无论从法律层面上还是咱被征收人维护自身补偿权益的层面上，2024年开启的城中村改造项目都堪称有史以来最复杂的“拆迁”项目类型。原因之一就是它兼具“协议搬迁”和“行政征收”两种操作模式，有“文”有“武”，在一个项目中被征收人完全有可能全都经历。那么，“协议搬迁”究竟会不会对咱被拆迁人的补偿利益造成直接影响呢？老百姓又该以怎样的态度去面对开发商、村集体与我们展开的协商和谈判呢？本文，在明律师就简要为大家解析这件事。
【要点一：“协议搬迁”绝非不合法】
先由开发商、村集体等民事主体一户一户去谈，一户一户去签，签到只剩下10%以内的“剩余户”时再启动征收程序。在征收程序启动前的协商、签约过程，就被我们称之为“协议搬迁”。
在实践中被征收人经常会听到这么一种说法：法律规定的拆迁只能严格依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》或者《土地管理法》及其实施条例的规定去拆，所谓的“协议搬迁”“自愿腾退”都是非法的。
然而时至今日，这种认知基本上已不攻自破。自2011年城市房屋弃“拆迁许可证”进入到征收时代至今，北京市的腾退项目和广东省的“三旧改造”项目一直以“协议搬迁”模式主导，而几乎不见任何行政机关介入的影子。“协议搬迁”虽无明文的法律依据，甚至连统一的名称都没有，却始终活跃在“拆旧建新”性质项目的第一线，牢牢占据着属于它自己的半壁江山。
从物权的角度上看，咱老百姓有权处分自己所有的房屋和部分用益物权（如农村宅基地使用权等），行政机关无权干涉。那么拆迁方只需和权利人协商一致，就能以类似于“收购”的方式取得房屋的相应权利，至于其后是否将房子拆掉，已是拆迁方自己就能决定的事情。由此理解，协议搬迁当然并不违法，也不会损害到社会公共利益。
“政府主导”固然在城中村改造项目中十分重要，而“市场参与”也几乎是资金投入所必需。综上可知，“协议搬迁”的存在具有其合理性和客观需要，县级政府不可能在拆除新建类城市更新活动中大包大揽。故此，咱老百姓一定要有“双线作战”的意识和能力，既能应对有明确法规依据的征收行为，又能在全靠谈的协议搬迁中不落入下风。
【要点二：协议搬迁的补偿标准不能太离谱】
在国有土地上房屋征收中，房屋价值的评估需严格遵循专业的评估报告得出，从程序到实体都不容有误，这相对容易把握。
但在城中村改造中的协议搬迁阶段，评估要么就干脆没有，要么就非常简略、随意，以一张纸的“估价确认单”取代几十页纸起步的分户评估报告的比比皆是。抛开590号令和《土地管理法》，每一步该怎么走再无明文的法律依据，这需要广大被拆迁村民特别加以留意。
在个案中，在明律师在非征收性质项目中遇到过补偿标准定2000元/平方米，经维权最终锁定在20000元/平方米的极端案例。可见，在法定的评估方法、补偿标准全部被弃之不用时，补偿数额较客观的“市场价值”能存在多大的差距。
可以说，此时的开发商和拆迁方将会为了追求自己的成本最低而与被拆迁村民展开“极限的博弈”，说是毫无下限也不为过。
故此，我们提示广大被拆迁村民一定要盯紧协议搬迁阶段拆迁方提出的补偿方案，尽早委托专业律师介入，争取就补偿方案、标准本身实施救济，在项目未启动征收，自己尚未变成“留守户”前抢占权利救济的先机。
倘若拆迁方开出2000元/平方米的价格，你自认为经协商提升到了4000元就翻一番了，那么很可能正中对方的下怀，从而与过万元的真正市场价值失之交臂。
而对于在国有土地上房屋征收中已成为“规定动作”的评估环节，被拆迁村民则要在城中村改造项目中根据需要去尽力争取。若拆迁方明确拒绝依法评估，或是只认可其单方委托的评估机构提供的评估数据，则几乎意味着评估价值与实际市场价值之间存在较大落差。那么被拆迁村民可在专业律师的研判下自行委托评估机构进行评估，仅仅搜集周边商品房楼盘的销售价格有时是不够的。
总之，“协商”没有问题，但一定要在基于足够充分的事实的基础上去协商，而不是任由拆迁方去根据自己的预算成本确定“协商限度”，那被拆迁村民岂不是要妥妥的吃亏了。
【要点三：协议搬迁绝不容许搞变相逼迫甚至非法强拆】
前面提到协议搬迁或许并不违法，但其不违法的前提则是基于自愿、平等而不具有强制性。一旦变成“非拆不可”，那么就必须引入征收的法规来限制征收方的强势，平衡处于弱势地位的被征收人的利益了。
故此，协议搬迁阶段应杜绝各种形式的逼签，更不能像一些地方此前在腾退项目中惯用“帮拆”的方式强制拆除房屋。
对涉案证照齐全的合法建筑，只能通过行政机关申请法院强制执行去予以拆除；对于涉案的无证建筑，则要由乡镇街道依法作出认定和处置，确系违建的按法定拆违程序拆除。无论如何，村委会和街坊四邻、某公司是无权强制拆除房屋的。
在明律师最后要提示广大即将面临城中村改造的被拆迁人的是，“协议搬迁”事实上将贯穿于整个征拆全流程中，被拆迁人对其一定要有所准备和认知，而不能抱定“拆迁必走征收程序”的错误认知去自欺欺人。在协议搬迁阶段大家要敢于抓住村集体“村民自治”的相应环节，保障自己的知情权、参与权和监督权，同时尽早让专业律师介入其中发挥作用。那么也许用不着征收启动，你的补偿安置协议就已尘埃落定，或许这也是被拆迁村民一个不错的选择。一味地拖到最后，能否拿到最理想的补偿安置在不同的案件中有所不同，也可能会生出一定的变数来，这都是大家需要结合具体项目情况在律师的指导下通盘考虑的。（王小明/文）
