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昨晚文章出街后，有粉丝问有没有看过朗庭，有什么看法。
刚好前两天和朋友去过，和大家分享下。
朗庭给我的第一印象，是户型做得不错，实用率应该有九成。
现场有两个样板间，一个是89平三房，一个是103平四房。
89平除了小房间迷你了点，整体功能分区还是很完整实用的。
而103平，其实就放大了功能性上的优势，而且送了一堆的飘窗，赠送面积应该有10来平。
所以在偷面积这块，朗庭算是目前标杆级别。
只是有点遗憾没看到82平的样板，对这个丧心病狂做到三房两卫的小户型，我还是挺感兴趣的。
而户型看完，第二个想法就是金域曦府要有麻烦了。
因为这两个盘在外部品质，也就是位置、配套、学位、通勤这些因素，是差不多的。
大家都读同一个学位，到地铁都是走10分钟出头。
而商业上，朗庭有商业街，金域曦府有生活馆，同样拉不开差距。
所以内部品质，也就是产品力这块，会成为未来价格分化的胜负手。
而朗庭的产品力，明显比曦府要好。
对比小面积，曦府75平只能做两房，朗庭82平能做到三房带主套。
对比刚改户型，曦府115平只做了三房，而朗庭103平就有四房。
所以你代入到买家角色，选谁是很明显的。
另外金域曦府所谓的价格优势，其实也没啥意义。
朗庭目前的吹风是5-6万，我觉得就现在这环境，还有花地湾的供需背景。
真开盘的时候，大概率还是卖5万出头，5.5万左右。
而金域曦府当初的价格，大多是4.7-5万。
明面上是赚了，周边房价都到5.5万了嘛。
但事实上真到二手市场，曦府挂这个价是没人要的。
因为花地湾选择太多，曦府的产品力劣势会被放大。
比如朗庭82平的产品，就能替代曦府90多平产品的功能性。
所以假设曦府现在就能在二手市场流通，成交价大概率也是5万左右。
而且越到后面，越难卖。
因为花地湾还有不少地，未来还会有更多卷产品的对手参与竞争。
不说远的，就旁边中海拍下的紫兰苑地块，昨天都发批前公示了。
3栋43层住宅，进一步卷飞花地湾市场。
所以往大了说，整个花地湾都是和投资绝缘的市场。
这里的房子太多了，明显的供过于求，价格会很难起来。
想想广钢，在房地产还处在黄金期尾巴的时候，都只吃到一波小涨幅。
和广钢同一个模子出来的花地湾，在这个更分化的时代，表现只会更房住不炒。
无论广钢还是花地湾，获利的大头，始终是开发商。
所以作为买家，对于花地湾，只能是抱着纯自住的需求才适合入手。
还有一点，未来3-5年，花地湾的表现是比不上广钢的。
因为广钢目前配套和学位优势更明显，而且不需要忍受发展期的嘈杂和邋遢，价格还差不多。
当2026年，广钢中央公园彻底成型的时候，也是广钢和花地湾实力差距最大的时候。
所以如果你这次买房，只是为了选一个踏板，便于下次置换。
那广钢会比花地湾更适合你。
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