这可能是苏州土拍史上最惨的一次，此前被诸多地产媒体炒得沸沸扬扬的苏州7.23-24土拍今天冷淡收局。
我们先来看下这次土拍的战果，然后再试作分析。
点开看大图
一共12宗地块，其中3宗住宅地流拍、3宗住宅地底价成交、1宗旅馆用地底价成交、3宗住宅地溢价率不超5%、1宗住宅地溢价率18%、1宗商服用地溢价率43%。合计成交约101.76亿元。
不少地块旁边就有原先的地王，这次成交价低于前番土拍价，地王们依旧站岗。
所以这回再也没有老项目恭喜新邻居的刷屏稿了。
成交的7宗住宅地中，除了路劲是港企，其余的苏高新、相城交建、保利、平安2块、里城等，多少都有国企、央企的影子。
也就是说，民企集体消失。
有媒体说此番土拍凉凉，可能忘了之前说过这波土拍价顶破天、要炸、要再出新地王。
好，用一个字来总结此番土拍：惨。
这次土拍为什么会如此结局？
前一波地王们怎么办？
对接下来的房价会不会有影响？
1
为什么这次土拍冷清收场？
第一，开发商怕了。
怕什么？
起拍价高（买不起）、现房销售（超指导价10%就要现房）、限购（有资格的土豪越来越少）、限售（产证不满两年多交税）、限价（最高不超4万）、限签（网签要看脸色）、要求多（配建幼儿园等）。
这么搞下去，不赚钱啊，非但不赚钱，还要亏钱。
比如流拍的苏地2018-WG-15号地，起拍价27291元/平，还要配建幼儿园，现在多少地王因为限价没让拿证呢？
商人的天性是逐利，蚀本的生意不能干，这亏不吃。
还当开发商是地主家的傻儿子呢？
有上一届地王们站岗，这一届的开发商不行，他们学精明了。
第二，开发商没钱了。
开发商家没有矿，钱也不是天上大风刮下来的。
他们的资金来源主要依赖于三块：自有资金、金融机构融资、卖房回款。
最近许多开发商缺钱，在2016年这一波冲千亿的大跃进运动中，他们砸了太多的钱去囤地；
去年12月底银监会下发通知，商业银行和信托公司开展银信类业务，不得将信托资金违规投向房地产、地方政府融资平台、股票市场、产能过剩等限制或禁止领域；
6月27日，国家发改委方面引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约。要限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。
最近地产业出了不少新闻，比如高周转房企的多处质量问题和维权、平安频频出资收购多家开发商股权成为其第二大*、某上市房企跑路项目烂尾、某明星房企疑裁（换）员30%。
这些都说明开发商缺钱啊。
没钱怎么拍地？
这不是孤例，最近的南京、杭州，甚至是苏州的下辖县级市常熟土拍，也出现了多宗流拍和底价成交。
第三，GF高估了这波开发商，苏州房地产市场下行。
我们可以看到一个现象，这一次报名参拍的房企，外来开发商的影子几乎不见，大多是我们熟悉的名字，而摘牌的企业，更是央企、当地国企和金融资本。
这充分可以说明苏州的市场没有那么大吸引力了。
应该说，SZ还是聪明的，有个说法是现在的地方债达到40万亿，也有说是16万亿，所以不得不卖地来偿债。
但又怕房价涨得太高太快被点名，所以搞限价；但还是要硬着头皮卖，又不想卖便宜了，所以把起拍价给调高了，而且允许联合竞买（默许你几家联合底价拿地）。
挖好了坑等你跳，但没想到的是，这一届房企比我们想得更脆弱，直接不玩了！
流拍的地不用说，那是铁定要亏的；那么底价或者低溢价成交的这7个地块，我们有理由怀疑其中难免有被请过来托底，以免太难看的。
这充满疑问和水分的101.76亿，真的是，很惨啊！
那么，可能有人要问了。
为什么之前地价那么贵，还有开发商趋之若鹜地去拿，明知亏本也要拿？为什么这回却怂了？
其一，当时地荒，拿地是死缓，不拿地就是斩立决；
其二，许多地王都是首进苏州的房企来拿，这是战略进驻；
其三，投资发展部要跟投的，亏老板的钱没关系，自己的钱谁都不想亏进去啊；
其四，心有余而力不足，这回真的是地主家也没有余粮了。
2
昨天和今天的土拍，受伤最大的恐怕就是前一波等着解套的地王了。
看样子还要继续站岗，该怎么办呢？
我们挨个来说。
站岗案例一：
苏地2018-WG-9号，路劲11564.34元单价拿下；2016年4月8日，甪直苏地2016-WG-7号地块（弘阳姑苏正弘府），弘阳14191元单价拿下，土地溢价-2627元。
图片来源家在苏州公众号
站岗案例二：
苏地2018-WG-10号，流拍；苏地2018-WG-11号，相城交建14800元单价拿下；九龙仓今年2月份成交楼面价17100元/平；上海建工于2016年竞得地块，成交楼面价19046元/平；上海中建去年6月12日竞得苏地2017-WG-4号地块，成交楼面价19280元/平。
这个负溢价，就大了啊，尤其为上海建工和上海中建发愁啊。
图片来源家在苏州公众号
站岗案例三：
苏地2018-WG-14号，苏高新单价26500元底价拿下；2018-WG-16号，保利单价26002元拿下；相对而言，仁恒2016年9月以单价31050元拿下的苏地2016-WG-63号可就妥妥地站岗了啊。土地溢价将近负5000元。
这就期待仁恒的产品力、品牌和营销发力了。
图片来源苏州楼市公众号
小结一下：
不得不说，上一波地王是被坑大发了，还有些房企如恒大、鲁能、天房、中铁建等，也都是高点拿地，入市艰难。
从这次挂地出来的起拍价以及最终结果来看，未来苏州的土拍格局也基本奠定，不会有太大的波动，起码不会那么疯狂了。
一向火热的园区7月20日扭扭捏捏挂出一块地【苏园土挂告（2018）第03号】，起拍单价18500元，竞价有效区间楼面价也不过26594-28721元啊！
图片来源网络
由此判断，苏州土拍价，已经到顶！
也就是说，在短期和中期内，这波地王可能要站很长时间的岗了，如何解套，是个难题！
3
最后一个问题：这波土拍对房价有没有影响？
对不起，可能要让大家失望了。
我的判断是，没有什么影响。
假如苏州接下来房价有波动，也绝对不是这次土拍引起的。
链接：
苏州这半年的楼市，稳定得可怕！
苏州的房价要想涨，要过两关。
第一关，物价局备案。刚需备案价基本上是土拍价加1万，改善也不会在土拍价上超过2万，而且4万是个坎，基本上除了个别盘，都不能超4万。
第二关，房管局网签备案。房子卖了，总要网签，合同下来，才能办贷款啊。吴江、吴中过两万的备案价就很难备，那些高价楼盘，一个月才能下来几本合同？
经过这一年多的低价楼盘拼命跑量去库存，苏州真实的房价已经在2w5以上（含二手）。
再重复一遍，苏州的房价已经不便宜。
尤其在5432格局逐渐形成并巩固的情况下，纯新楼盘主力北新区十四天骄基本都会在25000元以上的售价。
中环时代已然来临，环内3W，乡镇2W 。
这次土拍看上去惨淡，但除了流拍和托底的，毕竟路劲甪直地块可是实打实竞拍了好几轮，溢价率18%，未来妥妥的2W ；通安里城地块9995元地价未来也将过2W售价。
所以，我再恳请刚需和刚改的买房人，能买抓紧买吧！
指望开发商降价跑量？
开发商不是慈善家，不可能腰斩售价，清仓卖房，这是小开发商断臂求生的套路。
现在我们看看苏州的各大开发商，都是品牌房企，区域性或者全国性布局。排名基本都在中国前100，尽管普遍缺钱，但个别项目还不足以对他们形成太大的影响。
所以也别想会有项目挥泪大甩卖，这种情形只可能出现在梦里。
醒醒吧！
写在最后
12宗地块挂出，结果10宗涉宅宗地，其中3宗流产了，3宗底价，3宗溢价率不超5%。
这是一次事故？还是一个故事而已。我们不得而知。
据说土拍刚结束，不少开发商高层已经在紧急开会，讨论下阶段该怎么走。
营销团队也在整理说辞，面对可能的客户质询。
没关系，把今天【苏南房地产观察】这篇文章甩过去。
以上属于玩笑，不过下面的话是真的。
1.有了这一次的惨痛经历，下一次挂地会在什么时候，挂多少钱，那就很值得玩味了。
2.这一次的开发商如此不作为，会不会倒逼出一些相应政策调整呢？
3.苏州接下来出现了不少囤地大户，平安、保利、天房、九龙仓、中海、陆家嘴，这些大户的动作，很可能就是楼市的风向标。
最后的最后，经过这两天的土拍播报，很多媒体开始展现实力，可喜可贺。
未来可期，这也是进步啊。
THE END
