原创： 洪楼News箭侠 洪楼News 昨天
2018年南昌二手房成交的总榜显示，万达城成交1166套房源，登顶二手房榜单第一。按照这个数字计算，平均每天成交3.19套房源，每个月成交97.17套，这个数字对于二手房成交来说确实很可观了。
在九龙湖片区，万达城的入住率也基本是最高的，已经初具烟火气了。2013年这里大开发的时候，九龙大道到万达城这一段都没完全平整，九龙湖大桥都没有架起来，路两旁的土堆成小山，一幅荒郊野岭的面貌。
2013年9月28日万达城D区第一次领到住宅预售证，由此开启万达城的楼市沉浮，也是九龙湖楼市的起点。
6年，真的可以改变很多事情。回想一下六年前的房价，六年前南昌对地段的认知，差别太大。
6年后，南龙蟠街两旁的棕榈树颇具风情，湖边一侧是酒店集群，路的另一边是硕大的青花瓷融创茂，这条路算是九龙湖最有味道的一条路了。
对于常年雄踞在二手成交榜首的项目，经常收到读者询问，需求相对来说还是比较旺盛的。我们常说的居家三大神器：地铁、商业、学校，万达城都集齐了，也难怪受到市场的青睐。
万达城开发体量巨大，前后分了十几个片区开发，每个片区在产品上、微观地段上又各有不同，在大片区上总体可以划分为三个部分来理解就是文旅区、滨江区和融创区。
用楼盘测评的形式来讨论万达城，显然是有些不符合实情的。所以，我们针对万达城二手房做了一套购房攻略，会用几篇文章对其每个小区进行一定的梳理和介绍。
同理还有绿地国博城和绿地悦城，后台总是受到留言说想看测评，不是不写，是不好写，等我们梳理完万达城，就会开始国博和悦城的购房攻略，今天先从万达城文旅区开始。
每个区我们从观感、微地段分析、小结三个部分入手，如果想要直观结论的可以直接看微地段分析。
观感
出二号线九龙湖南站1号口，迎面而来的就是万达城A区。北侧的店铺已经开得满满当当，楼下早餐店的担担面6元，不算便宜，不过店里的生意还不错。（人气不差）
社区的安保不算太严格，通常尾随业主就能轻松进入小区。首先印入眼帘的是柏油路面 零散的绿化带。说句实话，有种浓浓的经费不足的表现。
整个社区是半人车分流，主入口处会有人车动线重合的部分，还有一些路面的停车位，进去一些会有石墩分割了禁行区和通行区。
社区的绿化带似乎很少修剪，也有些杂草生长，整体也很缺失园林的设计感。这一次来调研，正好撞见一个弹棉花的摊位在园林中，尤其显眼，也略煞风景。
值得一提是，正当我们四处拍照的时候，一个巡逻的保安发现了我们的举动，主动过来询问了我们的意图，并告知我们不能随意拍照。
万象美物业的管理还是比以往进步了点的，而且门禁也重新修理过了，去年来看的时候，门禁都是坏的，给他们点个赞吧。
小区园林区里多是带娃溜达的宝妈和老人家，烟火气还是挺浓的，入住率不错。要注意的是，A区的外墙有多处脱落和修补的痕迹，反映出当时施工的粗糙。
在A1和A2的中间是一条商业街，叫同乐路。街边停满了车辆，街边的商铺开满了各种各样的店，也是A1区和A2区的分界线。
A1区的业态全部都是18层的小高层，容积率低，得房率高，都是小高层的优势。A2区大部分也是小高层，但是在东南角有3栋27层的高层。
A2区的南侧街道停满了汽车，万达城附近基本所有的街边道路，都自动升级成了停车场。社区的南门有一堆硕大的建筑垃圾，似乎也在彰显着物业工作的行动是有多么的拖沓。
在A2区的东南角，原本是一块空地，规划的是幼儿园。目前已经开始建设了，是育兰幼儿园。看效果图挺漂亮的，这种优质配套是新城区都是特别稀缺的，不过万达城这边的幼儿园还有几家。
这里的动工，其实也能侧面反映入住率不错，需求出来了，供应端自然要跟上。观感就到这里，下面是A区的微地段分析！
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1、A1区地理位置最好，距离地铁口、融创茂最近，北面是融创酒店群，环境面貌最佳。
2、A2区离地铁稍远，但东南角有一所配套幼儿园，育兰。
3、整个A区基本都是18层的小高层，得房率比较高。
4、整体园林面貌一般，属于先天凑合，后天维护不到位的类型。
5、入住率比较高，周边的街铺开的比较全，小区内的生活气息比较浓。
6、小区物业稍有进步，但是依然有很多提升空间。门禁不算太严，建筑生活垃圾清理不及时，园林绿化维护不够。
7、距离学校、农贸市场的距离是最远的。
8、正南面景观是中央公园。
综合品质和微地段的分析，A区其实亮点还是蛮多的。唯一让人恼火的就是品质太差了，这么好的地段，做出这种lowlow的房子，让有些“完美主义者”买起来总是有点不舒坦，就像鞋里的一粒沙。
推荐指数：☆☆☆☆
观感
整个B区都是纯别墅区，属于隐贵阶级的居所，享受南龙蟠街的风情万种和文旅配套，也算是不错的归宿。暂别万达城A区之后，经过中央公园向B区调研，先对中央公园做一个基础描述。
整个文旅区共享一个中央景观带也是一个不错的配套，这个公园中有较大的儿童娱乐区，篮球场，也有足够的活动空间。整个片区的生活气息较浓，配上公园，又是对社区活动空间的一个延伸了。
中央公园原本是非常吸引人的，中心绿肺贯穿整个初始区，各个小区分置在公园两侧。翠绿的树林，一步一景的花样颜值，各式各样的运动场所，会成为人们休闲娱乐的一个绝佳场所。
可是，才短短几年过去，就落得这般模样了。草坪植被荒于打理，垃圾清理的不及时，健身娱乐的设施也有些破损。可见，后期的管理跟初期的规划是同等重要的。
多说一句，除了设施维护不当之外，中央公园还偶尔会有“贵客”到访，就是牛。没错，就是牛，会留下一些牛屎作为到此一游的记号。
也算是社区长大的小朋友能接触到的乡村主义教育了，老罗说并未觉得是一种劣势，城市该有的都有了，自然一点也无妨。
闲庭信步的走到了别墅区，已经有些土豪入住了。周边有好些楼栋的联排都有人在装修，我们从一个“缺口”进到了B区里面。
园林环境相较于其他区也没多大差，可能是季节的问题，草都是泛黄的。给我印象最深的是，整个别墅区热火朝天的装修改造的氛围。另外社区的设施也是lowlow的感觉，并没有对富人区有特殊对待，高层、别墅一视同仁。
这才是终极版的暴力魔改，除了土地和基础框架之外，全部改掉。业主连外立面都要“自定义”了，物业给业主“自定义”的授权范围还是比较宽广的。
一套房子装修下来的花费，应该不比房子本身便宜吧，有钱人的世界我不懂。介于对大部分购房者来说，别墅不是目标产品，所以就没做分析。
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观感
别墅区对面就是九龙湖育新学校和万达城E区了，我们就从万达城E区继续吧。
小区西北角的生鲜超市已经开了，融达农贸市场这个名字道尽了这的前世今生。农贸市场一楼是几个店铺，二楼是生鲜摊位。
人气不算火，摊位也没摆满，但毕竟刚开业不久，算是一个便民的配套。虽然远离地铁，但是买菜近啊，也是自身的一个优势。
E区是完全对外销售的片区，第一批实际意义上的商品房，整体房子外观、园林设计都要强于文旅区其他几个小社区。
园林设计要比A区更加丰满，有更多植物和小品的填充，看过去观赏性更强一些。而且品质感也要略强一些，外立面脱落的情况相对来说好一些。
水系和凉亭，小区内的游乐设施维护的也要好一些，还有几排休闲长凳供大家休息，儿童娱乐区有挺多带娃嬉戏的家长。
阳光下的E区光彩照人，这个片区全部都是高层建筑，产品设计和品质算是文旅区到滨江区的一个过度区了。
从E区南门出来，西南角有一所红谷滩区绿城育华幼儿园，正西边就是九龙湖育新学校了，E区的教育配套是最近的。路过学校的时候，有些孩子正在上体育课。
这也是E区的主要优势，离学校最近，孩子方便，家长相对也就更省事了。家门口就有名校，真好！
在文旅区所有社区之中，E区是离地铁站最远的。从南门到生米站大约1公里的距离，我步行测试了一下，大约12分钟能到，算是能接受的范围。如果有通勤接驳车或者公交车就好了。
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1、E区离地铁最远，大约1公里，绿箭侠步行约12分钟，可接受的最远距离。
2、E区离学校最近，孩子从幼儿园、小学到初中都可以在家门口上学。
3、E区作为完全对外的商品房，外观、品质、园林都有一定的进步。
4、从94平的紧凑三房到170平的豪华大四房，户型结构选择很多，没有两房。
5、E区南侧是一大片待拆迁的土地，周边环境面貌一般。只能等东侧的几个融创高端系列盘建成以后，小区域周边的气质才能提起来。
6、E区距离农贸市场最近，买菜最便利。
7、距离江边最近，未来赣江公园四期成型，也是一个休闲去处。
生活对于地铁依赖程度不高的朋友，可以优先考虑E区，价格上比A区低，但是品质上，社区小环境上更强，尤其是以教育为重的，更加便利。
如果平时通勤的目的地还是经常要靠地铁，E区天天这么来回两趟，也是蛮累的。这个片区摈弃了两房的设计，如果想低总价入手两房，那不用看E区了。
这是文旅区几个区中，户型相对最好的片区，稍微比另外几个区进步了半个档次，但依然不是目前最主流的设计，且面积段略大。
推荐指数：☆☆☆
观感
刚刚丈量完了E区到生米地铁站步行距离，转身抬头就看到了C区和D区。这两个区域相邻而居，不仅户型基本一致，连楼栋布局都是一毛一样，咱就打包测评了。（区别在于C区的地块略大，楼间距就会略微宽一些）
地铁二号线生米站就在C区的西南角上，周边非常荒凉，周边还是百废待兴的样子，三清山大道还未完全打通，据说是拆迁原因。三清山大道对面就是融创乐园，不知道能否听见过山车俯冲时，游客的尖叫呢？
C区西侧的店面基本是全空的状态，门口进化成了一个大型停车场。这一排店铺就是典型的宽街店铺，只能做单边生意，但是对面又非居民区，所以很尴尬。
D区东南角的转角大商铺中，开了一个春田花花幼儿园，麦兜在么？
万达城这附近的幼儿园供应量还是比较充足的，只是不是当初规划设计的幼儿园，是租用商铺的“野生幼儿园”，比正规军还是差点意思。
总体生活气息不如A区，在建筑品质上、设计上不如E区，其中D区是最早取证的，也是最早团购的吧。
有万达的朋友透露过，文旅区的建设标准是比较低的，整体呈现的质量和品质感都很差。但是到了滨江区，对于工程质量和施工管理都完全提升了一个档次，这个我们也能体会到。
江边那几个区，肉眼可见，品质强于文旅区。
C、D区其实可以不用太多介绍，可以看成是高个版的A1、A2区，房子外观大体相似，高层取代了小高层，C、D区内的绿化水平跟A区伯仲之间。
户型部分：戳此处《万达城C、D区户型详解》
1、C、D区距离地铁站很近。这里的地铁在路面上通风井，地铁经过时会有较大噪音传出，临街一排房子略有影响。
2、C、D区离学校的距离比A区稍微近一点，其中D区比C区更近一些。
3、正南面是生米镇景观，面貌一般。
4、C、D区的品质与A区相差不大，观感略差，外墙多补丁。
5、这两个片区的户型是文旅区中，相对最不好的。
6、A区与E区的中庸结合，就是C、D区。
虽然槽点略多，而且特点不鲜明。不过也正是这一点，CD区是一个相对折中的选择，也能契合到市场上某些客户的需求。
比如嫌A区贵了，嫌E区离地铁远了，自己用地铁比较频繁，距离学校和买菜的距离也比较适中，未必不是一个好选择。
所以，我们做这个攻略，也就是梳理他们各自的特点，读者朋友可以根据自身的需求来进行选择，并非有绝对的好坏。
推荐指数：☆☆☆
对文旅区各个社区做一个总结概括：
1、B区是别墅区，摘开一边不做对比。
2、周边环境面貌A区＞E区＞C、D区
3、离地铁距离A区=C、D区＞E区
4、离学校距离E区＞C、D区＞A区
5、户型表现E区＞A区＞C、D区
6、房子品质和园林环境E区＞C、D区＞A区
7、未来周边成长空间E区＞A区＞C、D区
8、生活便利度A区＞C、D区＞E区
最后讲的就是价格了。
A区的均价大概在1.4万的样子，比C、D、E区高大概几百到一千左右。因为A区有最好的位置，各项配套最完善。而且，小高层这一先天优势非常抓住人心。
主要还是品质虽然有高下，但基本都在同一个档次，并非能用品质拉开绝对的差距。所以最后回到资源优势上，还是A区占优。
各个区的评估价已经接近甚至高于实际交易价了，说明银行也比较认可这里的价值。买这里的二手房跟新房几乎没啥区别，首付比例的降低对于初购者或者刚改者是比较友善的。
万达初始区坐拥两大地铁口，左手万达茂、右手正牌育新学校，九龙湖公园、万达酒店群、中央公园、江边风景带环绕四周。随着周边各个大楼盘的启动和推进，万达九龙湖南端变南部中心不是奢望。
对于一些孩子短期内孩子有读书需求，上班在地铁站周边的刚需刚改一族来说是个挺好的考虑对象。
但是万达城品牌更迭后，整个庞大的社区管理难道非常大，眼见的一些园林和公共设施的维护都不到位。有想法的购买者在衡量了各种因素以后，自己心里应该有杆秤。
说点题外话，万达的建筑设计、户型设计还是偏老套了，绿地国博在建筑设计和户型设计上明显是比万达的思路更加先进的。
几乎是同年代的产品，但是却拉开了一个“代沟”，即使是几年前的设计，放到现在也符合当下的市场审美和需求，说明绿地的设计思路是领先不少房企的。
万达不同户型上，确实优劣势会比较明显，劣势户型的理论上，售价应该比优势户型价格要低。如果你对户型不敏感，或者侧重价格优势的，可以去找找户型一般的房源，跟房东砍砍价。
后续会带来滨江区的购房攻略，敬请期待！（攻略做起来非常复杂，且耗时，如有收获请转发支持！）
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主笔 | 绿箭侠
