深圳楼市：合法跳单的三种方式

Part. 1

「合理合法跳单的三种方式」

星球提问：2023年4月

提问：请问跳单中介合法吗？有没有什么技巧

回复：首先说，跳单违法吗？最新民法典补充条款出来后，在以下三种情况下，跳单并不违法。合理合法“跳单”的三种方式。

（1）业主独家委托的房源。既然业主独家委托给中介，按照独家合同的规定，意味着业主必须只找这家中介，除非委托终止。委托期内，那即使我私下和业主成交，跟买方没有半毛钱的关系。那也是业主的问题。所以，但凡有中介跟你说，业主跟中介他们签了独家委托的房源，放心大胆的跳。

（2）带看服务已经给予相应的报酬。民法典的规定中，确定了应当向中介人支付报酬。但是并没有约定报酬多大，一瓶矿泉水，一个9块9的红包，双方达成交易共识，有对话截图或者付款记录，都叫劳动报酬。

（3）非首次带看房源。民法典中规定，利用中介人提供的交易机会，如果这个交易机会并不是首次带看的房源，同样一套房源可以不同人带看很多次，所以对于不是首次带看的房源，也不存在获得机会。所以就有一个小技巧，每一套房看的时候说，“哦，这套房啊，某某中介已经带我看过，我再看一下，我们待会看下一套”，其实你是第一次看。

总而言之，并不鼓励大家跳单，但是我们要懂规则，理解规则，这才是学习的意义！！

Part. 2

「阳光里雅居可以入手吗」

星球提问：2023年5月

提问：大表哥好，南山中心阳光里雅居升值前景如何？户型方正，楼龄略新，高赠送，租金也比较高。

回复：1.基本信息：阳光里雅居是南山中心为数不多的次新楼盘，2012年入伙。小区只有AB两栋，共900户，停车位才350，A栋每层17户，B栋每层16户，4楼以下为商业，基本无地面花园，小区主打小面积 高赠送。主力户型在30-66平。但是不可思议的是，30平2房、45平大2房、56平3房、67平大3房、66平的大4房。目前指导价在10.6万/平。

2.主力人群：居民大多数是年轻人，深大老师、科技园高管、南航公司员工居多

3.学位质量：海滨实验小学愉康部 荔香学校 ，计划为南山实验的扶贫学校，目前学校成绩一直不理想。

4.三大价值点：

a.南山中心片区已经很成熟，周边的向南瑞峰商业广场熟到商业业态逐渐凋零。本身片区并不是靠产业定位博眼球。所以产业价值的增长点并不大。很大程度上需要外部的更新来重塑片区价值。比如愉康花园的旧改，已经达到危房改造的要求，但改造意见签约率还不尽人意。开发商的体量和规模，也决定了未来商业的溢价能力。

b.这个盘最大的优势，就是在预算有限的范围内，能够兼顾居住面积和小区次新品质。这一点上，是非常难能可贵的，未来的换手，相对流通性会优于附近其它楼盘。低总价，在南山也是一种稀缺性。

c.目前学校一般，学区性的变动和升级，也是未来一个增长点。但不能作为主要价值。毕竟南山的教育集团的集团化，已经是遍地开花，而且多数的学位的变动，一般是旧改的开发商去带头牵动实现双赢。比如像深中龙初（万科翰邻城）、深实验坂田（万科城）、深中南山创新（万科云城）、南二外（华润城）、深铁阅山境（深大外国语）等等。

Part. 3

「专业选手：如何看流水是否符合贷款要求」

星球提问：2023年9月

提问：如何通过流水中季度结息计算可贷额度？

回复：对于一个专业的银行风控，一年几百页的流水报告摆在他的面前，他一定不会全部都看，他只会看四个日期：3月21、6月21、9月21、12月21。这几个日期，是由央行规定的季度结息的结算日，任何银行都不例外。

季度结息，代表着这一个季度，账户活期存款产生的利息。利息越高，意味着流水也越好越稳定。那么，如何通过流水中季度结息估算可贷额度或者流水是否符合要求呢？

我们都知道，银行的活期利率为年化0.35%，而季度利息的计算公式：季度利息=活动本金*（0.35%/365）*90 =活动本金*0.0875%，

案例中，利息为3.68元，可以计算出季度的平均活动本金为4200元，代表着每一个月“稳定”的还款能力，而实际真实的流水是需要覆盖贷款还款月供的1半，也就是真实2100元的贷款还款能力。

假如申请3年期等额本息，年化5%的贷款，那么可贷额度=（2100元*3）/5% = 123000元，如此类推。你学会了吗？

以上内容，选自深房大表哥公众号