第一，从产品属性看，农家乐是适应城市假日经济的产物，往往处于城市郊区，与周末假日配套，是以满足人们短程、短时消费需求的一种休闲性旅游产品。而乡村民宿则是适应后工业时代人们对田园生活方式向往与需求的产物，因而在区位上强调吸引物资源组合性强，交通便利，与特大型或大型城市距离在两到三小时的范围类，是一种以度假为基本消费特征的旅游产品。
第二，从功能作用看，民宿以住宿为主要功能，以个性化产品的特色、温馨和趣味逐渐形成为一种颇具吸引力的住宿业态。而农家乐则始终以乡村休闲和特色餐饮提供为主要功能，住宿往往处于辅助和配套的层次，因而仅仅是一种旅游服务产品，而不构成为一种住宿业态。
第三，从产品形态看，由于经营者、投资者个人背景、学识、审美情趣等条件的提升，民宿高度关注细节的创意与人性化，追求文化关照与人文情结，因而民宿具有较高的个性化魅力和美学品味，能够逐渐形成为一种具有品牌般影响力的住宿业态。而农家乐由于经营者及从业者多限于投资农民和相邻村民，受习惯、眼界等限制，在建设过程中往往简单而低质地模仿星级饭店模式，致使产品趋向同质，创意不足，特色与温馨度不高，因而农家乐产品形态始终停留在低档次的层面。
第四，从投资主体来看，民宿由拥有集体土地使用所有权的农户向租赁者、投资者，甚至集团转变。
第五，从经营主体看，民宿由农家乐以投资农民亲自经营，家庭经营色彩浓厚的方式向外来投资者转移，酒店化、连锁化色彩日益浓厚。
第六，从经营性质看，农家乐经营一般带有副业的性质，不存在“失地”问题，而民宿大作有外来者经营，存在明显的使用权转移特征。
由此可见，民宿绝不是升级版的农家乐，二者存在着显著的区别，是不同的旅游产品形态。但存量巨大的农家乐却为民宿发展提供了广阔的物业资源空间。
民宿是根据人文、自然等资源，通过合作、自营、租赁等方式经营，其设计风格、主体都带有浓郁的人文情怀。
民宿采取的是职业化的管理，而农家乐的管理相对业余些。
民宿一般都比较关注细节化创意，具有个性化，而且有趣，有的能使人感到温馨的感觉。这和经营者的背景、学识以及审美是分不开的。
