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以前的文章，讲了商住公寓的话题。
《一个炸裂的房产投资方案：苏州20万买哪里？》
《金鸡湖街道的门槛》
我的朋友柳如烟说：商住公寓你都敢讲，那么商铺你了解吗。
你别说，你还真别说。
商铺与商住公寓，是完全不同的两种房子。
我以前做贝壳经纪人的时候，有一个客户，想要在园区做餐饮。他做的是中式餐饮，要用燃气，现做现炒，油烟比较重。用他们的术语来讲，叫做“重火”。
这种餐饮，很多商铺房东是不喜欢的。弄完之后，满屋子油烟。谁会喜欢呢。
我们带着他找了一圈，社区底商这种，基本没有房东接他的单。
可能也是我们房源太少。
贝壳在商铺方面，并不擅长。
说到重火餐饮，我能想到一个解决方案。那就是预制菜。
把产生油烟的过程，都集中在工厂中处理了。做成预制菜，送到各个餐饮门店里，门店里只要电锅加热一下就上桌了。
预制菜是一种非常环保的餐饮模式。
只不过目前市场上的消费者，多数都不能接受。
说回商铺。
一个成熟的商圈，不能没有重火餐饮。
你去到一个大商场，会发现各种样式的餐饮都有，烤肉、火锅、西餐、日本料理、江浙菜、川菜、快餐、面食、海鲜。
运营一个商圈，是有技术含量的。比如你这个商圈，要分布多少家餐饮，多少家男装，多少家女装，珠宝、咖啡、教育、儿童娱乐、健身、文化用品、百货、超市、电影院、药店、电子产品、汽车展厅、修表配钥匙，各个行业的门店比例，都要经过设计，要统一规划。
如果不统一，就会出现比例失调的问题。
举例来说，一个社区底商，开发商将其分割为100家店面，全部卖掉。由100个不同的房东接手这些商铺。这些房东，当然不会有统一的规划，他们会随意出租，或者自己开店。
房东都不愿意把房子租给做餐饮的。
最重要的是，这些商铺的面积都固定死了。每家200平米。
如果来一个客户想要400平米，他能租两家吗？
不可能的。
如果来一个客户想要50平米，会有房东把自己的200平米分出一小块租给他吗？
不可能的。
其结果很可能是缺少很多品类。慢慢的把商圈做死了。
所以商铺这个东西，是非常忌讳“分割销售”的。
一个负责任的开发商，都是自己运营商圈，自己招商。最多拿出一小部分的面积来分割销售。销售价格绝不会便宜。他们会把自持出租部分的资金成本，全都摊到出售的商铺中。
小买家接手这样的商铺，是赚不到大钱的。而且风险很高。一旦开发商放弃这个商圈，把自持部分也全都分割销售，这个商圈就进入了死亡倒计时。
分割销售的商圈，死路一条。
在大城市，投资商铺，就是一个伪命题。
如果你想买商铺，就买一条街，或者一整个商场。
这都不是我们一般人能接触到的层面。
等你在苏州买了五套以上的住宅，资产过亿，有上千万元现金，再来研究商铺也来得及。
全文完
