从房价现象和调控，有深度的聊一聊真实的深圳，不为人知的另一面（炒作城市）

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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第四百五十六期（NO.456）

专栏内容提要：

从深圳楼市和房价的现状，聊一聊深圳这座城市的真实一面。

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。还请各位读者朋友多多支持。
拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容

（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号）

我是@熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产和楼市观察分析者，欢迎关注

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这是熊猫贝贝的第456篇原创文章：

年后开工几天，深圳这座城市却丝毫没有活力恢复，甚至依然是一副行业萧条，市场冷清的状态。

还是因为年前2月8日深圳市住建局“二手房指导价”调控新政，让深圳这么一个“全民炒房”，“全民搞钱”，全国有名的“经济特区示范区”还没有回过神来。

一个热衷于资产炒作的城市，楼市扑朔迷离，暗流涌动，其他行业低迷萧条，也就不太奇怪了。

特别是在深圳从事房地产中介的群体，对于这样的感觉，体会尤为深刻。

2月8日的指导价政策，犹如一盆冷水，直接浇向了深圳火热的房地产交易市场，直接浇灭了火焰，也激起了大量迷雾一般的水气。

这场从2020年7月15日在深圳开启的楼市调控，不仅仅是给这座躁动焦虑，以速度著称的城市持续降温减速，连带着的，是这座城市各行各业的萧瑟。

现在在深圳楼市环境中，对于市场的预期也逐渐开始回归理性：

深圳的房价和楼市行情，这一次是真的撞到枪口上了，持续萎缩的成交量，扑朔迷离的房价趋势，曾经狂躁，不可一世的“深圳永远涨”的市场热情和狂热，也该歇一歇了。

年后的深圳，不仅仅是楼市，而是整体，都像一个曾经意气风发，个性十足的年轻人，正在逐步走向“中年危机”，活力和新鲜感逐渐降低，身体健康问题隐患持续出现的中年油腻男人。

深圳，不论是楼市，还是城市，甚至是发展，都迎来了事实上的调整期了。直白一点，就是瓶颈，而这个瓶颈，就集中突出在深圳的房价和楼市上面，就这么简单粗暴。

这篇文章就从深圳的房价，楼市，还有住房相关联的问题为契机，在周末时间，和各位朋友有点深度地聊一聊深圳这座城市，那些不为人知的另一面。

文章本意没有任何抹黑诋毁深圳这座城市的意味和企图，仅作为房地产领域专业分析角度和长年身处深圳的切身体会，进行一次有深度的思考。

谨言慎行，勤于思考，文明交流，有问必答。

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

如果有帮助，欢迎关注，每天看点有深度的房产和楼市的内容，帮助您更好地认知财富，资产，还有中国房地产的那些事儿。

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1、深圳，到底是一座什么样的城市？

虽然这是一个“哈姆雷特”式的设问，但是至少要对一个城市有所评价，还是需要有一个共识标准的。

个人觉得三个词非常适合：“创新。创业。暴富”。

不用去对一个城市进行宏观评价，从每一个深圳人都有的切身体会来说，深圳这个城市在物质和城市GDP上可以超过香港，但是在文明和精神上的距离还是存在天差地别的。

深圳的地位，经济成就，还有城市建设不用多说，头衔也多的可以做一张海报。

这是一个高速发展，物欲横流，现实效率，而又缺乏沉淀和底蕴的城市。

这个形容，如果你在深圳，了解深圳，应该能够接受，如果你没有来过深圳，带着这样的感受有机会来体验一下，验证一下。

来了就是深圳人”，这句响彻深圳人心中的口号，鞭笞着每个人为深圳而奋斗着，
不是所有城市都如此拼搏，而深圳作为国家重点城市，一步都没有让全世界失望。

深圳是中国经济活力最旺盛的城市，生活宜居舒适程度名列前茅，人均收入水平全国排前，是中国四大一线城市中房价最高，GDP超过香港（2020年）……

好了，客套的话到这里就结束了。下面就和大家一起从不同角度，看看深圳那些不为人知的“另一面”：

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2、深圳，是一个属于冒险者的乐园：

深圳这个城市在冒险这件事上面，已经超越了上海，是名副其实的冒险者的乐园，甚至可以说得上是天堂，这和深圳经济特区的城市地位密不可分。

事实上，如果要具体一点，深圳就是资本主义发展体系，在中国内地的“试验田”。

一切在资本主义倡导的自由自由市场经济的机会和环境，在深圳都能遇到，事实上，深圳在发展初期，什么偷渡，走私，各种灰色产业提供的一夜暴富的机会不要太多，直至今天，在深圳还有大量游走在灰色边缘的生意存在。

这是一个没有本地人，或者说本地人没有长期的地域优势心态的城市，非常适合无牵无挂，勇于冲闯的年轻人来寻找机会，来赚钱发家，甚至是在这里用自己的人生赌一把，当然，说的都是正规路径，法律法规之下，合理合法，在深圳有更多的机会和空间。

很多小镇青年，甚至是社会阶层已经高度固化的小城市出来的年轻人，如果对生养自己的家乡那种波澜不惊，一眼到头的枯燥平稳而又没有任何可行的突破机会和空间的生活感到失望，甚至是反感的，深圳非常适合你们来试试，不管是打工，创业，上班，甚至是学习经营等等，在中国很难找到第二个城市能对没有人际关系沉淀，没有资本优势，没有地方关系的年轻群体更友好的，除了深圳。

和北京上海不一样，深圳这个地方对学历，从业经验，还有年龄没有什么明显的歧视和界限，而且重要的是，深圳没有本土排外的环境，基本上能够遇到见到打交道的，都是外地人，深圳户口，不能和其他一线或大城市，带来同样的优越感和地域心态，特别是在深圳没有属于自己的房子，这种感觉更明显。

相对公平，充满机遇的环境，同样也是人性直白，*厮*的角斗场，深圳活容易，机会多，但是立足发展，一定是弱肉强食，强者为王。

这是一个丛林法则非常明显的城市，在深圳生存发展，“物竞天择”的法则，无师自通。

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3、深圳，对于财富，非常浮躁。

实话实说，深圳的高房价，已经是有点目中无人，脱离实际的味道了。

或许这么说，有很多人讽刺，说深圳有钱人很多，房价再高也有人买得起？

客观一点，深圳GDP是表现不错，深圳的富裕群体数量可能也很多，但是深圳这个城市，对于财富的理解和认知，其实非常狭隘和片面。

有钱么是有一定数量规模的钱的，但是整个城市，都充斥着一种年少轻狂，土味暴发户的气质。

从某种程度上来说，深圳的经济发达，只是伪命题，可能深圳的确有很多人身家不菲，但是从财富绝对量上面来说，深圳当前的房价和自我认知，确实是有点不知好歹，没有分寸。

别的不说，就看其他三个一线城市：

首先是北京，二环范围，三环以内，首都重地，北方地区多少低调内敛的富豪聚集于此？

不到北京不知道官小，首都就是首都，就连富如杭州马老师，到北京重地也不敢端着，该端茶端茶，该检讨检讨。

其次是上海，如果说深圳是资本主义试验田，那上海可真的是中国的经济中心，金融中心了。完全不是一个量级。

上海，是中国老中青三代有钱人都能共存的城市，不仅如此，上海包容老年人，上海城市老龄化程度全国第一，就凭这一点，只喜欢年轻人的深圳就做不到。

更何况，上海的财富掌控群体是分层的，有老一辈的企业家“老钱”群体，有正当壮年“中产”群体，也有意气风发，后起勃发的“新钱”年轻人群体。

广州呢？有没有钱不好说，但是有点年纪，穿着随意，开着老皇冠，老凌志的，说不定就是身价惊为天人的“隐形富豪”。

论财富底蕴和成熟度，深圳完全就是一个年轻愣头青的表现。

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4、深圳的房地产，自有逻辑：

很多不了解深圳，甚至从来没有来过深圳的人，张嘴就是深圳的住房共计有问题。

事实上，深圳的商品房供应，从土地层面就严重不足，一个2000多万人口的城市，因为土地资源稀缺，人均住宅面积只有28平方米。

这里给大家举个例子就能明白：

深圳的市中心，黄金地段，一般都是用于企业办公，工业产业用地，规划也是这么规划的。

以一块毗邻深圳市民中心的一宗土地为例。

4500平米，建筑面积9万平米，容积率多少不用说了吧？

用途是总部办公，企业办公，土地年限30年，楼面价只要1.4万元。

换个思路，如果按照商品房用途，在这个地段，成交价随便10倍以上都能拍到。

这或许会让很多人大跌眼镜，赚钱的生意都不做？

事实上，这块土地有征用附加条件：从拍地时间起计算，征地单位必须要在5年时间内，为福田区产值创造800亿的收入，产生纳税实缴不低于30亿元。

满足产值和纳税条件以后，30年土地使用期到期后可以再谈。

如果盖成商品房，那么就成了一锤子买卖，风险不用说了吧？

所以，深圳大量的土地供应，都是工业，办公性质，其实是出于长期经济发展和可持续发展考量的。

而对于深圳来说，真正的住房问题，最困难，也是最现实的，是老旧和权属复杂的城中村拆迁问题，因为深圳发展得太快，房价涨的也太快了，现在想要在住房土地上“腾笼换鸟”难度非常之大。

所以，在深圳这样经济活跃，发展快速，经济发达的城市，公租房或许是未来重要的方向，就算师从香港，香港也存在同样的模式。

很多人都以为香港鐺房棺材房是常态，这其实太狭隘片面了，香港的房子是小没错，房价也高，但是事实上香港住公租房的人数，是远远多于鐺房群体的，鐺房群体大部分都是缺乏文化，工作技能，好吃懒做的老年群体居多。

回到深圳住房矛盾和土地问题上来看，不仅当下发展和居住相冲突，未来可供缓解和解决住房问题的土地储备和供给，都很为难。

这也是深圳房产趋向于香港，不争的事实。

人多房少，居住需求挤压，房价坚挺也就成了必然。中国香港就是这么一路过来的。

只是同样的场景，在深圳上演了。

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5、数据说深圳住房问题：

首先，深圳超过80%的人是租房，深圳的房价收入比超过美国硅谷：

美国经济咨询公司Longview Economics的一项最新研究显示，随着过去一年中国一线城市房价的疯狂上涨，深圳已成为全球房价第二贵的城市，仅次于加州圣何塞。分析显示，深圳典型住宅的价格已达到80万美元左右，房价收入比为70倍。

70倍！也就是说对于绝大多数在深圳打拼赚钱的年轻人（平均收入水平）来说，一年的收入不吃不喝，可能也就只能买个2平米左右。

这种房价收入比，就决定了在深圳绝大多数外来的群体最终都要离开，或者选择一辈子以租房的形式满足住房需求。

其次，是深圳的住房杠杆率：

深圳住户贷款达到住户存款（13810.06亿元）的144.4%。按照1302万人口计算，人均负债15万元，大头是房贷。如果考虑到存款因素，深圳人均净负债4.4万元。与上海相比，这一数据让人冒汗，上海与深圳相反，住户存款多于贷款，借钱多的原因，预计一是房贷、二是创业。（2018年）

为什么是2018年的数据？因为从2019年以后就没有公开的可信数据来源了啊！

最重要的一点，是深圳很多用于创业的，经营的贷款，很大一部分都转移到了楼市，这才是深圳房价一路扶摇直上的重要原因。

最后，是深圳的房产自有率：

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也就是在深圳，平均5个人里面，只有一个人才拥有属于自己的房子。

这一点尤为重要，深圳仅23.7%的住房自有率，别说在珠三角区域垫底，放全国都是垫底。

北上广不一样，在除深圳以外的一线城市里面，住房自有率常年都50%往上。

如果结合房子在中国组建家庭，接受教育层面的生活要素本质结合起来，很残酷的现实，就是在深圳80%以上的人，到了生育嫁娶年龄，必然会因为房子问题导致难以实现。

超过80%来到深圳的外地，注定要离开深圳。

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6、深圳的经济未必是全国第一，但是金融活跃性一定全国第一。

前面也说过，深圳可以看做是资本主义市场经济体系模式在中国的试验田，经济发展速度有目共睹，也是真金白银的表现。

但是，只有当真正踏上深圳这片土地，才会发现和体会到，深圳速度最厉害的，其实是资本效率和金融环境。

在房地产市场里面，“茶水费”这样灰色说法，最早也是深圳提出来的。

深圳的金融环境开放和高效率，是没有接触和体验过的人完全想象不出来的。

简单举个例子，曾经的华强北的电子市场，最快速度，能在一个电子产品正式上市以前，只用3-5天的时间，掌握产品数据和核心内容，并且实现贴牌量产，这个可能有电子行业的人都应该有记忆，然后电子商品市场没落，只用了3天时间，华强北就能迅速组织一个境外水货化妆品美妆，集运输，制造，贩卖，产业化一条龙的成熟体系。并且运转起来。

深圳整个城市，有着明显的资本化和金融化的趋势和表现。

资本的力量在深圳无处不在，回到文章开头说的调控和政策，其实在深圳是非常容易被遗忘和忽视的。

深圳这个城市对资本的态度非常之好，粗暴一点，只要你有钱，想买房，马上会有专业，负责，产业化的团队为你出谋划策，扫清障碍，实现目标，当然，绝对不是免费的。

深圳的房价和楼市，其实对于中国其他城市来说，参考和对照的意义并不是很大，因为在资本和金融效率影响之下，深圳的楼市和房价，长期都是脱离环境和背景，独立发展的。

不然，也不会涨到超过北京，一路绝尘，从而招致连续强硬的调控层层加码。

客观评价，深圳在房价和楼市问题上，实际上分寸感不够，站位不清。

年前出台的二手房指导价政策，再加上年后不放松的政策补丁，其实还是在“两会”以前的市场震慑，至于后续这场资本金融和政策的深度对抗走向如何，还得通过市场的检验，时间的考验，值得所有有计划在深圳置业的人持续关注。

事实上，深圳的房子在核心供需层面，价值基础是非常牢固的，只是现在的价格，实在是太脱离收入情况了，酝酿着巨大的风险和威胁。

深圳，未来是走向繁荣，持续发展的“中国香港OR新加坡”模式？

还是成为中国因为房地产经济导致首个金融风险集中爆发的“示范城市”？

2021，很有可能是一个见证历史的重要时期，让我们一同，拭目以待。

不知道屏幕前的你，如果人在深圳，对这篇文章所描述的深圳是否认可？