时间来到了2021年，当我们回望过去五年的楼市，感慨颇多，有点“物是人非事事休,欲语泪先流”，今天就来说一下当年火遍全城、风光无限的广州三大板块，如今发展的怎么样？未来将何去何从。
这三大板块，指的是2014年开始的广钢、广纸和牛奶厂三个板块，广钢拥有“中央公园”的规划，自己制造了景观。广纸坐拥老城区一线滨江，有“珠水”加持。牛奶厂周边为自然生态景观，是中心区少有的大规模“公园住区”。三大板块均为旧城改造项目，主打改善型置业人群，定义为大型居住社区。
时光荏苒，岁月穿梭，如今的三大板块已今非昔比，牛奶厂借助广州向东发展的“东风”一骑绝尘，广纸依靠珠江稳步发展，只留下广钢原地蹉跎、徘徊。
目前牛奶厂四大板块向8万迈进，广纸板块停留在6-7万，只有广钢还在5-6万徘徊。
一、板块背景1.广钢
广钢新城指芳村大道、鹤洞路、花地大道、环城高速包围的“三村一厂”区域。“三村一厂”是指鹤洞村、东塱村、西塱村和广钢旧厂。
2013年6月5日，在广州市规划局公布的《广钢新城控制性详细规划》中，广钢新城定位为“特色宜居新区”。广钢新城总用地面积6.57平方公里，规划居住人口20.7万人。
2014年-2016年，中海、华发、金融街、保利、北大资源、葛洲坝、深振业、方兴等8大房企巨头前来拿地，楼面价格一度是三大板块中最高的，其中2014年一块地达到22037元/平，当时刷新了荔湾低价，2016年保利拿下的一块地，再一次刷新荔湾地价峰值，达到41582元/平，彼时的广钢可谓风光无限，高歌猛进。
2.广纸
广纸片区位于海珠区西部，是海珠区的重头旧城改造项目，面积约2.45平方公里，规划人口10.3万。广纸拥有比较好的珠江景观岸线，依托老城区丰富的配套设施，改造潜力巨大。
2015年4家房企进驻广纸，分别是越秀、绿地、雅居乐和金融街。其中越秀、绿地以1.6万/平拿下前面两块地，雅居乐和金融街不甘落后，以2.3-2.6万/平拿下后面两块地。虽然广纸相较于广钢牛奶厂起步较晚，可开发速度非常之快，同时在2016年入市。
3.牛奶厂
牛奶厂位于天河区东部，珠吉路以西，紧邻奥体中心。作为曾经的养牛场，有原生态的草场，环境非常良好，有广州“后花园”之称。
2014年6月市规委会通过华美牛奶厂规划，该地块将改造为低密度住宅区，未来新增70万㎡的商品住宅，容纳2.36万人口。
2014年，广州国土局推出8宗华美牛奶厂地块。分别被龙湖、华润、金地、平安、家和等5家房企瓜分。当年宅地的楼面价最高是16866元/平。
二、板块对比板块对比分为六项，地段、交通、环境、配套、学位和价格分别为10分，总分60分。
1.地段
三大板块地段对比 阿光说房制表 | |||
板块 | 地段分析 | 发展潜力 | 打分 |
广钢 | 广钢地处荔湾区，与佛山相邻，是广州市、荔湾区重点打造的大型居住社区，社区模仿纽约中央公园，打造人文景观。 | 处于广州市第一圈层，但处在广州西部，目前并不是广州东进南拓发展的方向。 | 7 |
广纸 | 广纸地处海珠区，和广钢隔江相望，地处珠江后航道，有一线江景，打造江景住宅。 | 处于广州市第一圈层，但目前广州市全力发展珠江前航道的金融城、琶洲、鱼珠等CBD，后航道发展还需待以时日。 | 8 |
牛奶厂 | 牛场厂处于天河区，与黄埔区相邻，地处珠江新城、金融城、科学城的黄金三角的中心。 | 处于广州市第二圈层，但处于广州东进的黄金节点，向东科学城，向南金融城、琶洲，区域位置十分重要。 | 9 |
牛场厂因有天河区加持，处于黄金节点得分最高，扣得1分为不在第一圈层。广钢和广纸虽然在第一圈层，但不属于东进南拓的节点，因此扣分。
2.交通
三大板块交通对比 阿光说房制表 | ||||
板块 | 地铁 | 电车 | 城际轨道 | 打分 |
广钢 | 规划3个地铁站。其中西朗站枢纽为地铁1号线、广佛线、22号线、10号线交汇车站。目前1号线、广佛线，未来开通22号线和10号线。 | 3条 | 0 | 10 |
广纸 | 规划2个地铁站。燕岗站为广佛线和地铁11号线交汇站，其中11号线2023年开通。11号线南石路站距离片区不远。 | 1条 | 0 | 8 |
牛奶厂 | 周边无地铁规划，距离4号线黄村3公里，距离21号线大观南站2.5公里，7号线二期规划站姬堂、加庄约2.5公里。 | 0 | 穗莞深奥体中心站、广佛环智慧城站 | 8 |
牛奶厂交通不便利，排名垫底，出行需自驾，给8分的原因是远期有城际轨道利好。
3.环境
三大板块环境对比 阿光说房制表 | ||||
板块 | 自然环境 | 居住舒适度 | 水、噪音、粉尘污染 | 打分 |
广钢 | 人工打造中央公园景观。规划期长、投资大，实现需时间，能否按目标实现都有疑问。 | 楼盘为高层间隔小、密度大，存在采光通风问题。同时居住人较多，存在喧闹。 | 不排除存在水污染。 | 8 |
广纸 | 江景。 | 楼盘密度大。 | 不排除存在水污染。 | 9 |
牛奶厂 | 原生态绿色草场、人工打造园林景观。 | 低密度社区，楼盘间隔大，居住体验好。 | 靠近悦景路存在噪音粉尘污染。 | 10 |
4.配套
三大板块配套对比 阿光说房制表 | ||||
板块 | 商业配套 | 生活配套 | 学校配套 | 打分 |
广钢 | 北区无商业配套，鹤洞东地铁站的商业综合体目前仍在建设。南区有广钢新城商业总部，相对较好。 | 生活配套建设中，规划5所医院。 | 规划9所小学。 | 8 |
广纸 | 已有既有商圈，比较便利。 | 既有配套比较成熟，医院、市场、公园都有，比较方便。 | 海珠湾口省一级四十一中，绿地海钥对口宝玉直小学。 | 9 |
牛奶厂 | 商业配套还在建设中。 | 没有购物逛街饮食中心，只有钱大妈、麦当劳等，远离医院、银行等，生活配套非常差。 | 体育东教育集团灵秀小学、华阳教育集团奥体东小学等名校进驻，执信中学天河校区也落户牛奶厂板块，教育配套总体非常不错。 | 7 |
广钢的规划当年高大上，但目前落地困难，中央公园、商业配套、医院、学校都亟待落地。
5.学位
三大板块学位对比 阿光说房制表 | |||
板块 | 学校 | 存在问题 | 打分 |
广钢 | 规划签约省实、华附等学校，学位比较优良。但规划9所小学，确定的只有4所。目前有广东实验中学荔湾学校初中部、小学部、第二小学部，华南师范大学附属荔湾小学。接下来还有两所小学，一所是北区中海学仕里配建的学校，另外一所是保利和光晨樾二期配建的小学。 | 配建缓慢，落实不到位。 | 7 |
广纸 | 对口既有的小学、初中，越秀星汇海珠湾口省一级四十一中，绿地海玥对口宝玉直小学。整体来还算可以。 | 随着居住人数增加，既有学校学位是否满足使用。 | 8 |
牛奶厂 | 目前体育东教育集团灵秀小学、华阳教育集团奥体东小学，正在建设执信中学天河校区也，教育配套总体非常不错。 | 新建学校教学质量需继续观察。 | 10 |
学位一直是购买房子的重要考虑因素。广钢的学位问题制约了广钢的发展。
6.价格
正是上面5个因素的不断作用，造成了目前价格的差异。今选取三大板块中的代表楼盘进行分析：
三大板块价格对比 阿光说房制表 | ||||
板块 | 楼盘 | 开盘价格 | 目前价格 | 打分 |
广钢 | 中海花湾壹号 | 3万（2015.10） | 5.2 | 8 |
珠江金茂府 | 3.8万（2016.8） | 5.5 | ||
北大资源博雅1898 | 3.3万（2016.7） | 5.2 | ||
葛洲坝保利曼城 | 3.2万（2016.4） | 5.0 | ||
金融街融穗华府 | 3万（2015.11） | 5.5 | ||
广纸 | 越秀星汇海珠湾 | 4.5万（2017.6） | 无成交，挂牌7万 | 9 |
绿地越秀海玥 | 4.5万（2017.6） | 无成交，无挂牌 | ||
雅居乐海珠小雅 | 5万（2017.10） | 无成交 | ||
金融街融御 | 6万（2017.10） | 无成交 | ||
牛奶厂 | 龙湖首开天宸原著 | 3万（一期2015.12）、4.5万（二期2017.6） | 7.3 | 10 |
金地天河公馆 | 4万（2016.10） | 7.1 | ||
华润天合 | 4万（2017.1） | 7.2 | ||
招商雍华府 | 4.2万（2017.3） | 7.0 | ||
最终得分：牛奶厂54分，广纸51分，广钢48分。
不看不伤心，一看真的为广钢业主鸣不平。人和人差距为啥这么大呢，难道我不努力吗？
三、板块未来
当年三大板块中的排序为广钢>广纸>牛奶厂，但广钢过度宣传了未来，高开低走，许多规划却没有落到实处，特别是学校规划、学位不足问题。就像人与人交往一样，开始急于表白、言谈举止给人以良好印象，但交往发展过程中却不守信、不履约，经常迟到，不注意解决已有的矛盾，最终失去了别人的信任。
广纸依旧不愠不火，牢牢锁住刚需的需求，也算为自己交了一份满意的答卷。
而牛奶厂凭借自身实力和运气，低开高走，一骑绝尘，远远地抛下了对手，靠着广州东进的步伐，利用自身黄金节点位置和天生的环境优势，成为珠江新城、金融城外溢客户最佳的居住选址，利用天河区超强的经济优势，不断发挥集团办学的优势，引起优秀的小学和中学，让房价成功跃上一个个台阶。
但牛奶厂目前如此高的房价，需警惕高位站岗。
人生是波浪形前行，有波峰就有波谷，所有的一切都是殊途同归。广钢也不必妄自菲薄，相信政府的规划，把一切交给时间。虽然有风险，但此刻却是投资广钢最好的时机。
今年花胜去年红，可惜明年花更好，知与谁同？
备注：（2017年笔者陪同朋友看了三个板块的若干楼盘，当时是无法判断未来三大板块高下的，只是朋友从自身需求出发，单纯的考虑居住环境，选择了环境最优的牛奶厂。）
