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一、“进化之前的城市”——燕郊
《疯狂动物城》中，讲了一个各种动物和平共处，共同建设一座现代化动物都市的故事。
如果将城市拟人，燕郊应该是一种什么动物呢？
从行政区轮廓线上看，三河市像一头小狮子。
燕郊正处于这头“狮子”的头部，“虎视”通州。
图中黄色为基本农田，而棕红色为建设区。
燕郊，因为跨过一条河就是北京通州，所以成为了三河市建设最密集的地方。
不过，与其说燕郊是头狮子，笔者认为燕郊更像是“黑猩猩”。
黑猩猩并没有任何贬义，作为和人类基因相似度高达98.77%的动物，某种程度上说，可以被看做进化路上和我们分道扬镳的“兄弟”。
原始，暴力，纷乱，却又透露着无限希望。
“进化潜力”，是燕郊这座“猩猩之城”最重要的特点。
黑猩猩是一个绝佳的动物研究样本。在研究黑猩猩的过程中，给人类启发，更好的让我们认识自己。
而燕郊，恰好也是这样一个独一无二的城市学样本，在城市发展和房价变动的过程中，体现出很强的原始性和巨大的进化潜力。
说到这里，给大家看一张燕郊和通州交界出的照片：
燕郊和北京交界航拍
大家猜猜哪边是燕郊？
高楼林立，别墅成片的是燕郊。
全是农田的是北京。
北京的东六环外，已经像乡村了。
其实很好理解，大城市的边界，往往不如相邻城市发达。
很多城市在发展蔓延过程中，都呈现“郊区递减”现象。
核心资源具有很强的向心力和吸附力，“啊~五环，你比四环多一环”的歌词里，其实透露着大城市外围郊区对核心区的向往。
大城市的这种吸附力，往往会跨过城市的行政边界，按照物理距离和交通距离的远近，无差别的吸引资源向心建设。
正如香港和深圳的交界，农田的一边才是“繁荣”的香港。
位于香港地区和深圳地区交界处的农田
《猩球崛起》中，望着城市的猩猩们。
四十年前的深圳，在很多人看来，和香港的差别，恐怕就像猩猩和人的差别一样。
谁能想到一个靠打渔为生的小渔村，能和当时“亚洲四小龙”的国际化城市相比呢？
台湾电视台中，嘉宾说大陆人吃不起茶叶蛋
直到今天，这种当时根深蒂固的想法仍然留有印记。
西瓜君举了香港和深圳的例子，是想告诉大家：
深圳飞速发展，向香港看齐的过程，可能在燕郊重演。
今天你对燕郊爱答不理，十年后，燕郊可能让很多人“高攀不起”。
用动态和发展的眼光看城市，才能抓住城市“进化”的机遇。
如今燕郊这座“猩猩之城”，正处于“进化”的分岔路上。
二、燕郊历史房价分析楼市纷乱，缺少秩序，充斥着*和贪婪；是燕郊的第二种“黑猩猩”特征。
《猩球崛起》中，为生存权利反攻人类的猩猩们
人是一种擅长遗忘的动物，燕郊的楼市最适合“韭菜”繁衍
高点买入，持续站岗的炒房客，是暴力闯入燕郊楼市的“外来户”，并付出了“血”的代价。
黑猩猩Ayumu能在眨眼功夫记住一组数字的位置和顺序。
一个难以接受的事实是：黑猩猩比人类的瞬间记忆能力要强的多。
很多时候，人类在面对复杂事物时，对“顺序”的理解，还不如一只黑猩猩。
我们常发现，已经拥有如此发达文明的人类，在面对“市场”这个怪兽的时候，往往表现出的充满动物性，贪婪的看不到风险，一拥而上。
17年3月，燕郊房屋均价冲顶，达到2.86万元，随后直线下跌到2.2万元。
接着的18年1-6月，半年时间因为严格的限购政策，导致交易量冰封，价格平稳。
7月以后继续下跌，18年底已跌到1.85万每平。
到了19年，前两个月均价已经涨了1000元，涨幅5.9%
也就是说，从17年3月，燕郊冲顶后进入持续两年了的下跌周期，从2.86到1.85万，累计跌幅35%。
相比北京这两年均价调整，先跌后涨，幅度不超过10%。
燕郊可以说跌的很惨了，相当一部分小区均价被腰斩。
为什么跌的这么狠？
因为在更早的两年，燕郊房价上涨的不正常。
只有回到更大的范围和更长的周期内全盘考虑，才能看到决定燕郊房价变动的真实脉络。
燕郊房价上升周期：
从15年6月9900元开始，到15年底12400元，燕郊房价半年上涨25%。
16年完成了13000到25600，97%，接近翻倍的涨幅。
一年半的时间，燕郊涨了2.5倍。
燕郊房市特点：涨的更猛，跌的更快。
像极了股市里炒概念的ST股票。
注：这张图很重要，信息量很大
横向对比北京同期，16年是全市普涨45%。
燕郊虽然短期大大领先，但是之后的跌幅差不多把之前的“泡沫”涨幅都“吐”出来了。
最后留下来的涨幅还不如北京平均涨幅。
15年，燕郊32.8%的涨幅领先北京，只有这部分的涨幅是对政府东迁带来的真实价值的反应。
如图所示，北京市核心区，通州副中心，燕郊，地理上呈现三点一线，物理距离很近。
模仿北京：
学习模仿，是燕郊的第三种“黑猩猩特征”
模仿和学习能力是人类成为万物之王的原因，也将是燕郊这座“猩猩之城”的进化之路。
燕郊这座本来规划混乱、原始，短板明显的猩猩之城，正在向已经有成熟规划的北京和通州副中心学习，走“北京发展模式”，这将大大加快燕郊的“进化速度”。
《猩球崛起》，嫉妒和学习，是人来进步的源动力
16年以后数据分析：
15年底，通州作为北京市行政副中心，市政府确定东迁的规划渐渐明朗。这是影响北京东部地区房价涨幅最大因素。
直接导致通州和燕郊的涨幅远超平均水平。
在这张官方规划图中，燕郊和北三县完全和北京城市副中心一体规划。
燕郊距离中心城区和副中心，都要比怀柔、平谷、密云要更近。
从地理位置上看，位置优势接近于亦庄（4.7万均价）和顺义（4.2万均价）。
- 北京市政府动迁，实质上带来的是规划产业的利好。
- 东部整体经济、产业、交通、教育等方面都将受益。
- 按利好排序，通州、朝阳、燕郊，是受北京市政治经济资源东迁影响最大的三个区域。
- 通州：作为直接受影响地，实际利好最大。
- 反应为房产真实价值增值最大。
- 即使和燕郊同样严格限购，涨幅仍最稳。
- 朝阳：作为直接辐射地，位于北京核心区和副中心之间。
- 价值受到两个“极点”的双重辐射。
- 真实价值增值同样位于全市前列。
- 燕郊：因为房价相比北京均价很低，购房门槛低；
- 在无需北京购房资格，不限购的情况下，上涨周期涨幅最高。
- 但是因为远期协同发展规划远未落地，房产真实价值增值最少。
三、燕郊的“进化之路”才刚刚开始
2017年，燕郊登上全国“千强镇”的第16名。
未来的燕郊，其实还有更大的潜力。
“京津冀协同发展”里，燕郊是重要的一环。
从地理位置上看，与其说京津冀协同发展，
不如说“京通燕”协同发展。
地理位置优势，是燕郊发展的根基。
政策上协同发展的支持，是燕郊想要的“等风来”。
未来燕郊，将更多的受到政策的支持。
北京通州区将与北三县整合规划，这意味着，北京将考虑把更多的资源向北三县倾斜，把北三县看做“亲兄弟”。
而燕郊，是北三县中最重要的节点。
《猩球崛起》：帮帮我，兄弟
在过去的燕郊，虽然地理位置上距离通州极近，但是因为有河流阻隔，过河就要过桥；政府资金短缺，道路交通和公共交通发展很缓慢。有些在燕郊居住北京上班的人，单程就要花费两小时。
这么多年，燕郊把“京燕一体化”的希望就放在地铁开通，“半小时抵达CBD”上面。
通州未来作为城市副中心，区内地铁将实现从两条变为至少六条的飞跃。
而燕郊作为通州的邻居，也终于等来了第一条地铁的通过。
北京地铁22号线路线已经确定：
北三县设置四站，同时辐射燕郊和大厂。
北三县终于迎来了第一条轨道交通，通州与北三县的三统一规划终于落定实处
北三县设置4站，同时辐射燕郊和大厂
从调整后的线路上看，前期分析过，22号线其实已经从侧重平谷转移到了侧重京津冀协同发展战略上来了：适当的减少了平谷的站点，同时增加了北三县的站点。
燕郊设置四站：分别是燕郊南站、神威北路站、高楼站及齐心庄站。
在过去，燕郊缺少的是行政上的支持。
既然不属于北京，北京根本没有义务帮助燕郊发展。
燕郊靠着北京的残羹冷炙，野蛮生长了起来。
这也让燕郊由一个“镇”，变成了北京的大睡城。
形成了现在充满生机，却杂乱无章的现状。
未来，
京津冀一体化何时真正实施，
何时破除行政上的资源隔离，
让资源更好的从高往低，按照市场规律流动，
何时就是燕郊腾飞的日子。
《猩球崛起》：也许要等到下一个十年？
