一楼花园是否属于公共绿地?成都明信云玺府“底花之争”或成买房之殇

一楼花园是否属于公共绿地?成都明信云玺府“底花之争”或成买房之殇

首页游戏大全花园之间安卓版更新时间:2024-06-05

当下新房市场,带“底花”(底层花园)的户型较为普遍,相较于其他户型,“底花”户型优劣势都非常明显。业主愿意花更高的价格购买这类户型,看中的就是“底花”的特殊使用场景。

然而,“底花”使用权的不明晰,也给业主们入住后的生活造成诸多困扰。

近期,成都明信云玺府的“底花”业主和楼上邻居们,就因为“底花”的归属及使用权问题产生了较大争议。

仅在4月,“问政四川”及封面新闻“云投诉”平台关于成都明信云玺府的投诉就超过了百条。除了绿地问题,该小区还被反映存在交付质量与宣传效果不符、停车收费贵、车库漏水等问题。

4月22日,封面新闻、华西都市报记者来到位于成都市五洞桥路966号的明信云玺府小区调查采访。

底层业主:

开发商送的花园不能用

我们和楼上邻居成了“仇人”

22日下午,在业主代表带领下,记者进入了明信云玺府小区,此时小区内装修的声响不绝于耳,业主代表称:小区内正好有执法部门在拆除一楼的违规搭建。

小区部分违章搭建正被拆除,封面新闻记者4月22日拍摄

王明(化名)就是一楼某户业主,此时他家的违规搭建正被相关部门拆除。他告诉记者,“卖的时候开发商宣传一楼业主有花园,且花园有绿篱与公区隔开,结果现在楼上业主不准一楼业主用,开发商推诿责任,导致我们和楼上业主矛盾不断。”

王明向记者展示了开发商售楼部的沙盘、样板间、宣传图册、销售人员说辞等图片和视频资料,均指向一楼业主是“有花园的”。部分一楼业主反复向销售人员确认花园的使用权,都得到肯定答复。

业主供图

在业主提供的项目销售宣传册中,“专项设计-私家花园”页面显示,以绿色阴影明确各户私家花园的平面设计图以及“1.6 米绿篱两排种植,内部草坪”的交付标准示意图。该示意图说明文字显示,其中 54㎡-69㎡为花园较小面积段(24 户),74㎡-136㎡为花园较大面积段(12 户)。

图据宣传册《20220512云玺府大区景观》,业主供图

随后,王明出示了开发商于今年3月29日新出具的盖章版《告业主书》,《告业主书》也有上述宣传册私家花园附图,王明认为这再次证实了开发商认可一楼业主拥有花园的使用权。

业主供图

记者发现,明信云玺府小区一楼户型面积比同楼栋其他楼层要小约8-11㎡,在设计上一楼缺少生活阳台,但从预售公示价格来看,总价与其他楼层差异不算大,部分一楼户型的单价甚至更贵。

“底花”业主认为,开发商在设计时无故缺少生活阳台,是默认可以通过花园来弥补这部分缺失的面积与功能,同时销售的说辞中也表明一楼因为带了花园,所以户型不一样。

业主供图

公开资料显示,“明信云玺府”项目规划建设净用地面积 26944.94㎡,容积率不高于2.0。项目于2023 年8月25日竣工,自 2024 年1月19日集中交房。

据业主提供的“明信云玺府全体业主联名请愿书”,交房以来,多户一楼业主陆续使用木栅栏圈占该户临近的前/后公共绿地作为“私家花园”,圈占面积约60-150㎡。同时部分一楼业主为便利使用“前/后花园”,甚至还有“开窗增门”及违规搭建破坏楼栋整体外立面等行为,这也导致一楼业主与非一楼业主间的矛盾再次升级。

“都说远亲不如近邻,因为开发商的模棱两可导致我们和楼上邻居成仇人了。”有底楼业主对当下业主间的对立很无奈。

楼上业主:

如果底花变成私人花园

那公区绿地率必然不足

“除开一楼花园,小区基本没有可供使用的公共绿地了,肉眼可见的‘飞机场’公区,和销售时宣传的简直大相径庭。”非一楼业主刘信(化名)告诉记者。她认为,当前花园之争的症结在于小区公区绿化减配。

刘信称,如果一楼业主圈走花园,绿地数据就更不足了。按照规划,项目绿地率不低于30%,绿地面积 8086.48㎡。据项目2023年11 月14 日公示情况,开发商明确小区实际建设情况为绿地率35.03%,实际绿地面积 9440.04㎡。若以每户一楼业主约60㎡的花园面积计算,至少将扣除约2160㎡公共绿地,小区所剩的公共绿地面积将不满足最低要求。

这一点在一楼业主处也得到了证实。“小区交付后,肉眼可见光秃秃的没什么绿化,大家在相关部门了解情况后得到结果:开发商所谓的达标是包含了一楼公共绿地的使用权总体才达标,如果抛开承诺给一楼使用的面积,就未达到最低标准30%。楼上楼下的争执点也在于此。”王明告诉记者。

因此,部分非一楼业主自行拔除了底层的木栅栏,这也导致一些一楼业主报警求助。双方因此多次产生矛盾。

业主们表示,在该楼盘宣传册《20220512云玺府大区景观》上,楼盘以“三庭四院一乐园”为主题打造包含岛林秘境、水林秘境、主题儿童乐园等在内的景观,但目前除儿童设施相对完整外,其它园林景观点都减配了。记者实地探访也印证了业主们的说法。

明信云玺府小区除包含绿篱的外圈绿化外,内部楼栋间以硬化路面为主,这也是业主们将公区戏称为“飞机场”的原因,该公区直观感受是整体绿化面积不多,且与宣传图有较大差距。

宣传图上小区绿化和水景都是蜿蜒有曲线的,实际上就方方正正的水坑和花园,面积看起来也小很多,差异很大。”一位业主表达了对小区目前绿化效果的不满。

小区宣传效果图,图据《20220512云玺府大区景观》

小区实拍图,封面新闻记者4月22日拍摄

“这些突然冒出来的移动花坛,我们怀疑也是开发商怕被抽查绿地率新增的。”在采访期间,有业主专门带领记者来到他们称之为“飞机场”的公区部分,公区新增了多个移动花坛,业主们对此表达了他们的疑惑,他们也希望开发商能就小区绿地率的验收流程、细节进行公开。

小区内的新增花景,封面新闻记者4月22日拍摄

矛盾升级:

为阻止底层业主“圈地”

楼上业主自发栽种绿植

由于邻里争论不断,众多业主自发向有关部门反馈、投诉。为解决相关问题,内部协调会、多方洽谈会不断。其中3月29日的协商会规模较大,多部门组织了开发商、物业以及部分一楼和非一楼业主到场协商。

协商会上,矛盾方各执一词,诸多细节未能达成一致,但区住建局明确要求开发商于4月10日出具相关方案解决问题。

协商会后,底层业主陆续自发拆除了木栅栏,但随后又出现底层业主破坏外墙、厕所门外移、破坏空调机位等情况。

4 月11日,经业主们多次催促,开发商委托物业向业主公开了《优化提升方案意见收集稿》,稿内有且仅有如下内容:“底层每户园林景观保留区域面积为 60-80 平方米;底层每户园林景观保留区域内不能硬化、搭建及以建筑结构进行圈占;提升后绿地率为 31.7%;绿篱高度为 1.5米”。

《意见收集稿》发布后,依然引发业主们的诸多不满,他们普遍认为开发商允诺公共绿地由底层业主就近使用的行为,违反了合同条款约定,也侵害了全体业主权益。“正是因为不满意开发商的优化方案,很多楼上业主开始自发在底层草坪种树苗等绿植,想以此阻止底层业主‘圈地’。”据多位业主反映,4月13 日-14日,矛盾双方在绿植种植现场多次出现冲突。

小区底层草地内被种植树苗,封面新闻记者4月22日拍摄

业主发问开发商:

明确底层绿地归属权及使用权

公布绿地率验收通过流程细节

“需要开发商拿出让大家都能满意的实际方案,才有可能解决”,有业主代表叹息,“结果开发商和物业保持沈默、拖延、推诿等态度,不尽主体责任让我们自己谈,这是典型的推卸责任,放任两方业主内斗”。

业主们向记者表达了他们的核心诉求:

首先是希望开发商及有关部门能出具有法律效益的文件,以明确小区底层绿地所有权归属,明确底层业主是否拥有房屋临近绿地的专属使用权,是否能对该区域进行改动。

其次是为了有效解决邻里矛盾,希望开发商履行主体责任,按照销售时承诺的效果,优化提升整个小区的绿化品质,并公布绿地率验收通过的相关流程和细节。

开发商回应:

一楼室外绿地为底层庭院

一楼业主在使用时需不侵害他人利益

4月23日,封面新闻、华西都市报记者采访到了明信集团品牌部徐女士。

对方称,底层部分住宅房屋室外有绿地,本着物尽其用原则,将前述绿地和道路等公共空间设计为底层庭院一楼业主在使用时需不侵害他人利益。

关于公共区域使用权的归属问题,明信方称关于《主合同及补充协议》针对特定空间的约定第三条:关于上述特定空间(特定空间可能以花园、绿地、露台、平台、屋面、花池地下空间等形式存在,以规划批准为准)的面积约定仅供参考,最终以该房屋交付时的现状为准。

关于将一楼绿地划出、公区绿地率是否还能达到30%的规划要求,明信方回复称小区已经通过竣工验收以及规划验收,足以证明小区的公共绿地是合格的,小区绿地做出的绿化安排,是基于业主自身生活安宁权和隐私权的保护考虑。同时,该小区的公共绿地建设也满足绿地建设标准的要求,不存在违反相关规划、规定情形,也得到了相关部门的认可。

明信方表示,针对目前存在的纠纷,明信集团已安排专业人员多次与业主代表进行多次沟通,且后期安排了常驻团队持续与业主代表及投诉客户保持沟通,目前各项事项都在按照公司内部流程积极应对和处理中。

对于业主们非常在意的一楼公共绿地归属权及使用权的明确划分,以及后续绿化品质提升的具体方案等,4月24日记者想补充采访徐女士,但截至发稿尚未得到有效回复。

针对开发商目前的回应,记者也同步了部分业主代表,他们多表示开发商的回复存在推卸责任、部分事实不清等情况。

针对业主们反映的上述问题及楼盘存在的其他质量问题、物业服务问题等,封面新闻、华西都市报记者将持续关注。

封面新闻记者 黄益辉 实习生 田贻

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