人员应马上启动备用泵，然后立即通知机管系统其他人员及时维修；
2、集水井潜水排污泵出现故障时，首先检查故障原因，如果是控制回路出现问题，检查排除，如果是水泵故障，更换水泵；
3、供水管网出现故障，发生侧漏等影响正常供水时，机管系统值班人员应立即关闭总闸，及时通知有关人员抢修，并上报工程部和物业部，做好受影响用户的解释工作；
4、污集水井因堵塞造成下水不畅、浸水等故障时，机管系统值班人员发现后应首先进行围闭，防止浸水浸延，同时组织人员进行清理和疏导。
第五条 支持性文件及记录
1、《水泵房巡查记录表》
2、《工程交接班记录表》
3、《水泵季度保养记录表》
商业楼宇精益化服务
机械管道系统突发事件应急处理方案
第一条 目的
本方案旨在确保机械管道系统发生突发事件时，能迅速正确进行处理。
第二条 适用范围
小区或（商铺）机械管道系统突发事件
第三条 职责
1、公司上级领导负责抢险现场指挥及督导；
2、当值人员应严守岗位；
3、秩序维护员负责安全防范，工程技工负责工程技术抢修；
4、其他员工应服从上级领导的指挥，积极参与救护或抢险。
第四条 管道系统泄漏
1、接到报警通知后，须以最快速度到达事故现场，确定管道漏水的准确位置和管道种类（消防栓、消防喷淋、冷给水、污水雨水等管道系统）。
2、迅速对管道发生泄漏的原因作出相应的判断，立即制定处理方案，并将泄漏情况及时报告公司上级领导。
第五条 一般处理方法
1、堵漏和控制水情。漏点小，堵漏须用竹签、木签、自行车内胎、高压胶布、铅条等进行封堵；漏点大，压力小时，可用手、足、衣服或方便拿到能堵漏的物品去封堵，并尽快找到控制的阀门，将之关闭后再作处理；
2、关闭阀门的顺序是：支管阀门→立管阀门→主管阀门→分区阀→总阀门停泵或灌水减压，原则是以先近后远的顺序逐个关闭阀门，直至漏点没水为止；
3、迅速将漏下的水用毛巾、衣服、布沙袋等物品围拢起来，引流向附近的地漏口或用容器收集后倒掉，此时应注意水情的扩散和控制。对重要的设备（设施）和机房，如强、弱电闸、电梯井道、地插座、仓库等部位，应用沙袋围挡在门口，并用塑料布作必要的遮盖；
4、通知各相关专业人员到场，查看各自设备系统受影响情况，必要时需切断受威胁区域的设备供电，暂停设备运行，待检测正常后再投入使用；
5、修复后，重新开启阀门注水，仔细检查修理部位，经24小时不滴、不渗为合格；
第六条 市政管网停水
工程部报告小区物业上级领导，恢复供水后先不急于送水，要观察一下来水的质量，如特别浑浊，应把水放掉，直至清澈为止。
第七条 水池水质污染
1、值班人员发现水池水质受污染后，应立即关闭供水阀门和进水阀门，并报告工程主管，经确认后报上级领导，并由上级领导做出相应处理措施。
2、组织人员尽快查找污染原因，杜绝继续污染。把受污染的贮水全部排放掉，并对受污染的设备进行清洗和消毒；
3、重新注水后，在水池和水箱中抽取水质样品送检合格后，恢复正常供水。
第八条 水泵出现故障
当水泵启动不起来，运行过程中水泵或电机有杂音，盘根漏水严重，恒定扬程压力表读数大于或小于调定制，自动控制失灵时，都可视为水泵故障；
第九条 消防紧急情况的处理方法
当消防泵或消防喷淋泵自动启动后，应马上与中控室联系，确定火警是否准确，如是误报将水泵立刻关闭，如确定真实火警，值班人员一个留守消防泵房观察水泵运行情况，并根据水力警铃的动作，确定火警区域，水量不足立即向消防中控室或消防总指挥汇报。如消防车需接驳水源加压送水，值班人员应将消防车输水管引至消防接合器，然后返回水泵房将接合器下的泄水阀关闭，注意观察压力表读数及火情区的用水变化，直至火警解除。
维修交接班制度
第一条 目的
为了确保设备的安全运行及在运行过程中出现的问题被及时发现，使下一班工作人员能进行正常的工作做好准备。
第二条 适用范围
小区设备机房
第三条 管理规定
1、值班人员应按巡查表认真填写巡查内容，发现问题及时解决，当班出现的问题无特殊原因不留给下一班，并做好记录。
2、值班人员必须在交接班前做好机房的环境卫生工作。
3、接班人员必须提前15分钟进岗接班，对上班情况了解清楚，并办理好交接班手续后方可下班。
4、接班人员若因故迟到，值班人员应坚守岗位，待接班人员到达后，办理完交接班手续后方可下班。
5、除值班人员外，无关人员未经允许不得进入机房。
第四条 相关记录和表格
《维修交接班记录表》
配电室工作制度
第一条 目的
为了确保工作人员的人身安全，设备运行安全。
第二条 适用范围
管辖小区的配电室
第三条 管理制度
1、值班技工要树立高度的责任心，努力学习技术，熟练掌握供电方式、状态、路线走向及所管辖设备的原理、技术性能和操作流程；
2、定时巡查电气设备，监视设备运行情况，并准确抄录各项报表，确保电力系统正常运行。
3、严格保持各开关和模拟盘相一致，不经领导批准。值班人员不得随意更改设备和接线的运行方式及各种开关的整定值；
4、在气候突变的环境下，要加强对设备的特别巡视，当发生事故时，要保持冷静，按照操作规程及时排除故障，并按要求做好记录；
5、值班人员违反制度或失职造成影响运行及损坏设备，要追究当事人的责任；
6、非工作人员不得进入配电室，更不得逗留。
第四条 相关记录和表格
《小区低压配电房巡查记录表》
保洁设计的专业提供商
强电系统突发事件应急方案
第一条 目的
本方案旨在确保强电系统发生突发事件或紧急异常情况时能迅速、果断进行处理，防止事故扩大，将损失降到最低程度。
第二条 适用范围
管理部辖区内强电系统
第三条 职责
1、上级领导负责现场抢险指挥、督导；
2、工程人员负责抢险；
3、秩序维护员负责安全防范；
4、其他员工听从上级领导的指挥，积极参与救护或抢险。
第四条 工作程序
一、程序
1、当火灾发生时
2、分支电路设备发生火灾时，必须先切断电源，后用干粉灭火器灭火；
3、母线段发生火灾时，母线段停电，然后进行灭火工作；
4、电气设备附近发生火灾，应设法进行隔离，让不受影响的设备继续运行，若确定灾害不可避免，对设备有直接危害时，则应将设备电源切断，停止运行；
5、若10KV高压配电室发生不能控制的火灾，立即拨打“119”报警，同时争取切断进线电源，现场确实不能进行断电的，即刻通知供电部门，并迅速撤离现场，做好扑灭火灾的相关工作；
6、小区内某区域发生火灾时，工程人员应立即切断该区域的动力照明电源，并配合灭火工作。
二、电缆孔（槽）大量渗水时
1、通知上级领导部门及各用电单位，做好停电的准备工作；
2、当值人员立刻协助做好断水、堵水、引水、排水抢险工作；
3、如水患无法控制时，立即联系“所在地供电局”请求停电，拉开所有运行中的变压器开关及主控开关，拉开电源隔离开关。待水患处理后，烘干设备并进行检测后再联系“供电局”恢复送电。
三、变压器运行中高压侧或低压侧开关跳闸时
1、电压器运行中如果是保护跳闸，需查明原因后，方可送电。如果是无跳，检查系统无明显故障后，可强送一次；
2、当合跳闸的开关时，如果高压侧或低压侧开关合不上，首先应检查开关的控制回路是否有故障，然后再检查开关的机构部分，在排除故障后，应马上恢复送电；
3、如开关机构故障维修有困难或开关问题短时间内不能解决，可将同类型的备用开关拉出，替代故障的开关工作（只限于抽屉式或小车式开关柜）。
入户维修操作程序
第一条 目的
为客户提供优良的服务水准，建立服务效果的反馈以确保服务满足规定要求。
第二条 使用范围
小区住户维修工作
第三条 工作程序
一、维修前的准备工作
1、维修人员在接受任务时，应详细了解工作内容，做好维修准备工作；
2、按公司规定统一着装，工作服整洁干净，检查胸牌是否带好；
3、检查是否带了抹布和鞋套；
4、检查维修工具和常用备件是否带齐全；
5、维修人员在10分钟内完成准备工作，紧急事故在接到电话后15分钟内到达。若遇非紧急情况，与业主约定时间，准时到达。
二、入户
1、维修服务人员到达业主门外，正对门镜后退一步，按响门铃，若没人反应，过5秒钟再按一次，若没有门铃，则用右手中指弯曲敲响三次，每次一组，两组间隔5秒，力度适中，切勿用脚或异物敲门；
2、业主听到铃声后询问时，应回答：“您好，我是御龙瀚府物业服务中心的，约好来给您维修×××的”；
3、业主开门后，维修工应出示有关维修单据，并将维修项目和内容向业主说明；
4、经业主同意后，换成鞋套再随业主进入室内。
三、维修服务
1、进入工作现场，若发现室内的家具或其它器具妨碍维修工作，特别是维修过程中有可能给装修外观性能等带来一定程度的影响，维修工应向业主说明，并征得业主同意，方可进行挪动维修；
2、维修工根据现场情况，对于当时可以进行维修项目应向业主说明大概所需的工时，物料及收费标准等，征得业主同意后，再进行下一步骤。若业主不认可，则婉言谢绝此次维修任务；
3、准备工作完成后，将工具、材料拿出，放在工具包上，尽量不弄脏地面、墙面等；
4、维修过程中，维修人员若发现工具和材料没有带齐，应向业主解释清楚，再回去取；
5、维修过程中，维修工应尽量快速、有效地进行，若需业主配合，应礼貌地与业主协商；
6、维修结束后，维修工应收拾工具，将现场整理干净，并用抹布擦干净；
7、请业主检查维修质量，并示范使用功能，业主验收合格后，请其在维修单据上签字，同时请其现场缴费；
8、维修人员维修完毕后，应礼貌的向业主道再见后离开；
9、维修结束回来，应及时将收取的费用交至收费处；
10、 若业主索要发票，由收费处开出，并由维修工送回业主手中；
四、其他注意事项
1、现场不能当时解决的维修项目，维修工应向业主解释清楚，说明原因，并约好下次维修时间；
2、维修工在住户家中维修时，举止要文明得体，不能东瞅西瞅看；
3、在维修过程中，维修人员不得与业主聊天或谈论与工作无关的事，严禁与业主谈论公司内部事务；
4、维修工在与公司联络时严禁使用业主家中的电话；
5、维修工在维修过程中，不得有吃、拿、卡、要等有损公司形象的行为。
五、用户报修工作流程
上门维修服务的规范要求
第一条 敲门
有门铃时，轻按门铃，按铃时间不要过长，无人应答再次按铃，按铃时间加长。没有门铃时，则轻叩门三响，无人应答再次叩门，叩门节奏渐快、力度渐强。若无人应答，等候三分钟，若主人仍未返回，写留言条塞入用户门内。
第二条 介绍
主人闻声开门或在门内询问时，首先自我介绍：“对不起，打扰了，我是某某物业有限公司维修人员ⅩⅩⅩ，前来为您服务。”
第三条 进门
如进入十分整洁的房间，员工应将鞋子脱在门外，赤脚进入、或穿好自备鞋套，经主人许可，进门可不必套鞋套，进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在主人选定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。
第四条 维修
维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。实在无法避免时，应事先向房间主人打招呼。
第五条 整理
修理完毕，做到工完场清。
第六条 收费
按规定标准收费。
第七条 填单
如实填写《某某物业有限公司维修单》，请用户对修理质量、服务态度与行为进行评价并签名。
第八条 辞别
向用户告辞，走出房间，步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应离开地面一定距离，止门口时，应转身面对房间主人说：“今后有问题，请随时联系，再见。”
第九条 整个工作期间不得收受业主送的物品，尽量不借用主人家里的工具。
设备保养与维修制度
第一条 目的
维护好设备设施，保证设备最大限度的使用，保证维修人员的安全及设备性能完好。
第二条 适用范围
对物业范围内的设备、设施维修保养。
第三条 职责
1、维修部各专业技术人员要求对设备做到：“三好”“四会” 和“五定” ，“三好” 是指用好、修好和管理好重要机电设备，“四会”是工程维修人员对机电设备要会使用、会保养、会检查、会排除故障。“五定”是指工程技术人员对设备的清洁、润滑、维修要做到的定时定量、定人、定点、定时、定质。
2、维修部实行专业人员维修与使用操作人修理相结合，以专业修理为主，同时由工程部协调其它技术人员相互配合的原则，共同协作完成修理任务。
3、由维修部各专业技术人员制定科学的保养规程，设备维修后要认真填写设备维修登记卡，合理制定维修计划。
4、修旧利废，合理更新，降低设备维修费，发挥设备最大潜力，提高经济效益。
设备巡视检查制度
第一条 目的
为了确保小区设备安全正常运行，保证小区业主生活的正常进行。
第二条 适用范围
小区设备机房
第三条 管理规定
1、设备责任人每周要对所管辖的设备进行一次巡视检查，检查结果记入《设备房检查记录表》中。
2、巡视检查转动设备是否灵活，有没有托卡现象，设备是否有异声、异味。
3、巡视检查设备油位及各种仪表指针指示是否完好。
4、巡视检查设备是否有跑、冒滴、漏现象。
5、巡视检查环境卫生及照明等情况。
6、巡视检查消防设施是否完备。
7、每次检查结果要认真记录，检查中发现的问题能自己解决的，尽量自己解决，不能解决的，尽快上报。
8、巡视检查过程中要认真仔细，切勿走马观花，走过场。
9、工程部及管理部经理负责此项工作的检查监督工作。
第四条 相关记录和表格
《设备房巡视签到表》
水箱间管理规程指导书
第一条 目的
本规程为确保业主饮用水的质量，保证生活用水的需要。
第二条 适用范围
小区生活用储水箱的管理
第三条 方法和过程控制
为确保水箱间的卫生良好，保证小区居民饮用水符合国家有关生活饮用水卫生管理规定，特制定以下卫生制度：
1、水箱间的管理人员必须有卫生部门颁发的体检合格证；
2、水箱间内门窗玻璃，每星期擦拭清洗一次；
3、水箱保温完好，弯头、滤网、水箱盖密封加锁；
4、水箱间内管道阀门完好，表面无灰尘、无污染；
5、每半个月打开水箱盖彻底检查水箱内的水质，要求目测无异物，鼻闻无异味，每半年对水箱进行一次消毒清洗；
6、水箱间应每周进行一次无卫生死角、无蚊虫、无蛛网、无蟑螂、无鼠害、无异味的清洁工作；
7、水箱间每周打开窗户通风换气，保证室内空气清新；
8、严格遵守承德市《生活饮用水卫生监督管理条例》供水卫生要求的各项制度。
第四条 支持性文件及记录
《水池（箱）清洗及消毒记录表》
司梯工工作管理制度
第一条 主动热情，业主进出时要主动问候，微笑服务，礼貌用语，着装规范，形态端庄。
第二条 服务规范，一视同仁。所提供的服务，不得有远近、亲疏之分，不因对象不同而有差异。
第三条 遇有年老体弱的业主要主动搀扶，遇有业主持重物者，要主动帮助。
第四条 当有老人、小孩乘电梯时，要控制好门控开关，防止厅门夹人。
第五条 严格遵守《电梯操作规程》，不得违章作业。
第六条 持证上岗，严格履行交接班程序，提前10分钟接班。
第七条 时刻注意电梯运行情况，交接班时必须详细做好运行记录。如发现问题及时联系维修人员进行维修，严禁电梯带故障运行。
第八条 保管好电梯钥匙，开关点同时应看电梯所在的楼层，下班时应将电梯停靠在首层，不准停靠在其它楼层。
第九条 电梯严禁超员、超重，如发现后及时劝阻乘客，按顺序上下电梯。
第十条 保持电梯内卫生干净整洁。
第十一条 上班时间不准私自离岗，不准与他人聊天，不准睡觉，不准做与工作无关的事情。
第十二条 因故暂时离开时，必须通告有关人员，以保持对电梯运行的监控。
第十三条 下班时关闭一切电源。
第十四条 认真填写电梯运行记录，字迹要清晰，反映问题要准确，对当班发生的一切事情都要详细记录。
凡违反上述规定条款的人员按公司处罚条例相近条款实施处罚。
维修部岗位职责
第一条 熟悉小区规划、住宅区各类房屋结构、公用设施、设备的种类分布。掌握明、暗各类管线的分布、走向、位置和使用状况及安全要求。
第二条 初审住户装修申请表：初拟各类房屋、公用设施、设备的维修计划及实施措施；初订并在公司审批后实施小区供水系统、供配电系统、消防系统、监控设备的维修保养计划，承担一定的技术责任。
第三条 执行公司制定各类设施、设备的运行规程、安全操作规程、维修保养规程和有关管理制度，并根据运作情况提出修改建议。
第四条 负责拟定并通报小区内改、扩建项目计划和实施方案。
第五条 配合做好业主投诉处理工作。
第六条 当值班间需对设备系统及设施做经常性巡视、检查，以确保各设备系统运作正常。
第七条 按照拟定计划带领员工对所有设备进行定期、周期性力所能及的保养维修工作，以保持设备、设施的最佳技术状态。
第八条 监管外派工程（如电梯、锅炉等）的运行维护保养工作并做好检查记录，周期性提交质量评估报告。
第九条 掌握各种设备故障出现时的处理方法。
第十条 掌握维修材料使用和库存情况，及时申购小区维修材料计划，并监管维修物料质量、品种、规格、数量是否符合要求。
第十一条 负责管辖区内设备设施的防火安全。
第十二条 及时将用电、用水计量数值及公摊数据提交财务部门。
第十三条 对管辖小区与市政系统接驳相关部门负责人员建立良好关系，确保发生故障时能及时得到支持配合。
维修材料管理制度
第一条 为加强维修材料的管理，使维修材料在维修过程中得到合理的使用，避免材料的浪费，特制订本规定。
第二条 采购员根据工程维修部的材料计划单采购材料，所采购的材料必须合乎维修使用的要求。
第三条 仓库材料必须分类堆放，并做好材料入账登记，以便备查。
第四条 发放材料时，材料保管员应审核维修单的项目要求，合理发放材料，作好签领记录。
第五条 维修工领到材料后，必须如实按申报单使用，维修完毕后将实际耗用材料的名称及数量，填报进维修单，并要求住户签证，对未用完的材料必须退还材料库。
第六条 材料保管员必须对材料的出、入库负责，不能私自转卖材料，不能将材料转送给他人，一经查实，按情节给予罚款或辞退处理。
第七条 维修部主管每周要对维修过的住户进行材料的使用抽查回访，审核材料使用情况，回访中如发现维修工虚报领取材料，必须向主任及上级领导汇报，按其情节轻重将给予罚款、警告或辞退处理。
第八条 当月的维修材料采购情况以及材料的耗用情况，由材料保管员以表格的形式，在当月底送交综合办公室及财务部。
维修管理制度
第一条 维修部门人员按照规定进行例行巡查，在例行巡查中发现物业维修有关问题，记录在案，及时汇报，以便维修。
第二条 每一维修工程，事先应分析原因，区分责任，做好解释工作。
第三条 每一维修工程，维修部门应在区分责任之后，及时制定维修方案，指定专人负责，并明确修复时间，不得无故拖延。
第四条 维修部门在确定每件维修工作时，应填写物业维修申报单，做好维修存档工作。
第五条 每逢中大雨以上，维修部门人员应及时检查排水、排污设施状况，以防止意外。
第六条 每年汛期期间（5—10月），应每月安排一次排水、排污设施例行清理检查，以防堵塞。
第七条 住户的房屋装修工作，维修部门要做好施工监督，严禁违章装修行为。
第八条 维修部门应在年初做好年度维修预算、季度维修计划及年底维修物业专题报告。
维修回访工作制度
第一条 维修回访由楼宇经理、维修责任人担任。其中综合办公室回访率不低于10%，维修部主管回访率不低于20%，维修责任人回访率不低于40%，并做好相关登记。
第二条 回访时间安排在维修后一星期之内。其中：安全设施维修两天内回访；漏水项目维修三天内回访。
第三条 回访内容
1、实地查看维修项目；
2、向在维修现场的业主（住户）或家人了解维修人员服务情况；
3、征询改进意见；
4、核对收费情况；
5、请被回访人签名。
第四条 对回访中发现的问题，24小时内书面通知维修人员进行整改。
维修人员岗位职责
第一条 执行公司决定，服从管理、遵守纪律，树立良好的服务意识；
第二条 熟悉物业辖区内楼宇的楼幢号、单元、户数和房屋结构、水施、电施等管线走向；
第三条 严格遵守服务内容与服务标准，及时受理业主提出的各种报修；
第四条 积极为业主提供多项便民服务，并做到服务周到、热情、规范，无投诉；
第五条 工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操员工工作制度；
第六条 工作完毕及时清理施工现场杂物，服务过程须请业主签字认可；
第七条 爱护工具，杜绝浪费，按规定领用工具和维修材料。
第八条 负责对共用部位设施的巡视和保养。
第九条 按月做好报修、维修记录的汇总和材料采购的计划编制。
消防栓的保养规程指导书
第一条 目的
为确保在紧急情况下消防栓能正常使用。适用于小区（商铺）内的消火栓保养管理。
第二条 适用范围
各管理部
方法和过程控制
1、工程部负责定期对消防栓进行检查保养，由秩序维护部配合检查工作并将异常情况知会工程部。
2、每月逐个检查一次。
（1）栓外检查：检查栓门是否良好，锁、玻璃有无损坏，栓门封条是否完好；
（2）随机抽取消火栓总数的10％测试，按消火栓报警按钮，中控室应有正确的报警显示，检查箱内元件是否良好、有无脱落，水带有无破损，水带头与水龙头结合器是否规格相同，栓内水龙头有无渗漏。
（3）栓内封条脱落破损的补贴封条。
3、每年逐个打开消火栓检查一次（与管道放水冲洗同步）
（1）完成月检查中栓外检查部分；
（2）开栓门取出水带，仔细检查有无破损，如有应立即修补或替换；检查有无发黑、发霉，如有，应取出刷净、晒干；
（3）将水带交换褶边或翻动一次；
（4）检查水枪、水带接头联接是否方便牢固、有无缺损，如有，立即修复，然后擦净在栓内放好；
（5）检查接口垫圈是否完好无缺，否则更换阀上老化的皮垫，将阀杆上油；
（6）检查修整全部支架，掉漆部位应重新补刷，同时上漆；
（7）将检箱内清扫干净，部门存放整齐后，锁上栓门，贴上封条。
第三条 支持性文件及记录
《消防设备检查报警保养记录表》
用户报修处理程序
第一条 目的
尽快合理处理用户的报修，规范维修服务工作，确保为用户提供满意的服务。
第二条 适用范围
适用于对小区内用户提出的维修服务。
第三条 职责
1、楼宇经理负责记录报修内容，并传达至维修部或承建方返修队。
2、承建方返修队人员或工程技工负责报修内容的现场确认及维修。
3、经理助理负责维修工作的监督。
第四条 工作程序
1、客服前台接到用户报修要求时，及时填写相应维修单，将业主姓名、住址、联系电话、保修内容、预约维修时间等填入相应栏目内。
2、楼宇经理填好维修单在5分钟内通知管理处工程组，维修队或管理部工程组视保修或有偿维修项目，在40分钟内到达现场，紧急维修任务15分钟内到达现场。并请接单人签收。
3、接单人接到《ⅹⅹ小区维修单》后及时填写接单时间，并对用户保修内容进行现场确认后，在维修单上据实确认维修项目的内容。
4、维修人员应在预约维修的时间到达现场施工，维修施工完毕后，需清理现场，作自检，会同业主或管理部工程组有关人员验收，并由业主或工程组有关人员签署意见，请业主试用或检查合格后在维修单上签名确认。
第五条 相关记录及表格
1、承建方维修单（四联）工作流程图
2、物业服务维修单（三联单）工作流程图
有偿服务收费制度
第一条 公司开展有偿服务活动，以提高服务水平，便民利民为宗旨，不以赢利为目的。
第二条 收费的原则是保本微利、略有盈余，在条件许可的情况下添置设备，增强企业发展后劲，提高服务水平和档次。
第三条 做到服务项目、收费标准、服务质量“三公开”自觉接受住户监督和上级检查。
第四条 服务人员在收取各项费用时，必须开具统一的发票，严禁收钱不开票或打白条，所收款项最迟在次周周一上午缴财务部，不得挪用。
第五条 接受有偿服务的业主，有权监督公司收费标准的执行，如果交款后不开发票的，业主有权拒绝交费或向公司投诉。
第六条 严禁服务人员直接或变相索要小费，严禁收受红包、礼品，否则一经发现严肃处理。
第七条 业主提出有关服务的要求时，如果是属于有偿服务方面的，公司必须向业主解释清楚收费的原则，避免服务后因收费而产生不必要的麻烦。
第八条 公司设立投诉电话和投诉信箱，接受业主举报或投诉。
中水站运行管理制度
第一条 目的
为确保中水设备性能良好，保证安全运行
第二条 适用范围
适用于各小区（商铺）内的中水设备管理
第三条 管理和过程控制
1、中水主要是城市污水或生活污水经过处理后，达到一定的水质标准，可在一定范围内重复使用的非饮用的杂用水，其水质介于上水与下水水质之间。
2、中水消毒卫生标准要求：细菌总数≦100个/ml；大肠菌群≦3个/ml；管网末端余氮≧0.2mg/L；PH值6.9~9.0；色度不超过40度。
3、中水处理流程：原水→隔棒→调节池→水泵→毛发聚集器→生化处理→加药消毒→蓄水池→回用
4、中水水质的合适与否将影响客户的正常使用，为保证合格的水质标准每班人员应严格按照操作程序，遵守各项规章制度，定期清洗季年一次调节池、蓄水池及相应处理设备。
5、每班人员应保证水质中氮含量标准，保证药箱内加药水满。
6、认真做好交接班工作，认真完成交接班记录。
7、加强专业技能学习，相互团结、相互帮助、积极工作、共同提高。
8、保证设备运行完成，做好定期设备的维护、保养工作，发现问题应及时处理，保证室内清洁卫生。
第四条 支持性文件及记录
