来源：武汉楼市动态
前天，房天下数据中心发布了10月第三周（10月12日-10月18日）武汉新建商品房成交数据。
根据统计，10月第三周，全市新建商品房成交8246套，其中新建商品住房成交7542套，为今年武汉单周成交量最高的一周，并超过4月一整个月的成交量。
可见，武汉楼市购买力仍在，而且在选择更多，优惠力度更大的情况下，果断出手的购房者不在少数。
但于众多买房人而言，掏空六个钱包、举全家之力买房，即便是买方市场下，也要小心避险。
特别是一些，新房不好卖，前期已交付二手房也卖不出价格的项目，大家在下手之前更是要思虑周全。
今天，小编就选取这类楼盘的几个代表跟大家扒一扒。
看点
01
鼎鑫摩卡小镇：品质不好、物业差！二手房比隔壁低4837元/平！
武汉有不少大体量老盘，有的口碑不错，而有的则备受业主诟病。鼎鑫摩卡小镇就更倾向于后者。
图：鼎鑫摩卡小镇航拍图，来源房天下
这个项目分五期开发，2011年7月2日一期开盘，到现在，四期还没卖完，9年已经过去了，这个进度，与卖得好实在搭不上边。
其最近一次开盘在今年8月8日，开盘当日去化仅6%，从各房产网站它的动态情况看，不少房源仍有供应。
从大背景来说，今年楼市受创严重，且盘龙城区域房源供应充足，卖不好不奇怪，但实际上，鼎鑫摩卡小镇不受购房者待见还有更重要的原因：
①物业管理差！
早在2016年，便有摩卡小镇业主在人民网的领导留言板上反映该小区物业14宗罪。
图：武汉市盘龙城摩卡小镇物业差，来源人民网领导留言板
而2018、2019年，武汉市委市政府推动“双评议”向民生领域延伸工作部署，对物业服务小区评议中，鼎鑫摩卡小镇精诚物业排名都在倒数前三内！
②品质堪忧，精装粗制滥造！
今年 6 月底，鼎鑫摩卡小镇四期部分楼栋交房，这些楼栋为同一个标段，但收房业主发现44 号楼连门楼都没有，且入户通道品质特别low。
这还不算，业主发现有楼栋外墙开裂，43 号楼西北侧门口电缆外露随意散落在围墙边，安全隐患不少。
而装修上，墙皮脱落，踢脚线崩开，配电箱不按照设计要求布线，并回路、共用接地线，甚至连零线火线都能接错！
图：鼎鑫摩卡小镇精装质量差，来源风云武汉
有这些问题的存在，其四期还大涨1558元/平，虽相较过往三期，这期距2号线的距离更近，但仍卖得不好。
新房卖得不好，二手房在增值潜力上也逊色周边小区不少。根据链家数据显示，鼎鑫摩卡小镇目前均价10929元/平，但隔壁的珑璟轩已到15766元/平。
图：摩卡小镇与珑璟轩二手房均价差非常大，来源链家网
一街之隔，建筑年代仅相隔2年，但价格竟相差4837元/平，这么看来，摩卡小镇的增值幅度实在不怎么样。
看点
02
枫泽星都汇：换开发商、换马甲！一手好牌打得稀烂！
近些年，文化大道沿线项目热度都不低，奈何在售待售楼盘越卖越少，目前也就那么几个，这其中，就包括枫泽星都汇。
这个盘子位于文化大道江夏客厅附近，距7号线江夏客厅站仅约720米左右，而且按照规划，江夏客厅后期商业配套是非常强大，枫泽星都汇所在位置可谓占据天时地利。
不仅如此，枫泽星都汇距离江夏核心也不远，根据百度测距，项目到联投万汇MALL，直线距离也不过2公里。
图：枫泽星都汇距地铁和江夏核心距离，来源百度地图
而在价格上，带装修均价13000元/平，比今年5月鹏湖湾卖的140平以上毛坯高层价格还低。
目前有房子在售，还有价格、配套优势，但这个盘子基本没什么声响，原因何在？关键问题还在于开发商。
对文化大道楼盘有多一点了解的朋友会知道，这个枫泽星都汇在2018年以前叫宜化星都汇，开发商双环科技，为湖北宜化100%控股*。
图：项目原名宜化星都汇，来源网络
但2017年7月底，湖北宜化发生重大化工事故，事实上，这不是湖北宜化第一次发生事故。
2017年8月4日，央视网就有报道称，湖北宜化从2011年至2017年7月底，共发生了19起化工事故、3起煤矿事故。共造成30人死亡，20人重伤。
而由于2017年7月的事故，使得湖北宜化收入、利润严重影响，并受到国家安全生产监督管理总局的严厉指责。
因此，2017年8月湖北宜化将51%股权转让给联投集团，当年12月，将另外49%股权通过公开拍卖转让给了湖北枫泽房地产。
图：媒体报道关于湖北宜化公开转让部分股权的进展，来源巨潮资讯网
由此，宜化星都汇*易主，项目案名也由之前的宜化星都汇更名为枫泽星都汇。再后来，这个盘子在江夏的存在感也极大降低。
新房方面是这种情况，那么二手房也没有好很多，目前其周边的清江泓景、中建文华星城价格都高于枫泽星都汇。
特别是清江泓景，目前单价15123元/平，比枫泽星都汇的12793元/平高了2330元/平，但近90天的成交反倒比枫泽星都汇更好。孰优孰劣一目了然。
图：枫泽星都汇与清江泓景价格及近90天成交对比，来源链家网
看点
03
远洋心汉口：新房贵！二手房价远超周边，且多年未涨！站岗无疑！
前面两个项目均位于远城区，但实际上，主城区也不乏这类项目，远洋心汉口便是如此。
远洋心汉口位于紧临二环，从区位上讲，已经是非常核心了，因此周边，不论是交通、商业、教育等配套都是非常优质的。
而且值得一提的是，这个项目周边竞品很少，仅融创玖玺臺、顶琇国际城星耀等几个。但这个项目卖得并不好。
图：远洋心汉口周边住宅竞品少，来源房天下
小编同事今年9月份特地前往实探过，据其介绍，基本各个户型都有房源在售！区位好、配套好、还没竞争对手，怎么就卖不动了？原因有二：
①价格高
目前远洋心汉口均价22365元/平，但前面提到的顶琇国际城星耀21211元/平，低于远洋心汉口。
②近铁路，又临双高架，噪音大
远洋心汉口距汉口火车站距离汉口火车站不到1公里，但这个项目距离更近，远洋新汉口御峰3号楼距铁路仅70米左右。
不仅如此，这个项目东侧是常青路高架，南侧是发展大道高架，也就是说被铁路和高架包围了，这噪音想想都觉得大。
图：远洋心汉口被铁路和高架包围，来源百度地图
就这情况，价格还高于周边，难怪不受待见。且就价格而言，这个盘子不仅新房高于周边，二手房同样如此。
根据链家网页面显示，远洋心汉口所在的长丰常码头板块，其价格可以说高于片区内99%的小区。
图：远洋心汉口二期房价远超周边小区，来源链家网
但值得关注的是，尽管远洋心汉口二期御峰二手房价格远超周边，但近几年却没怎么涨，或者说涨幅有限。
根据市房管局数据，二期御峰2号楼于2016年3月24日拿预售，当时备案价在17500元/平左右。
而链家数据显示，目前，御峰二手房均价为18382元/平，也就是说，在4年多的时间里，其价格涨幅还不到1500元/平。
价格高，增值空间小，称其为所在板块站岗小区一点儿也不为过。
因此，意向长丰常码头板块的购房者，何必非要买你家？买别家不香吗？
写在最后
买方市场下，不论是选择余地还是各类折扣优惠，都远多于以往，于购房者而言，确属绝佳的购房时机。
但在这种情况下，避坑避雷同样不可忽视。
像今天提到的这些项目，要么品质有问题、房企有问题，要么物业差、性价比不尽如人意。因此，诸如此类楼盘，在入手前一定要了解清楚，谨慎对待。
