工业物业板块和中介行业被跨界打劫可能性分析（人人都是包租婆）

链家130亿美元估值吓跑华平资本，中国科技公司失去C位光环。

10月29日，《华尔街日报》援引知情人士称，美国华平投资集团不久前退出了链家20亿美元融资计划，搁置了向其投资5亿美元的想法。原因是华平认为链家寻求的估值过高，存在泡沫。

9月初，链家传出新一轮融资和未来几年内计划IPO的消息，曾入股链家旗下子公司自如的腾讯和华平投资在列。当时市场认为链家融资后估值将达130亿美元。，华平的谨慎退出很大程度上是受中国科技行业整体融资变冷的影响。

发稿的小编也是高抬链家，一个存在1000年之久行业：房产中介也属于高科技公司。这几年也是关于房产物业租赁是也挺热闹的，关于房产物业从事交易公司的新闻层出不穷。

回顾一个3年不到周期，行业的历史事件：

从15年的安居客被大价钱58收购，安居客创始人梁伟平二次创业项目“安个家”宣布*，听闻债台高筑，一地鸡毛，一个二手房行业摸爬滚打浸淫已久老手折戟沉沙铁。
在15年末的爱屋吉屋高调进入市场搅局，广告铺天盖地覆盖北上广深，爱屋吉屋就这样在全国声名鹊起。然从全球最快估值10亿美元公司到陨落，到现在悄无声息不到2年半时间。
到16年末借着大数据风口，以诸葛找房悟空找房等采取数据采集、沉淀、清洗、聚集再发布技术，以AI口号获得不少的眼球，也获得大笔投资，正在积极证明其价值。
进入17年链家以关注房源客源恶性竞争，劣币驱逐良币，信息质量保障和服务标准化等，打造贝壳找房切入房产交易的O2O领域，提供中介行业的TB的平台机构，惹得斯斯文文的姚劲波喊出58集团（安居客）向左；左晖：链家（贝壳找房）向右！互怼起来
再到18年以在线短租、长租公寓和共享办公的自如、魔方公寓突然火山式爆发，发展如火如荼，价值可期。

前赴后继的创业者在房屋物业经纪开疆扩土，但是后来者从没有颠覆性再造行业价值，以前的老大哥还是稳坐钓鱼台，问题值得探讨。

笔者发布一下2017年初的关于物业市场搜集整理数据（缺乏长短租公寓数据）：

一、行业公司投资调查展示

1. 住宅物业市场

在房地产住房模块从2001到20016年共计该模块能查询有：链家、诸葛找房、找我家、房侣、异乡好家、安居客、房天下、Q房、壹家壹、ABODO、包租婆、平安好房、MOVEHA、AIRSORTED、Luxury Retreats、住房邦、留学生公寓、乐租、爱屋吉屋、Nestpick、Uniplaces、快有家、租客邦等42家进行创业，其中有查询到有35家获得天使轮500万以上的投资。

其中爱屋吉屋、诸葛找房、链家等获得多轮投资，其中，诸葛找房获得4000万人民币投资、爱屋吉屋获得2.5亿美金投资、链家获得60亿元人民币并购6%左右股份。

2. 商业物业市场

在房地产写字楼、铺面模块从2001到20016年共计该模块能查询有：空间家、优办科技、房算盘、小微峰、搜办、小马快租、乔迁之喜、三楼A座、点点租、美办、楼立方、人人OFFICE、搜办、楼立方、云租客、等30家进行创业，其中有查询到有23家获得天使轮500万以上的投资。其中空间家、好租获得多轮投资，其中好租已经获得4亿人民币以上投资。

二、典型的行业公司估值展示

安居客、搜房帮、诸葛找房中介收费平台市场收费项目估值。

2009年前安居客和搜房一直占住中介缴费平台获得市场将近80%份额，安居客获得中介收费1.2亿元左右收入，按照市场占有率搜房帮和安居客比例在85:15左右，该市场存在13亿元规模。
在2015年搜房二手房OTO模式之前，该市场2014年缴费总额16亿元左右，安居客获得最好收入在4亿元，其中深圳搜房在2104年二手房模块获得中介人员缴费率最高在10%到18%之间，金额在1.1亿元，安居客始终无法获得该市场的40%以上份额。最后2015年3月2日58同城方面以现金加股票的方式进行全面收购，交易金额达到2.6701亿美元,最终安居客市值在18.423亿元左右。
诸葛找房现已经获得8000千万投资，占有该公司股权20%以下，公司现估值3.5亿元以上，该公司现在中介费项目收录中介人员3万人，每月收费端口费在300元/个/月，按照公司运作良好，行业人员收费在10%左右，该公司最终年收入在1亿以下，根据诸葛找房案例，该公司估值在合理区间。

毕竟吃住行是人的基本需求，二手房产购置和租赁市场是一个万亿级的市场，在互联网世界，吃行方面的江山格局基本上已定，唯独在存量房的市场，一直在从战国到春秋过度阶段，五霸时代尚未开启。

通过以上事件和粗略的数据统计，提出几个值得思考的问题：

房产物业中介多个方面的顽疾，没出标本专治的方案，该行业最本质的暗局在那里了？
房产物业中介为什么在15年一个长周期内还是群雄并起，没有出现几分天下，一统江湖的场面？
房产物业的中介还有不有处女地值得开发了地方？

菜鸟之间的较量，往往是明局上的较量，而高手之间的较量，是暗局之间的较量，是透过现象看本质的层面较量。

要回答以上问题就是房产中介经纪提供服务本质是什么？

由于信息离散带来的搜集和存储变得有利可图，变成信息市场发展的潜在因素。
信息不完备性、离散性导致以搜集信息的专业分工导致专业经纪人出现，由于“一次性交易”专业经纪人可以使得双方交易的“道德风险，逆向选择”可能性降低，带来专业分工经济价值。
专业分工带来房产交易成本下降，带来该分类市场价值重新分配。

说白了就是房产信息数据：

房主的电话号码和门牌号码；
需求者的电话号码和需求信息。

上面的两个方面数据才是核心所在，其余交易撮合，交易流程服务都不是本质上东西。有了以上的数据，需要的个人熟悉交易流程基本上可以绕过房产中介，自行成交。所以面对2%以上中介费，北上广深付出动辄5万介绍费用，觉得不物有所值，中介以中介看楼书，防贼式的看着带看的客户等现象可以得到合理的解释。

老的中介人口头禅就是“控房扒客”。

所以在深圳和香港的中介人员对客户一开口介绍优质房源就是“笋盘”，好的中介做了上下两头牵线的事就是优质信息的帅选，控的也是有交易价值的房源信息以及真实刚需求的客户。

在二次信息分发渠道的安居客和搜房邦上，中介人员也抵挡不住对于交易信息获取原始冲动，来发布恶意程度低的钓鱼信息，劣币驱逐良币效应短时间无法消除。内部自律和监督的效率从来没有外部监督效率搞，何况要自己革自己谋生手段的命，基本上是无解的事情。

诸葛找房、悟空找房、贝壳找房解决了一部分问题，对于海量的掺杂噪音的数据进行大数据搜集，做了数据的采集，筛选，清洗沉淀，通过训练模型方式解决了大部分数据噪音问题。

但是他们无法解决以下问题：

信息时效性确认
房源业主电话号码获取
人工智能模型无法剔除提出仿真高度厉害钓鱼信息
二手信息的价值判断问题

基于以上方面他们做的只是解决二次信息整理分发的事情，做中介群体这些牛身上的牛虻。从长远性看，有一定价值。其次采集数据来源的爸爸盾牌改改，持矛的采集者可能累个半死不活，随时有断奶的可能，有限促进交易，不能切入交易，解决不了本质问题，更加不要说裁判运动员一体的平台。

所以房屋物业中介暗局是：

监督成本天高，自废武功的事情，谁也不会干，就像人要抓着自己头发把自己拎起来，永远无法实现。
获取不到物业主的电话号码以及门牌号码，任何先进的手段和技术，都是沙上建塔，顷刻之间就会倒塌。
对于一个在经济周期不下行区间内，房屋物业租赁买卖交易市场永远都是卖方市场。

对于房产物业中介为什么在10年一个长周期内还是群雄并起，没有出现几分天下，一统江湖的场面？

扩张边际成本高企的原因；
效率提高十倍效率技术和工具没有被挖掘出来；
革自己命，颠覆性思维，破除依赖核心信息收费的模式没有提炼出来。

对于第一点扩张边际成本主要是场地成本，管理成本、完全靠刀耕火种强人力的成本高企的模式，导致不能成指数级别的扩张，线性增长太慢。

对于后来参与这个游戏创业者，要第一个打破就是这个特定的“价值网”，不要在人家已经练习数十年的套路上继续修炼，打破徒弟靠师傅教的武功打败师傅妄念。

（1）降低成本首先要突破人力成本高企的模式，中介人员最大用处就是信息的收集，以及对于信息的真实性和时效性做确认事情，以及房屋物业业主对于信息隐私保护的要求，获取客户带看的成本。

（2）先抛开获取获得房主信息来源这个入口来源，已经获得房源物业信息的为前提假设，在获得客户的信息后，对于信息的有效性和时效性确认对于很多中介就是一个头大问题，难道真的没有解决方案。有的，有效提高房源信息的有效性和实效性存在合理解。

（3）通过者几年发展，快递行业和外卖送货人员已经跟中介从业人员不是一个数量级，覆盖的范围远远超出在房屋和物业周围建立中介门店的从业人员。我觉得未来中介打劫者，不是来自中介行业内部，而是来自快递和外卖行业的公司。

就像罗胖说的知识付费领域最大竞争对手不是行业内部人员而是来自咸* *转，统一方便面对手不是康师傅，而是美团、饿了么。通过一个APP开发或者小程序导入，网络覆盖范围立马扩展到全国各线城市，这个网路是中介花十年也是建立不起来的，而获取每个信息确认收入是现在派送费的三倍左右，这样不论是租和售，对于信息有效性和实效性处理以及范围覆盖全线打通。

（4）对于信息隐私性，滴滴和58在呼叫号码转码的技术手段已经完全解决信息隐私的暴露，交由第三方处理信息手机以及隐私性确认也可以减少信息暴露。

（5）对于带看情况，消除信息隐私性暴露危险，为什么客户不能自己去看，一定要通过中介带看吗，通过区块链技术或者制定安全规则APP完全能决绝后续的信息价值和信息有效性判断的问题，现有的区块链智能合约技术已经完全解决上述的问题

（6）专注于谈判的撮合，交流流程价值再造，不要街边店面高企的成本以及大量提高确认效率事情由第三方平台来处理。可以完全抛弃对于信息价值收费手段，建立在后续交易流程服务收费，建立低成本交易中心或者移动办公车辆成本运营降低，导致可以降低中介费，哪怕降低一个点，也能带来交易双方价值转移，交易费用的进一步减少。

（7）解决了交易流程处理，我们回到价值信息源获取事情，本文还没有很好方案，但是交易成本的降低，会导致价值信息源导入流量扩大。通过跟360安全卫士以及浏览器的免费，或者成本收取前提下运营模式，采取破坏性规则三级火箭模式，导致这个存在已久“价值网”彻底颠覆。

（8）未来大型快递外卖公司，比如：顺丰、京东以及美团有大量的派送人员，运营人员密度远远高于现在所有中介机构，不缺覆盖全国网络，已经收集了不下于链家等房屋中介的地址人员信息且高频很多的数据，再加上都是资本大佬，切入房产交易要求的人员素质和业务开展的程序复杂程度不高。

采取360以前免费打法，反正为现有的员工创造一个更加高利润附加值更大附属活，一个5元投入确认成本，可以覆盖全国80%以上县级地区，天天提供准确不失时效租赁信息。从最简单中介租赁业务开启，预先跟房主收20到100确认费，自助交易不成功，退还人工上门确认10元不到成本费，自行成交业主一般会情愿自助给100元以上平台使用费。

如果以收或者减免中介信息费为出发点，而是依靠后续买卖交易服务费用和金融产品为盈利点，也是缩减该存量市场交易费用。降维打击模式下也是几百亿元营收的项目，按照链家130亿美元估值区间，赶上现在现有这些公司市值一般一半以上。

顺丰、美团等何必苦哈哈死磕电商，反正什么都具备，有的是人，切入行业最大强者都还没有上市了，信息系统更加移动化，胜算比电商大多了，房产经纪信息有效性时间太短，不存在很大信息护城河，只是项目怎么来运营事情。

以上只是众多路径之一，个人之见。

回到最后一个问题：我们先来看看工业物业中介市场。

工业物业市场：

该模块从2001到20016年共计该模块能查询有：中工招商网、园租租、OPARK等到中国公司有3家进行OTO创业，其中有查询到有2家获得天使轮以上的投资。其中中工招商网、OPARK（火炬孵化)获得华夏幸福并购投资，中工招商网获得3000多万人民币、OPARK（火炬孵化）获得4.35亿人民币以上投资.

58同城、工业物业OTO项目，中介收费平台市场收费项目估值：

按照在深圳、惠州收率中介人员人数统计、城市比例统计、以及对于58同城该模块人员收费情况调查，该行业从业估算全国市场从业人员2万人员以上；按照58同城收费现在一家独大，每月收费端口费在900元/个/月，按照运作良好，行业人员收费在10%左右，该公司最终年收入在1.5亿左右。

根据安居客案例，工业物业OTO项目在该项目未来三年达到达到40%市场占有率，端口费在300元个/月，项目的年收入在2500万左右，未来工业物业OTO项目估值1.1亿元之间。

中工招商网、工业物业OTO项目，中介佣金收费市场收费项目估值：

按照在深圳、惠州工业物业佣金市场以及城市比例统计、中工招商网2016年在东莞、深圳两个城市工业物业佣金中介费在4.6亿元，市场占有比例在35%左右，深圳和东莞市场工业物业佣金13亿元左右、全国工业物业佣金在65亿元左右。

在该项目未来三年达到达到20%市场占有率，按照估算年收工业物业佣金在13亿元，未来工业物业OTO优质项目年最终净利润10%在1.3万元，最终实现估值30-50亿元左右。

工业物业板块将是租赁板块最后处女地，也是最容易取的突破性创新的房屋物业经纪板块。