春秋后期，周天子对土地的最高支配权丧失，“公田不治”，土地关系逐渐走向私有化，井田制破坏，封建依附关系开始产生、发展起来。
新兴的地主阶级改变旧的剥削方式，招徕逃亡奴隶和*平民，作为自己的“私属徒”，把土地分给他们耕种，从中收取地租，租佃制度于此产生。
这就是董仲舒说的自商鞅变法后，土地得以买卖，小民*者无以为生，“或耕豪民之田”的情况。
所以中国古代的地租，从租佃关系产生之日起，就由实物地租占支配地位。而实物地租的基本形态是分成租制。
春秋战国的井田制是秦国商鞅主张改革实使的，当时七国争雄，商鞅的变化使秦国更加强大，而并吞了六国
