小户型、低首付，这个小区二手房换手率高有奥秘

一个人的优点也是他的缺点，反之亦然。这句具有哲理又鸡汤的话，同样适用于一套房子。

紧邻G6京藏高速、位于昌平沙河的北街家园六区，虽然毗邻沙河高教园，但地理位置已接近北六环，公交出行只依靠地铁昌平线和一条884路公交，周边缺乏成熟商业和休闲配套设施，出了小区放眼望去一片荒芜。这样的小区，为何能跻身2018年北京二手房成交量100以上换手率前十小区，还夺得了第三名？它到底拥有何种魅力，让人选择在此安家落户？

北街家园六区共17幢楼，小户型、低首付、低总价是其最大特点。

IT从业者爱买这里的房

近日，新京报记者来到北街家园六区一探究竟。

沿G6京藏高速一路向北，北街家园六区就挨着G6京藏高速东侧。小区周边星罗棋布着沙河高教园的一众大学校区，但站在小区大门外，向周边放眼望去仍十分荒凉，可清晰看到远方地平线。通过安全门禁进入小区，工作时段的小区静悄悄的，只有送牛奶的、做保洁的往来穿梭；到了黄昏，小区中心的健身休闲场地上热闹了起来，才显露出几分小区的“高人气”。

据贝壳研究院统计数据，2018年北京二手房成交量100套以上、换手率前十的小区中，排名第三的就是北街家园六区，2018年换手率达4.7%，成交均价为49322元/平方米，比2017年的51000元/平方米均价下跌了3.3%。

北街家园六区建成于2010年，共17幢楼，分高层板楼和低层板楼（无电梯）。购入该小区二手房者多为刚需人群。一位多年从事六区二手房交易的房产中介人员表示，北街家园六区所在的沙河板块周围都是高校和科技园区，在规划之初瞄准的就是高校教师与IT从业者两类人群。“业主在西二旗、上地、中关村那边上班的很多，80%以上都是IT从业者。买这儿的房子主要是刚需，一般买房后两三年就置换了，在本片区以小换大，或者往西三旗、海淀那边改善换房。”

六区成交量“独占鳌头”

与满足刚需相匹配的，是小户型、低首付、低总价的特征，这也是北街家园六区换手率高的“奥秘”。目前，北街家园六区在售二手房房源多为60平方米-70平方米的两居户型，总价一般在300万元到340万元。

北街家园从一区到八区，却只有六区成交量“独占鳌头”，这是为什么？中介销售人员表示，如果首付款想控制在150万元左右，建议选择北街家园六区。原来，北街家园一区、七区等小区的户型较大，比如一区最小的户型是89平方米两居，也有94平方米两居，再往大就是超过100平方米的三居了；七区主打89平方米两居户型，还有一幢楼主打三居两卫户型；五区虽然有73平方米-74平方米户型，但因为和北京师范大学昌平附属学校一条马路之隔，所以房价相对偏贵，最便宜的一套房也要361万元。另外，销售人员还表示，七区房不好成交，因为房产证下来得晚，大多不是“满五唯一”的房子，而六区房源多是“满五唯一”的房子，哪怕没“满五”也“满二”了。

对于原始积蓄不够雄厚、但月收入丰厚且稳定的IT从业人群来说，“低首付”给了他们满足刚需的机会。一位中介销售人员告诉新京报记者，最近，一位西二旗知名互联网公司的员工就购入了北街家园六区的一套小户型房子，买房时称“只要首付付得起，月供没问题。”

而北街家园六区的“小户型”极端案例是，该小区还有面积仅26平方米的房子。销售人员介绍，有人买26平方米的房子是为了集体户口落户，也有人真是为了居住。

小户型多有赠送面积

一家三代五口是北街家园六区比较典型的家庭模式之一。

程阿姨（化名）是北街家园六区最早的一批住户。2008年，程阿姨一家在此购入期房，当时小区的名字叫作“高教新城·盛品园”。建筑面积62.1平方米的一套两居，当时总价约47万元。11年后的今天，程阿姨依然妥善保管着当年的购买文书，其上列明：赠送19.8平方米面积，其中包括总面积6.5平方米的两个飘窗、3.9平方米的露台，此外，10.8平方米的大阳台只按一半计入面积，加上分摊节省下来的面积，共计19.8平方米。

现在，程阿姨一家三代六口人住在这个多赠了19.8平方米的房子里，并将之改造为小三居。“实际上我们相当于住了一个建筑面积80平方米出头的房子。”程阿姨说，要不是有这19.8平方米，一家子还真挤不下。不过，刚刚添的孙子，还是让程阿姨一家的改善需求提上了日程。程阿姨说，“我们准备换一套90多平方米的房子，就选在北街家园一区。”虽说已决定换房，程阿姨还是留恋六区，“一区的房子可不会送这么大的面积了。”

“10.8平方米的大阳台，封窗之后就是一个次卧。”中介销售人员告诉记者。正因为阳台改次卧，北街家园六区进入交易市场的大部分二手房，都能直接“送一半次卧面积”。“赠送面积”、“比房本面积大很多”正是该小区二手房的一大“卖点”，也是令买房人心动的地方。

周边商业配套令人叹息

虽然北街家园六区的小区内部人气挺高，楼房鳞次栉比，两个花园据说到了夏天就会有水，健身器材区可以满足老人运动、孩童嬉戏，小区其乐融融的。但出了小区大门，无论是南门还是北门，举目远眺都是一片荒凉，给人肮脏、无序、城乡接合部之感。

北门外有餐馆、诊所、亲子场所、美容会所、洗衣店、小超市，但餐馆颇有“苍蝇馆子”之嫌。相比起来，北街家园七区、八区的底商较繁荣。

交通便利方面的“打分”也不高。小区西侧有一条884公交线，往北开往昌平城区，六站可抵地铁昌平线沙河高教园站；小区东侧有一路000线，是早晚高峰通往沙河高教园站的摆渡公交；另有一路专45线，但不直接经过六区。除此以外，并无别的公交出行线路，只能依靠自驾。小区地面免费停车、地下产权车位，可买可租。不过有一项远期交通利好，据媒体报道，地铁19号线二期北段规划有望终点设置在沙河高教园。

小区周边的商业配套令人叹息。距离北街家园六区最近的大型商场，得往北驱车20分钟，才能抵达10公里开外的悦荟万科购物中心。简言之，想看场电影，还得进昌平城区。六区南北门都有小超市，八区底商也有华联超市。平时买菜，很多居民选择周四、周六两天的集市，也就是农贸市场。

至于周边教育资源，沙河高教园区高校林立，但基础教育方面，可倚仗的资源也不多。现有的只有北师大昌平附属学校小学部和北师大实验幼儿园沙河分园，昌平线沙河站附近有昌平区巩华学校，过了东沙河有一个西沙屯幼儿园。综上可见，该小区“好卖”是因为刚需房，而其周边交通和商业配套，也仅仅是能满足出行和消费的“刚需”。

数据显示，截至3月4日，北街家园六区均价48526元/平方米，近90天成交20套，近30天带看318次。虽然小户型、首付低、总价低是北街家园六区换手率高的“秘诀”，但这一优点恰恰也能转化为其缺点。当满足刚需后的业主积累了更多资产、有了改善需求，当三代五口人挤在60平方米的房子里日渐窘迫，周边缺乏良好配套、“进城”遥远的小户型，必将毫不犹豫地被房主换掉。

新京报记者 王海亮 摄影 王海亮 编辑 武新 校对 李铭