【著：地产梦想家】
给你15亿，让你现在给厦门建一座商业综合体，你做不做？
开玩笑吧？疫情当下，随着岛内火车站沃尔玛关门，部分实体商业的运营已经脱离了血赚模式，进入血泪史阶段。这个时候，没有缜密的运营计划和强大的招商能力，皆不敢轻易踏足。看看现在，多少综合体躺在草地上尚未动工，又有多少商场建好还未招商开业？
可真的就有商场敢逆流而上这么做了。
背景：
要了解一个综合体，了解一家企业为什么敢为人先，而且不只是要建商场，还铆足劲儿比预期提前了一年多开业，拍地即（急）开工。
可如今实体经济那么艰难，为什么这个综合体此刻要入局岛外新城？并且短短不到一年时间就实现临近封顶？
回答这问题之前，我们先来看看近期被广为对比的2大商业综合体。
位于海沧马銮湾核心岛的招商花园城和集美西亭核心区的中粮大悦城，近日被拿来对比。
如下图：
（来自网络截图）
如图，锚定的参照物不同，结论自然不同，好比5年前拿火车站和五缘湾比入住率。而五缘湾为什么贵于老城区，新的更新迭代，新的住宅设计、新的景观规划、新的城建理念，新的技术、审美，新的配套等级，不可同日而语。
当下中心岛海绵生态管廊基建，在默默布局。但其实更合适的是，聊聊西亭和乐活岛。
工程进度对比：
如果你认真看厦门岛外的综合体，你会发现，当下快马加鞭推进，甚至提前开业的风险是很大的。近年来，岛内sm的年营业额增速明显放缓，在货币贬值和疫情下，利润率捉襟见肘。
与此同时，商场业态、集中度，区域人流量，入住率等综合因素，都会影响开业的时间。
2020年12月9日中粮拿下集美西亭核心区，打造10万平大悦城，预计2024年开业，目前工期进度，据说地下室已经完工。或许换成其他开发商，一定也会选择静候市场，不着急开业。
但乐活岛的花园城不一样，这个品牌叫“招商蛇口”，招商的来头是什么？这么说，当小米、美的入选世界五百强广为人知的时候，招商局却同时入围了2家子公司（招商蛇口和招商银行）。假如给财团排名，招商局必定有一席之位。而招商蛇口作为富二代，财力与资源，自然不在话下。
2021年6月10日拍地，2022年5月份商城楼体已出地面4层，并且官宣2023年9月开业。除此之外，招商蛇口入股了联发马銮湾西项目，作为操盘方再次入驻马銮湾，可见这家央企深耕马銮湾的决心。
截止目前，乐活岛聚集了：唯一能拉着tan克助阵的保利，飘入亿万家庭的华润，厦门长子建发、次子联发，海沧小王子海投，均流连于此。厦门迄今唯一的纯粹由国央企坐镇主场的板块。
也是建发在岛外布局最密集的板块，岛内是在五缘湾。
人流量：
集美新城去年连续开业了2座大型商业综合体，ioi mall和世茂广场，人潮涌动，车水马龙。
可又因为这2座商场距离紧挨，业态势必要互补，加上这10万平的大悦城入市，三足鼎立。因为周边人口有限，未来借助TOD模式，辐射范围将从集美新城核心区扩散开来，虹吸整个集美，乃至周边地铁沿线板块。
海沧花园城，在未来数年，焕新马銮湾商业版图。因周边乐活岛的住宅起售年限较新，改善户型为主，定位相对匹配。更关键的是，不仅是招商花园城选择了马銮湾乐活岛，而且乐活岛也选择了花园城。
自从马銮湾被推上“城市副中心”以来，不着急盖楼卖地，而是主打扎根基建，从地下管廊入手，打造海绵生态城市。当还没开始售楼，三甲医疗配套、2号地铁、景观公园就已先安排上了。一个板块，它可以吸引到多少比例的国企央企主动去深耕，这本质上就是区域和政策的共鸣。
人流量，从入住率看：庚西小学21年一出道即是巅峰，开学第一年就是热点学校，即见其学位紧张，仅10个外口生源。随着22年保利中央公园、建发和玺先后入住，学校预计8个班级悉数开办，可一窥周边的入住率。这样的入住率，需要一个综合体来满足商业需求。
得入住率者，得商业。
这番可预见的巨量消费群体，嗅觉灵敏的招商蛇口立马倾心打造“产品越级”的商业形态。
配套密度：
只有在高密度的配套下，其商业的驱动力才更加明显。
集美西亭和海沧乐活岛，在TOD加持下、近邻学校，地铁，享受区域最佳资源。属于新城头部板块。
西亭属于集美的未来。村落拆迁，学校扩建，TOD、软三入驻，商务金融、文旅新城跃然眼前。可集美10年，西亭目前依旧空地林立。
而乐活岛属于马銮湾的启动区，乐活岛定位为马銮湾的生命健康岛，宜居宜业。未来，中心岛80万平中铁综合体孕育而出，主打中央商务区。且西部湾区的定位不仅局限海沧、厦门，而是打开格局，辐射漳州角美，一岛两湾，其站位不言而喻。
产品定位：
前面提到，越级的商业形态。乐活岛的人口年龄架构偏年轻化，从备案数据、各社区进出人群可知。所以乐活岛开局就直接打造了厦门首个24小时不夜城，裸眼3D巨幕等新潮时尚的元素。
改变这座城市的商业氛围，不需要论资排辈，前有sm，后有万象城，再到今年浩浩荡荡来扩展厦门商业格局的航母旗舰“海上世界”，从商业的挑战者，到颠覆者，就是这样一次次后来者的巅峰逆袭。如今招商蛇口的岛外首座综合体，入主马銮湾，志在成为厦门的地标商业。
其实很多时候，未来已来，只是我们被有限的认知限制了，还局限于盯紧默默深耕管廊基建的中心岛，其实被瞩目被期待，正说明中心岛注定生而不凡。而如今那边尚未有住宅供应，当下各新城核心板块，也总会有属于你自己的一片蓝天。
【首发自：vx公众号：地产梦想家】
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