土地一级整理是土地收储入市的前提，随着城镇化的急速发展，土地一级开发整理成为很多地产公司拿地入手的首选，下面就结合个人从业经历谈一下土地一级整理有关内容，如有不当之处，欢迎同行批评指正。
啥是一级整理土地一级整理就是俗称的“生地”变“熟地”，由“毛地”变“净地”的过程，也就是所说的土地一级开发。一般是将纳入土地利用总体规划及城市土地储备供应计划的土地，由土地整理主体实施土地开发项目的征地、拆迁、 规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、环境建设和投融资，达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”等建设条件，使整理的土地变成“熟地”，为下一步国土收储、招拍挂等打下基础的过程。
一般来讲，目前从事土地一级整理的主体一般由政府土地收储部门或者委托的企业，企业一般为国有平台公司为主（各地的城投、城发、城建公司），个别也有拥有强大政府资源的民营房地产公司从事土地一级整理业务。
需要一级整理的土地一般包括：新旧动能转换背景下工矿企业厂房、城中村、棚户区、新农村城镇化、产业园新区、高铁枢纽区、高新技术聚集区等等区域的土地。
因篇幅有限，在此仅简单阐述整理流程，首先要通过各种渠道获取土地整理资格→签订区域框架性合作协议（意向书）→考察、调研、城市规划会、评审会、策划等→签订区域合作协议书→办理相关规划条件→用地预审、项目核准、交通评价、规划许可等→签订征地协议、征地批复等→办理拆迁许可、组织拆迁、补偿安置等→市政方案、市政建设、市政验收→一级开发验收→准备供地。
一级开发整理的利润点一般的从事一级开发的企业，盈利渠道有以下几个：一是与政府按照之前协商的土地出让金分成（一般要求是政府平台公司）；二是固定比例收益，根据与政府的谈判条件，以及整理公司投入的资金、规划设计、拆迁安置等工作实施力度等方面，要求的固定收益比例，收取一定的管理费用；
三是与政府分享土地增值收益，主要指在一级开发整理过程中投入的各项成本，在土地二级交易后所得的土地出让金，由政府进行一定补偿；四是一二级联动，直接参与二级开发，或者经过一级整理与政府合作的良好关系，设置一定出让条件，自己开发建设，或者与一线开发商合作开发，亦或者直接配合二级开发商进行拿地，合资成立项目公司，后期以股权退出方式取得收益。
个人认为，最后一种方式，在不同区域不同市场下，一级开发企业收益空间更大一些，随着国内各大城市房价的上涨，协助拿地，股份退出的溢价收益相对能高一些，一级开发企业主动权优势更大。
一级整理的风险存在以下风险：
一是征地与拆迁风险，目前对于拆迁纠纷、补偿标准等矛盾比较激化，因拆迁造成的民事、刑事案件连接不断，因强拆引发的伤亡事件、群体上访事件等经常被新闻报道，一旦出现伤亡事件，那整理进程会受严重影响；
二是资金压力风险，由于前期拆迁补偿安置、前期建设等都由一级开发企业进行垫付出资，如果过程中存在资金短缺，造成一级整理中断；
三是进度失控、成本增高、因个别拆迁户要求过高，或者在拆迁安置过程中受阻会影响整体进度，造成一定风险；
四是政府换届风险，如果在过程中出现政府换届，相关领导进行更新，可能会对土地一级整理造成影响，当然目前很多地方政府逐步走向法治政府，“新官不理旧政”的现象也越来越少，但是在推进开发进度上可能会受到一定影响。
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