雅居乐负债率升至82.2%，受海南限购影响毛利下降25

3月23日，雅居乐（03383.HK）披露2019年业绩，公司全年累计预售金额1180亿元，同比增长15%；预售面积891万平方米，同比增加11.7%；营业额602.39亿元，同比增加7.3%；净利润92.33亿元，同比增加10.5%；手持现金425.6亿元，同比下降5.6%，总资产2732.32亿元。

土地储备方面，雅居乐土储为4985万平方米，同比增加5.3%；新增可售货值1762亿元，同比增加35.5%。

净负债率攀至82.2%，平均借贷成本7.1%

在雅居乐的业绩电话会议上，雅居乐地产集团总裁王海洋称，雅居乐2019年全年新增42宗土地，总货值1700亿元，权益货值1300亿元，应付地价款395亿元，获取总建筑面积预计1090万平方米，权益面积915万平方米，其中约40%的土地是通过产业小镇项目获取，34.5%通过招拍挂所得。

王海洋表示，“目前公司拥有的总土地储备为4985万平方米，权益土地成本3364元/平方米，按照当前的市场预售均价15000元每平方米保守考虑，储备的货值已经达到了7500亿元，权益货值达到了6000亿元。”

目前，雅居乐的产业小镇已经签订了19个投资协议，货值超过600亿元，平均综合土地成本1530元/平方米。2019年销售额超过27亿元，回款15亿元。

在602亿元的营业额中，地产业务的收入还是占据了绝大部分，营业额541.7亿元，同比增加3.2%；非地产板块60亿元，同比增加65.8%。

负债方面，截至2019年底，雅居乐的总借贷966.7亿元，同比增加了81亿元；净借贷540亿元，同比增加了106亿元；资产负债率76.1%；净负债率82.2%，较2018年底的79.1%有所增加。

其中，在966亿元的借贷中，银行借款及其他借款约678.62亿元，优先票据152.52亿元，境内公司债券、商业物业资产支持证劵及资产支持证券约135.56亿元。境内借款占比56%，境外占比44%，未来一年到期的债务为422亿元，占比43.8%，平均借贷成本7.1%。

从财务数据来看，雅居乐的现金流略显紧张。

截至2019年底，雅居乐手持现金426亿元，短期债务423亿元。但其中受限现金超过90亿元，手中现金及现金等价物仅有336亿元，不足以覆盖其短债。

王海洋表示，2019年的预售额从区域分布来看，华南地区的预售额占比达到32.9%，其中粤港澳大湾区占比26.3%，华东地区销售占比27.2%，而海南和云南的业绩贡献为11.7%，同比下降4%。

王海洋称，雅居乐目前在粤港澳大湾区的土地储备项目达到50个，储备面积为1220万平方米，权益面积834万平方米，占总土地储备的21%，储备货值接近2000亿元。

对于2020年的开发计划，王海洋称，2020年全年总的在建面积预计2580万平方米， 其中，新开工面积预计911万平方米，竣工面积为709万平方米。2020年全年的可售建面为1521万平方米，预计可售货值逾2200亿元，其中新开售35个新开售项目，合计可售项目为213个。

受海南限购政策影响，毛利下降25.6%

值得一提的是，尽管雅居乐的预售额同比增长了15%达到1180亿元，但其毛利183.58亿元，同比下降25.6%；毛利率30.5%，同比下降13.4%。

对此，雅居乐主席兼总裁陈卓林在业绩会上解释了毛利下降的原因。“毛利率减少的原因主要是海南岛的政策的问题，我们在海南去年收入就少了，因为海南对我们整个毛利率，特别在毛利额有最大的贡献。所以2019年相应海南的贡献就少了，所以就拉低了整个地产的毛利率。”

海南是雅居乐地产业务重点投资的地区。然而，2018年海南省的限购政策给了雅居乐重重一击，可看到的直接结果是雅居乐的销售受到了极大的影响。

但陈卓林依然坚定的看好海南的地产业务。

陈卓林说，“我个人认为，未来海南的政策有一天还是能够放开的，海南现在还有400多万平方米的土地储备，算起来的货值接近1000亿元，所有的海南岛的项目来说有20%的利润率，毛利超过50%，我们很有信心，未来这几年的地产来说，我们的金蛋是在海南。”

王海洋补充说道，“确实，从2018年4月份开始的一系列限购政策，确实对海南这种房地产的影响是比较大的，尤其是对2019年的影响整体是关联的，但大家也可以看到，我们也有很多政策在2019年慢慢的都有了一些调整。比如海南在2019年10月份完全取消了落户的限制，目前的限购政策是对新落户要求两年社保认购一套。另外在人才政策方面，海南也在逐步放开。只要你是人才，符合条件，基本上有一年社保或者是个税都可以在海南岛去购房。而且从顶层角度上来讲，现在国家层面，包括省里面，整个对于海南自由贸易港的发展已经进入了实际的阶段，尤其是从去年博鳌企业家论坛大家传递的信息，在今年第二季度自由贸易港的相关政策和具体的一些落地规划都已经逐步呈现了。我相信未来市场各方面的一些支撑会越来越强大。”

对于2020年的销售预测，陈卓林说，“现在整个疫情将一、二月份、包括三月份一半的业绩几乎是没有了，下降很大。所以第一季度，说白了整个销售包括雅居乐在内的行业，已经是少了很多。所以现在公司希望疫情能够快点复工或者正常的营销。我们希望今年能够确保到去年2019年大概1200亿元左右的销售额。”在提到疫情对房价的影响时，陈卓林认为，从目前来说，疫情对房价的影响不会太大，需求还在这里。而且最近拍地的地价也并不便宜，因而房价的影响不是很大。