记者｜牛钰
在股票停牌近250天后，融创终于刊发了迟到的2021年业绩报告以及境外债务*初步方案。
12月9日，融创中国（01918.HK）披露其2021年经审核业绩报告。2021年，融创全年合同销售额5973.6亿元，同比增长4%，实现营收1983.87亿元，较2020年同期下降约14.0%。
融创在2021年业绩中大幅计提了各类减值约520亿元，盈利指标因此受到直接影响，毛利、核心净利润分别为-17.9亿元、-253亿元，分别较2020年下滑103.7%、207.4%，毛利率约为-0.9%。
但如果剔除各类减值影响，融创2021年实现的盈利为正，核心经营利润为125.7亿元，较2020年同期下滑58.4%至125.7亿元，若再剔除对收购物业评估调整直接减少的110.2亿元毛利，融创2021年的毛利约为402.9亿元，毛利率20.3%，仅同比下滑0.7个百分点。
从年报中计提减值的系列项目来看，融创大手笔收购的物业、持有的文旅城资产减值拨备，以及2021年在进行出售贝壳股票、处理地产项目带来的投资损失，是造成最终亏损的主因。
至于备受关注的债务规模，财报显示，截止2021年底，融创的总负债为1.05万亿元，在大规模减值后净资产还有超1200亿元，尚且资能抵债。
在逾期债务方面，截止今年12月9日，融创到期未偿付借贷本金为685.3亿元，并因此导致借贷本金1518亿元可能被要求提前还款，而2021年底其在手现金余额约为692亿元，叠加今年几次净偿还，融创的短期流动性压力仍较大。
若包含合联营公司，融创去年底的现金余额为1608亿元，但这部分资金大多受地方监管，主要要用于保交楼。
融创董事长孙宏斌表示，“这部分现金绝大部分存放在项目层面的监管账户，为项目后续的正常运营、保交付工作提供了较好保障。”
即将过去的2022年，对孙宏斌和他的融创来说并不容易，他们持续经历着房地产行业变化、债务压力带来的挑战，期间虽有通过转让资产、大*输血等自救行为，但目前离恢复正常经营仍有距离。
孙宏斌也在反思。他说这一年多时间面临着“成立以来前所未有的挑战和经营压力”，并表示将“深刻反思过去发展中的不足和问题，吸取经验教训，坚决调整”。
当下融创的重中之重，则是尽快完成债务*和恢复稳定经营。
化债路阻且长
融创发布年报的这一日，刚好是其境内债展期方案投票表决结果最终出炉之日，顺利的话，融创将跟上龙光、富力的步伐，成为今年第三家成功实现境内债整体展期的出险房企。
界面新闻了解到，针对共计157亿境内债务，融创提供了两种债务展期方案，已展期的债券最终兑付日期定在2025年12月，即展期3年，未展期过的债券将展期4年，最终兑付日期为2026年12月。同时对所有债权人先行支付3%本金，并于2023年分两笔支付。
该方案相比上个月与投资者商议时已改良不少，缩短了展期时间，增设了一些文旅城项目收益作为增信措施，也新设了小额兑付安排，即5万元的小额将分别在2023年3月31日和2023年9月30日进行兑付。
但如今这一方案也并不能让所有债权人满意。一位债权人对界面新闻表示，融创的小额兑付门槛太少。
不过对比已将债务展期房企的方案看，龙光集团在方案中设置了10万元的小额分两次兑付，而富力以及去年*方案通过的华夏幸福均未设置小额优先兑付。这说明融创的方案并不是最无诚意的。
另外，也有债权人对融创用多个文旅城项目来增信表示怀疑。主要由于今年以来融创意图出售文旅城项目补充现金流的动作缓慢，类似以14亿将昆明融创文旅城二期40%股权转让给华发股份这样的大额交易寥寥，5月份便有传言出售的深圳冰雪文旅城项目，至今还未落地。
从业绩数据来看，融创文旅城建设及运营也表现一般，相较房地产开发仍处于起步阶段，并沉淀了集团不少资金，贡献的收入不如支出的1/2，前两年还不足1/3甚至更少。过去几年对文旅板块的大额投入，也是造成融创如今资金遇紧的原因之一。
虽然部分债权人仍有顾虑，但相关接近融创的人士认为，此次债务展期方案通过的可能性很大，毕竟只需要50%的债权人通过即可。
“一般境内债展期的成功率比较高，方案若顺利落地或能帮助融创在国内获得一些再融资机会，但境外融资的机会仍然渺茫。”协纵策略管理集团联合创始人黄立冲对界面新闻表示。
目前在债务进展方面，融创今年内已展期49.7亿元的公开境内债，以及259.6亿元的境内贷款。
相比境内债，融创化债路上最大的难题其实是规模更大的境外债。
据融创最新公布的债务进展显示，仍在沟通的美元优先票据及其他境外债务本金总额约为91亿美元，若以1：7的汇率计算，折合人民币约为637亿元。
关于初步*框架，融创计划将30亿美元至40亿美元及若干*借款进行“债转股”，剩余债务兑换为新的美元票据，期限为自*生效之日起的2-8年，预计新票据在*后前两年的部分利息可以只计提不支付。
接近融创的知情人士向界面新闻透露，历经数月与债权人小组沟通磋商后，融创境外债*也有进展，*框架已初步获得大多数债权人的认同。
一旦境外债也*成功，融创未来数年的流动性压力将得到极大纾解，整体财务状况能得到改善，如何在行业复苏的推动下，公司或许会回归正常发展轨道。
按照融创的预计，未来七年左右，集团连同其合营及联营公司的开发项目预计产生现金流总额约为3200亿元（该金额为偿付项目层面债务后的现金流），其中20%用于境外偿债，并且还将会考虑出售资产回笼资金约600亿元。
这意味着， 在未来7年或者更长的时间内，融创将始终走在化解债务包袱的路上。
“争取2023年回归良性”
从扩张到收缩，再到陷入困境，融创在近一年多的时间经历了公司发展史上的剧烈变化。
2021年上半年，融创还在积极扩充土储，除公开市场拿地外的收并购动作也不断，大连一烂尾楼及广西彰泰就花去了107亿。
但这些收购和拿地，也让融创还有不少体量的土地储备。截至2021年年底，融创权益土地储备约1.6亿平方米，权益土地货值约1.77万亿，其中约80%位于核心一二线城市。
值得注意的是，从土储结构来看，融创在原西南区域的权益土储占比接近1/3，其中包括前几年收购的万达、彰泰以及邓鸿环球会展的一些货值。但这些货值在融创今年处置资产自救的过程中并未成为中坚力量，并且只有重庆的销售额仍较为可观。
这也说明，当年大举在西南区域并购而来的资产，在如今的市场环境下，反而成了融创的负担。
融创西南区域的资产最近两年也屡陷风波。
受昆明环滇池开发调整影响，融创去年9月将昆明晋宁区土地使用权返还，已确认拆除损失20.33亿元。同样在原属于西南大区的南宁，融创有19亩土地在今年6月被官方认定为闲置土地并收回，这是早年融创摘得的文旅用地，但已有超过约定时间一年未动工。
进入2021年下半场，融创就开始暂停拿地，通过出售贝壳股票、进行资产处置以及股权融资等，孙宏斌个人还为融创提供了4.5亿美元的无息借款支持。
但进入2022年后，在行业的持续调整下，融创却没有因提前回笼资金的一系列“自救”行为躲过债务困境。
今年3月份的一笔境内债展期揭开了融创危机的开端，界面新闻获悉，融创曾为二季度的债务做过很多工作，包括资产处置、专项融资等，但始终方案难以落地，叠加销售下滑，只能转为保交付、保经营。
融创今年并未在公开市场拿地，10月初融创在西安的一宗土地交易，也并非常规拿地。当时知情人士透露，该地块是与当地政府谈好的拆迁安置房，融创只负责施工建设。
目前在监管层强调“保交付、保民生”的政策背景下，曾出现全国多地项目出现停工后，“保交楼”也成了融创经营方面的主要任务。
日前，中国华融、浦发银行、中信信托与融创就上海董家渡项目融资合作完成股转交易，项目将获注资超120亿元，核心是先保证董家渡项目的交付及正常运营。
2022年1-11月，融创累计交付约15万套，随着下半年各地房地产纾困资金的落地，融创天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市的近70个项目，已累计获批纾困资金超百亿。
11月以来监管层的一系列利好优先落于经营稳健的房企，作为出险房企，融创除“保交付”、“纾困”系列支持外，还未受到直接利好影响。
与此同时，融创的销售端仍面临挑战。今年1-11月，融创累计实现合同销售金额约1611亿元，较去年同期下滑70.68%。
出于对目前行业和公司运营情况的分析，孙宏斌在年报中预计，随著中国经济的持续向好和政府支持行业稳定政策的密集落地，融创将尽快完成债务*和恢复稳定经营，争取在2023年回归良性。
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