01
新区面积大，新房供应在胶南
西海岸新区面积2096平方公里，“市南 市北 崂山 李沧 城阳”是1142平方公里，胶州是1313平方公里，也就是说西海岸新区是“市南 市北 崂山 李沧 城阳”的两倍，等同“市南 市北 崂山 李沧 城阳 胶州”的面积。
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而深圳是1996.85平方公里，西海岸新区比一线城市深圳还要大。
西海岸新区看着很大，但一半是山地，无法利用，剩下的还有农田生态保护区，真正适合商业开发的土地仅有三分之一。
从控规上看，西海岸总体可以分为黄岛和胶南两个组团，黄岛的土地开发基本上到了中后期，后期开发会集中在北部，北部主要是工业产业区，包括辛安片区、保税区、中德产业园，多以产业用地为主。
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后续西海岸的新房供应，从控规上来看，主要集中在胶南组团，土地规控的黄色区域是住宅，红色的是商业，胶南组团住宅规划大约是黄岛组团的两倍之多。
所以，未来西海岸的主要新房供应，主要还是在胶南。
02
向西发展，居住区域集中
西海岸开发1.0时代就是主要是黄岛组团，重点在老黄岛、前湾港、唐岛湾、薛家岛、辛安及金沙滩片区，依赖于早期刚需外溢，目前剩余住宅土地不多。
后来2.0时代，一直向东，来到灵山湾、城市阳台、风河口活力区、胶南主城；
随着，西海岸新区开发建设重点不断西移，进入3.0时代，古镇口、西站等片区也有不少项目落地。
西海岸发展规划中的功能板块简图，我们主要看一下西海岸各片区发展定位。
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- 图中1是新区中心区，定位主要为居住和商业，主要涵盖了胶南主城区、黄岛安子片区、唐岛湾、保税区、薛家岛。
- 图中2是国际经济合作区，定位上主要为工业和产业，主要涵盖了辛安、中德产业园等，此区域有海尔海信澳柯玛五菱及一些外企制造企业，属于制造业或者污染比较小的高新技术产业。
- 图中3是保税功能拓展区，包括了前湾港区和董家口港区，主要是港口经济，物流、化工，炼油等工业。
- 图中4是旅游度假区，主要包括凤凰岛、金沙滩、唐岛湾、大小珠山，定位为旅游度假区域。
- 图中5是董家口经济区，主要是港口服务区，为散货，大宗物资及配套港口加工类产业。
- 图中6是古镇口保障区，这里主要是军民融合区，北海舰队所在地。
- 图中7生态农业发展储备区，这个占面积最大，也就是西海岸养猪养羊种草种粮的区域，处于待开发状态。
这么一看，西海岸真正适合房产开发且适合居住投资的区域，可能只有1、4两个功能区加功能区2和6的一部分。
03
各板块讲解，避坑防雷
接下来，逐一讲一下西海岸新区各个房地产板块。
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1、薛家岛片区
如上图的功能1区其中包括的黄岛安子、薛家岛、金沙滩三块，简称薛家岛片区。
安子是一个LOW地的所在。虽然与市南团岛板块仅有一条隧道之隔，但安子的中心可以说在那个珠江路围起来的椭圆形的湖不是湖、岛不是岛的地方，四周盖了一些公寓、住宅也大部分都是小微楼盘。
今年，该片区某湾房价一再下降，这些小区是不建议自住和投资的。当然，区域内也有某尔山海湾，则另当别论。
薛家岛是薛家岛片区的中心，南北都是沿海地区，一边是金沙滩景区，一边是船厂油库。建筑以高容积率，高密度的高层住宅为主，低密度小区较少。部分商业楼宇，学校等配套设施落地不充分。主要优势是房龄相对较新，距离青岛主城较近。
金沙滩区域是薛家岛片区旅游的代名词。片区内小区分化很严重，次新房贵的要死，老旧多层小区又便宜的不可相信，无论投资还是自住，都是纠结的难点。但并不是百分之百有益于居住，夏季人流车流大，经常发生交通堵塞，小区不少居民楼改建成民宿，产生不稳定因素。金沙滩景区所谓的买房赚租金，只有两三个月的红利期，要算好账。
2、黄岛中心城区
黄岛中心城区是适合自住的，有长江中路和香江路商圈，有区政府、有CBD、有地铁。
黄岛中心城区从南往北，楼越来越矮，小区越来越旧，房价越来越低，南边的唐岛湾沿岸可以卖2万多，北边的香江路也可以卖1万左右。所以，根据资金多少从南往北找就可以。
不过需要谨慎江山路西侧小区，类似青岛主城区新都心的趋势强行崛起，但没有强大的配套，仅靠并不优势的学区预计很难支撑久。
3、唐岛湾片区（又称积米崖片区）
唐岛湾片区横跨原黄岛区、胶南市，本是一个两不靠的地方，黄岛、胶南合并后却迎来了大发展。
片区内拥有海上嘉年华、新城吾悦广场、永旺梦乐城三大新商业综合体，商圈规模不亚于主城区的台东、李村，也形成了珠江路小学、开发区一中等学区。片区内有高档小区唐岛金湾、海上嘉年华、某大山语海，也有平民小区风和日丽、观海华庭、凤凰都等。
片区主要的弊端是，由于人口的过度集中和增长，交通拥堵，但未来地铁6号线建成后，积米崖与井冈山路将形成三条地铁之间的换乘，可能会有所改善。
4、灵山湾片区
灵山湾片区原来也是老黄岛和胶南之间的鸟不拉屎的地方，就因为一个企业改变了，那就是万达。可后来万达把东方影都卖给了R创。
这个片区背靠山，面朝海，风水上看确实不错，被行业内人戏称“下一个富人区”。建筑多为低密度，但人气低迷，距离隧道口20多公里，如果在主城上下班很难，而且目前教育、医疗等配套都不是很全，还是稍显有点“仙”气。
5、胶南中心区
胶南中心区包括老胶南、活力区、古镇口、西客站等。目前来看，这个片区的规划前景较为宏大。
总部经济、军民融合、海洋活力区等概念提得比较多，但在大饼没有落地的时候，不要对胶南板块抱有太高的期望。
目前胶南板块的主要优势是价格低廉。胶南老城区：1.1-1.4w的学区房；活力区房子比人多，大手笔的规划，价格还1万左右；古镇口大学城，加上13号线和山海资源，买这里只能做长远打算；西客站几个大开发商配大地块楼盘，价格在8000左右。
对于选这个片区的人来说，地铁和学区是可以考虑的选择。
6、辛安片区
辛安：工业物流基地，大车的天下，1-1.3万的价格，可谓刚需的乐园。第二条海底隧道建设的利好，又多了一个买入的理由。中德科技生态园：位置有点尴尬。
随着片区几个盘的降价，9000多的价格，还是很有性价比的。当然效益大，风险也不小。
7、董家口：真心挺远的，日照潍坊的人可以考虑，其他的就不建议。
8、藏马山：有别墅、合院，在这买的不是房子，是情怀。
04
逐海而居，价格递减
总体而言，可以将西海岸居住区域分为三个区，分别是前海富人区、中产置业区和刚需置业区，价格基本呈现逐次递减。
可以根据自己的预算和需求，尽量选择离海边近的区域。
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