1.概念不同住宅：专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍。一般是以家庭为单位...
2.产权年限不同普通住宅的产权年限大多为70年，而公寓都是建在商业用地或者工业用地上的，所以...
3.落户规定不同公寓是在商业用地上建起来的项目，是商业性质的，因此不能落户。如果是住宅的话...
4.税费不同公寓和住宅在税费方面也是不同的，前者会比后者负担更多的税费支出。
为了帮助你们理解，再给个概括吧：
1、住宅和公寓是为了不同的居住需求而出现的不同房屋类型。住宅满足的是家庭长期自住需求，所以功能齐全；公寓满足的是短期居住或集体居住的需求，因此客厅、厨卫等功能通过公共区域来解决。这种区分在资源紧张的年代对住房建设具有重大指导意义。
2、随着房地产业的发展，很多地方对公寓的定义趋于模糊，不再把套型作为区分标准，而是将日照作为住宅和公寓的区分标准，这样就出现了很多朝向不好但是功能齐全的所谓“70年产权公寓”，因为它们都建设在住宅用地上，也是参照住宅报建的。除了房产证上会写公寓以外，其它所有权责利都与住宅基本一致。
3、2012年新的住宅设计规范实施后，公寓不再属于住宅范畴，从理论上来说，不应该再出现所谓“70年产权公寓”，从这个时候开始才在一定程度上可以根据用地性质来区分住宅和公寓。这也是以前上海清查商住公寓的依据之一，因为回到最初的定义，哪怕是按住宅报建的公寓也不应该有厨房至少是不该有燃气，公寓很明确属于非套型住宅，功能就应该受限制。
4、各地政策的规定是有区别的。以长沙为例，2016年实施的城市规划管理办法里，依然明确了住宅用地上可以建设公寓。
5、住宅用地上不再建设公寓既是政策导向的结果也是市场选择的结果。对三四线城市来说，公寓这种产品舒适度低不受欢迎大家都不愿意买，反正房价相对不高，正规住宅又不是买不起更不是买不到，所以开发商也逐步减少了在住宅用地上建公寓的现象。反倒是因为政府在规划指标里对商业面积的要求过大，使得开发商不得不建设“公寓式办公”、“酒店式办公”（按长沙定义）来满足商业指标，这也使得市场上商业用地性质的公寓供应量大增。而对一线城市来说，住宅极度稀缺，那么为了满足市场需求，在商业用地上建设公寓成为有利可图的选择。
6、按照目前趋势，未来住宅用地性质的公寓会逐步消失，到那个时候就可以简单地以用地性质来区分住宅和公寓了，但是现在还不行
