作者/ 张嘉瑜 徐凯（北京云亭律师事务所）
引言：在房屋租赁合同终止后，当事人双方往往存在关于遗留物占用和处置的分歧。本文将探讨以下关键问题：首先，合同约定遗留物处置条款与否，对遗留物是否构成占用及占有使用费计算期限的影响。其次，遗留物不构成占用的情形。最后，本文将为房屋租赁各方提供明晰的法律指引，就实务中可能出现的情形提供建议。
一、遗留物是否构成占用？
（一）合同有明确的处置约定
如果房屋租赁合同存在“合同解除后承租人未及时腾空房屋的，视为其放弃遗留物所有权，出租人有权自行处置遗留物”等类似约定，当承租人在合同解除后将物品遗留在租赁房屋内时，该条款是否意味着出租人应自行处理，承租人无需就此承担责任？
多数法院认为，即使合同有前述约定，如承租人在合同解除后未积极处理遗留物、仍以遗留物继续占有租赁房屋的，出租人仍有权主张占有使用费。但因合同约定出租人有权自行处置遗留物，如果出租人客观上已实际控制房屋或具备自行取回房屋条件，那么出租人再任由遗留物占用房屋、不及时收回房屋止损的，应当就损失扩大部分承担责任。司法实践中，法院往往会考虑出租人处置遗留物所需的合理期限，判定承租人支付该合理期限的占有使用费。[1-2]
不过，也有少数法院认为，如果根据合同约定出租人有权自行处置遗留物的，其未及时处置属于对自己权利的处分，应自行承担所造成的损失，无权主张占有使用费。[3]
（二）合同无明确的处置约定
如果房屋租赁合同未明确约定遗留物处置条款，在合同解除后，承租人未将租赁房屋内的物品全部搬离，也并未明确表示放弃遗留物所有权的，应认定承租人仍以其遗留物占有租赁房屋。占有使用费应计至承租人放弃遗留物所有权的意思表示到达出租人之日或实际腾退房屋之日。[4-6]
二、遗留物不构成占用的情形？
（一）因出租人原因致使承租人无法及时清空遗留物
因出租人更换租赁房屋的门锁导致承租人无法搬离遗留物的，承租人不承担占有使用费。[7-8]
但须特别注意另外一种情形，即合同解除后，承租人未支付租金，出租人更换案涉房屋门锁以督促承租人履行给付租金义务的，系履行同时履行抗辩权，并未超出必要限度。在出租人不存在怠于履行通知办理交接等相关义务以致造成损失扩大的情况下，如果承租人在知晓房屋换锁后未及时向出租人提出开门以搬离遗留物的要求的，仍可能被认定为无权占有。[9]
（二）双方约定
如果房屋租赁合同中约定或双方在合同终止后达成合意，承租人无需清空房屋、恢复原状，出租人自行处置遗留物的，则遗留物不构成占用。
三、实务建议
1.对出租人而言，我们建议在房屋租赁合同中对遗留物的处置进行约定，如：本合同终止时，承租人应将自有物品搬离，并将房屋及附属物品、设备设施恢复至原貌，且以完好状态交还出租人。如本合同终止后，房屋内有承租人遗留物的，出租人有权自行处置，承租人对此事项及其不利后果已明确知晓并理解，不再就遗留物提出任何权利主张。承租人应当另行支付因遗留物占用房屋或承租人处置遗留物而产生的占有使用费、运输费、保管费等费用。
如果合同终止后承租人未搬离遗留物，出租人应当积极与承租人沟通房屋腾空事宜，并不以更换门锁等方式阻挠出租人搬离。承租人拒不履行该义务的，出租人应当在公证机关的公证下，及时清点房屋内的遗留物，另行保管，而不宜直接抛弃、出卖，因此产生的运输费、保管费等费用可基于合同约定或无因管理之债向承租人主张。
2.对承租人而言，我们建议在租赁合同中明确，或是在合同终止时与出租人达成合意：合同终止后，承租人无需清空房屋、恢复原状。出租人有权自行处置遗留物，因此产生的占有使用费、运输费、保管费等费用由出租人自行承担。
如果合同未对遗留物处置进行约定的，在合同终止后，承租人应当及时搬离遗留物，并与出租人签署房屋交接确认书，或对房屋腾空后的情况以照片、录像进行留痕，避免产生占有使用费。因出租人原因而不能及时搬离的，应当积极、持续地与出租人沟通房屋腾空事宜，或向出租人明确表示放弃遗留物的所有权，并保留相关记录。
四、本文提及的司法案例
1.北京市第一中级人民法院(2023)京01民终4013号
裁判理由：就达茂公司所称其不应支付《房屋租赁合同》解除后房屋占用使用费的意见，本院认为，理工大学向达茂公司发送的解除函已于2022年10月13日被签收。根据合同约定，在理工大学行使单方解除权时，其有权收回房屋，并有权在通知解除10日后自行处置房屋内遗留物品。理工大学具备自行取回房屋的条件。同时，双方微信聊天记录等证据可以体现双方能够在当时及时联系。尽管达茂公司在合同解除后未予积极处理、仍继续占有涉案房屋，而理工大学至2023年1月28日方收回房屋，亦属对合同解除后损失的扩大负有过错。综合本案具体情形，本院酌定合同解除后1个月系收回房屋的合理期限，达茂公司应当承担2022年10月14日至2022年11月13日的房屋占有使用费，对于理工大学超出该期间的房屋占有使用费请求，本院不予支持。对达茂公司该项上诉请求中合理的部分，本院予以支持。
2.北京市第一中级人民法院(2021)京01民终11159号
案件事实：2017年12月，出租人中海公司与承租人富勤石景山分公司签订《房屋租赁合同》，约定：（1）“租赁合同期限届满之日或者因其他原因而终止之日起5日内，为乙方向甲方交付房屋的期限。”（2）“乙方向甲方交还租赁房屋的，双方应当签署租赁房屋交还确认书。乙方在此承诺：双方签署交还确认书的，或交还期届满乙方未交还但已经实际搬离租赁房屋的，或交还期届满乙方弃场的，或交还期届满乙方仍未清空房屋的，均视为乙方放弃对租赁房屋内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等的所有权，甲方有权自行处理前述物品或设备(包括折价甚至作为垃圾予以处理等)，由此产生的处置费用，包括但不限于搬运费、保管费及仓储费等，均由乙方承担，甲方有权向乙方追偿。”
富勤石景山分公司于2020年2月14日发函告知中海公司，不再承租涉诉房屋，房屋内的装修装饰及全部家具作为遗留装修恢复义务的补偿。
法院认定房屋租赁合同于2020年3月31日解除。
裁判理由：关于房屋占有使用费问题。富勤石景山分公司在房屋交还期满后，未将涉诉房屋交还中海公司，其应当按照房屋租赁合同的约定向中海公司支付房屋占有使用费。鉴于富勤石景山分公司已经于2020年2月14日以发函的形式告知中海公司，其自2020年3月14日不再承租涉诉房屋，且双方在房屋租赁合同中亦约定在交还期届满后，房屋内的物品、附属设施设备、装饰装修等未清空或拆除的，则中海公司有权在公证机关的公证或第三方的见证下予以处理。中海公司在明知其有权收回租赁房屋且富勤石景山分公司明确表示屋内家具作为恢复装修补偿的情况下，未及时收回租赁房屋，其应当就扩大损失部分承担责任。综上，一审法院认定富勤石景山分公司应向中海公司支付房屋占有使用费的期间为2020年4月6日至2020年6月5日并无不妥。
3.山西省高级人民法院(2020)晋民申826号
案件事实：出租人尹某与承租人张某签订房屋租赁合同。在租赁期内，张某因违约于2018年7月20日搬离，并返还房屋钥匙。当时其折叠床、木床及柜子遗留在房屋内，张某于2019年4月25日将该些物品搬离。尹某主张占用费。
裁判理由：关于尹某要求张某支付非法占用费14000元的问题。根据尹某与张某签订的《房屋租赁合同》第7条第3项的约定“房屋返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置”，张某于2018年7月20日搬离涉案房屋，当时尚有遗留物品未搬出，根据合同约定，对于遗留的物品，尹某有权自行处置，其未及时处置属于对自己权利的处分，造成的损失理应由其自行承担。故尹某要求张某支付非法占用费14000元的主张本院不予支持。
4.广东省高级人民法院(2020)粤民申8164号
裁判理由：虽然黄石英于2019年3月8日已自行搬走租赁物内部分物品，并称将租赁物钥匙交给市场保安，但其同时亦承认由于案涉商铺内物品较多是生产所用石材、大型机器设备，彻底搬离需要一定时间，故黄石英未能一次性腾退完毕。并且，直至2019年5月，黄石英还向霍乐发一方表示其尚有证件留存于租赁物内。因此，在黄石英未将租赁物内物品全部搬离或黄石英未明确表示放弃租赁物内物品之前，黄石英仍然以其剩余物品占有案涉租赁物，霍乐发无从实现对租赁物的管理及使用。由于黄石英是在一审庭审后向法院表示放弃剩余物品所有权，一审判决于2019年8月29日送达后，霍乐发才明确知悉黄石英作出上述意思表示。因此，二审法院认定黄石英应支付的占有使用费应计至2019年8月29日，并无不当。黄石英申请再审提出2019年3月9日其向保安交回钥匙之后即无需支付占用费，但黄石英交回钥匙后，其实际上仍然通过留存物品实际占有使用了案涉租赁物，因此，黄石英主张其无需支付占有使用费，不符合《中华人民共和国合同法》第五十八条的前述规定，本院不予支持。
5.广东省广州市中级人民法院(2021)粤01民终20554号
案件事实：出租人李丽丽与承租人第五空间公司签订房屋租赁合同，后第五空间公司将房屋转租给德闲公司。得闲公司于2019年12月1日搬离，未清理房屋内的遗留物品。李丽丽与第五空间公司的房屋租赁合同于2020年6月30日解除，李丽丽主张第五空间公司、德闲公司支付合同解除之后至商铺实际交还之日的占有使用费。
裁判理由：德闲公司于2019年12月1日搬离涉案场地之前以电话通话方式向第五空间公司法定代表人苏永强协商解除租赁合同关系，苏永强本人到庭应询对此予以确认。虽然苏永强述称当时其表态同意解除同时要求德闲公司办理交接，但根据德闲公司提交证据可反映当时案涉场地管理较为混乱，德闲公司在通知第五空间公司法定代表人并明确告知自行搬离、遗留物品放弃所有权，可视为德闲公司已与第五空间公司解除租赁合同关系，交还场地。因此，自2019年12月之后德闲公司已没有实际占有使用案涉商铺，一审法院认定德闲公司应交还场地并对2020年7月1日之后的房屋占有使用费负连带清偿责任依据不足，本院予以纠正。
6.北京市第三中级人民法院(2022)京03民终991号
裁判理由：因本院认定涉案合同于2020年6月1日解除，安东渔娘公司应支付合同解除前即2020年5月1日至2020年6月1日期间的租金，并参照合同约定租金标准支付合同解除后至其实际腾退房屋期间的占有使用费。安东渔娘公司虽主张其于2020年5月21日已将房屋钥匙交回，不应承担此后的租金及使用费，但根据本案查明的事实，当日该公司并未将涉案房屋内物品全部搬出，而是在友嘉商贸公司数次发函催促下于2020年6月12日方将遗留物品清空，即安东渔娘公司于2020年6月12日完全履行了房屋腾退义务，其关于不应支付此前的房屋租金及使用费的上诉主张，不能成立。
7.广东省深圳市中级人民法院(2020)粤03民终28888号
裁判理由：（出租人）鼎源邦公司已于2019年5月12日更换涉案房产门锁并将（承租人）祥赢公司的机器设备搬离，可见祥赢公司此后已无法控制、占有使用涉案房产。故鼎源邦公司诉请祥赢公司支付涉案房产此后的占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
8.北京市第三中级人民法院(2021)京03民终5501号
裁判理由：关于房屋使用费。2019年8月1日，大龙公司与美复凯公司解除合同，随后将租赁场地锁闭，并切断房屋水电供应，美复凯公司虽将健身器材滞留于该房屋内，但并非出自于美复凯公司自身的意愿，在此情况下，大龙公司要求美复凯公司继续支付房屋使用费，对美复凯公司有失公平，大龙公司相应上诉请求，本院不予支持。
9.北京市第二中级人民法院(2021)京02民终10699号
裁判理由：首先，2020年7月28日之前，江岛彩子已经多次向李晓洁催交租金，并于2020年7月28日又一次要求李晓洁结清租金，并要求李晓洁交接房屋。虽然李晓洁表示身处外地、无法交接、希望之后腾退并支付欠款，但是，至李晓洁自述的2020年8月29日回京发现房屋已换锁，再至2020年11月29日双方共同到涉案房屋就腾退进行协商之前，没有充分证据表明李晓洁向江岛彩子提出交接房屋的要求，李晓洁亦未偿还欠付租金，李晓洁的物品仍占据涉案房屋，李晓洁应承担相应的法律责任。其次，双方合同解除后，在向李晓洁催交租金无果的情况下，江岛彩子更换涉案房屋门锁以督促李晓洁履行给付租金的义务，并未超出必要限度，且诉讼中亦无证据表明李晓洁在知晓房屋换锁后及时向江岛彩子提出开门以搬离物品的要求。再次，纵观双方沟通情况，没有证据表明江岛彩子在合同解除后存在怠于履行通知办理交接等相关义务以致造成损失扩大的情况，且客观上江岛彩子亦在合理期限内将房屋另租他人，江岛彩子对于诉争期间房屋占用费的发生并不存在可以归责的情形。李晓洁要求酌减房屋使用费，依据不足，本院不予支持。最后，2020年11月29日李晓洁以书面形式表明同意负担2020年12月7日之前拖欠的占用房屋费。从查明的事实看，李晓洁于2020年12月3日之前已基本完成腾退，于2020年12月3日搬走全部物品。虽然李晓洁主张江岛彩子已将涉案房屋出租给新租户、江岛彩子存在双重获益，但是，现没有证据证明江岛彩子收取了新租户2020年12月3日之前的房屋租金，本院对于李晓洁该项主张不予采纳。综合上述分析，一审判决李晓洁负担2020年7月29日至2020年12月3日期间的房屋使用费并无不当，李晓洁就此提出的上诉意见，依据不足，本院不予支持。
