昨晚看了一个讲韩国60年房地产的发展史，略感唏嘘。60年足够长，长得可以经历好几轮房产周期。
在房产界有一个18年周期理论，大概意思就是房地产的周期是18年，即重复繁荣、衰退、萧条、复苏的完整轮回，平均时间是18年。
提出者认为，房价会在前7年缓慢上涨，然后是一个短期下跌，之后再快速上涨5年，接着疯涨2年，最后4年是崩溃期。漂亮国、日本、乃至深圳隔壁的香港的房地产都没有逃过这个周期魔咒。
举个栗子。漂亮国1989年房地产泡沫破裂，到2007年次贷危机爆发，房地产泡沫破裂，刚好18年；日本1974年进入调整期，到1991年泡沫破裂，差不多18年；香港，1985年开始复苏，1997年东南亚金融危机之下泡沫破裂，直到2003年再次复苏，一个周期走下来也是18年。
很多人开始好奇，那么中国的房地产呢？两年前我是这么看的，中国房地产市场走过20年，目前还处在繁荣期。
纵观整个韩国楼市兴衰史，会发现，房子从居住的载体沦为炒作的投资品是全世界每个超级城市的宿命。这听起来无可奈何，却是经济发展的规律使然。
说回韩国，其楼市分为两个时期：一个是1960年~2000年，一个是2000年~今天。前者时期房子还是居住品，后者时期房子已然变成投资品。
韩国早期土地是高度私有化的，最高时期占比达到77%，第一波房价暴击就是来源于地主们的捂盘惜售。1969年达到最高峰，仅仅首尔房价一年就涨了84.7%。
韩国进入70年代之后，以钢铁和汽车为主的新兴产业陆续出现，首都圈的人口迁入速度越来越快，由此引发房价第二波暴涨。1970年到1978年，8年时间房价又涨了7倍。
进入80年代，韩国碰上了人口迁入最多的时期，尤其是1988年的汉城奥运会一刺激，楼市开始了第三波大涨。
韩国在90年代之后城市化进入尾声，房价趋于平稳。
时间来到了2000年，这时候韩国的住宅供给率达到100%，2010年之后首尔也达到了这个数。
韩国从90年代基本完成了工业化，经济转入低增长时代，社会融资需求下降，基准利率从1981年的20%一路下滑到3%。利率下降，那借钱的成本越来越低。富人有资产作为抵押，可以借的钱更多。
富人把借来的钱都砸向了首都圈的公寓，首尔房价又开始飙升。赚了钱之后，更多的钱又砸了进去，逐渐循环成一个巨大的泡沫。于是首都圈的房子，成了投机品。
如果说央行是每个银行的央妈，那么美联储就相当于「央外婆」。美联储的加息或者降息政策，都牵动着世界各个经济体的神经。
98年金融危机，为了提振经济，韩国开始给楼市松绑，同时又把基准利率从2002年的5%逐渐降到2006年的2%，于是韩国房价开始疯涨。这就是第四次大涨。
前面我们说过，韩国在2000年的时候住宅供给率已经达到100%了，而韩国的第四次大涨浪潮中，釜山等城市不升反降。韩国楼市这时候出现了两极分化。
由此也可以看出，楼市之所以产生分化，一方面是因为存量市场已趋于饱和；另一方面资金出于安全性考虑，只会选择更稀缺的资源去作为承接的载体，也就是核心区域占据核心资源的房子。
2009年金融危机，为了提振经济，漂亮国实行了量化宽松政策。韩国也跟着学，（2012年之后）韩国的基准利率又开始下降，再次给楼市松绑，2015年引发了第五轮房价上涨。
2017年，韩国出台了25道政策打压楼市，令人大跌眼镜的是，这套调控政策居然失灵了。从2017年到2022年，首尔公寓的平均价格直接翻倍。
给韩国楼市降温的，还得是美联储。
从2022年开始，美联储为了抑制通货膨胀，连续加息，韩国的基准利率也跟着急速上升，从0.5%涨到3.5%。
韩国有一种民间融资，叫做全租房制。租户只需要交保证金，也就是房价全款的5到8成，就可以不交房租免费住，期限一般是两年。
一开始，租户的保证金来自父母或者自己的存款，但随着房价的飙升，越来越多交不起的租户开始向银行贷款。
一旦利率上涨，于是租客纷纷要回保证金，导致大批炒房客离场。有的房东因为还不起保证金直接暴雷，也有不少房东跑路导致租客自*的案件。
加息，才是这次韩国房价大跌的原因。
经济危机，放水，资产大涨；放出去的水可是要收回来的，一旦抽水，很多经济不景气的地区又打回原形。如何才能破局呢？
我国的长沙、合肥、西安这些地方是这几年人口流入最多的城市，而一线城市每年都有大批人员撤离。出现这种逆向流动的原因，是因为产业。
西安、长沙、合肥是国内三大新能源汽车生产基地。长沙的工程机械和生物医药，合肥的集成电路和显示电板，西安的飞机制造和电子信息等产业都在迅速崛起，加上房价相对较低，才吸引了很多人。
韩国之前就有学者指出，要再造一个首尔，以减少首都圈资源高度集中带来的土地稀缺性。于是韩国2012年就把大批机关迁到世宗市，但搬去之后，首尔圈的高房价几乎没变化。
想要再造一个首尔，首先要解决产业的问题。韩国的领导一直想让各大企业迁出首都圈，但绝大部分不愿意走。资源都集中在那，迁走的成本太高了。
另外，韩国的传统产业，国内市场早就饱和了。如果要投资扩产的话，财阀们也不会选择在国内。韩国的土地和人工成本太高，都倾向于海外建厂。
因此韩国想要再造一座城，必须是新兴产业，而且是利润丰厚的高新技术产业。
一句话，人口跟着产业跑，而产业会寻找成本洼地，起到疏散人口的作用。韩国房价上涨的根本原因，是生产力的停滞不前。
没有新产业的带动，人口就疏散不出，这就导致几千万人只能挤在以首尔为核心的首都圈去争夺那些存量资源。而所谓房地产泡沫，只是产业停滞不前的表象。
- END -
