现在的楼市就跟天气一样，时冷时热，面对这样的市场环境，业主开始变得佛系，“与其割肉出售，还不如继续耗着当包租公。”
租房，一面是房，另一面是人。而人的背后意味着城市的产业和经济发展。
此前，“一线城市房租跳水”的话题上了热搜，而话题的评论区，有网友留言：“5000元的房租降了100元，这算跳水吗？”
事实上，过去一年，房租总体变化是“微跌”，但部分小区出租回报率却是上涨。
那么，广州房租到底是降了，还是涨了？
广州房价降了，房租七连跌众所周知，楼市对于人口流动是最为敏感的，因为支撑庞大的楼市体量的，就是人口。
作为人口净流入最热门城市之一的广州，人口的流入也为经济发展注入了强劲的发展动力。
所谓楼市长期看人口、中期看土地、短期看金融，而人口流动对楼市的影响是根本性。
而2022年以后，楼市的分化现象出现了新的变数，人口开始负增长，“只涨不跌”的神话逐渐破灭。
当然，过去一年，在楼市遇冷的大背景下，房子不好卖，房价下跌，收租也变得不易。
自房价*以来，一线楼市早就告别了只涨不跌的趋势，甚至跌幅超过二三线城市。
根据中指院数据显示，1月四大一线城市整体成交面积环比下降了16.23%，其中，广州降幅为45.6%；其次是上海，环比成交面积下滑23.4%，和去年同期相比。
至于价格，根据国家统计数据显示，1月广州房价大趋势还是呈下跌模式，但跌幅有所收窄；
其中，新房价格环比跌0.8%，同比跌3.6%；而二手房价格环比跌1.2%，同比跌6.1%。
由此可见，中国的人口已经从过去的疯狂涌入一线城市，转变为加速流入二线城市。
当然，对于一线城市而言，不仅房价在跌，就连房租价格跌幅也是居前。
根据《2023年三季度中国住房租赁市场发展报告》显示：截止2023年三季度末40座重点城市房租指数环比下降0.99%，同比下降0.66%；
其中，一线城市除深圳租金同比略有上涨外，上海租金跌幅与当年二季度末相比，三季度下跌2.12%；
此外，北京和广州环比跌幅接近，跌幅分别达到1.28%和1.32%。
根据安居客数据显示，2023年，四大一线城市除北京外，上海、广州、深圳的租金都有不同程度地下滑。
其中，广州租赁价格指数为97.1，较2022年降了约2.9。
但租金价格变动的根本原因还是源自供需关系的变化，在二手房交易承压的行情之下，不少二手房业主出现惜售情绪，并将房源“由售转租”，导致供应量大增。
与此同时，近些年一线城市外来常住人口减少，并流向了新一线和二线城市，从而导致一线城市房租下跌。
北京常住人口2184万，比上年末减少4.3万；
上海常住人口2475万，比上年末减少13.54万；
广州常住人口1873万，比上年末减少7.65万；
深圳常住人口1766万，比上年末减少1.98万。
因此，“年轻人逃离北上广深”也成为了一种备受关注的社会现象。
当然，四季度本来就是淡季，租金本就是一年当中的“洼地”；而一切价格波动背后，都是供求关系转变，租赁市场也不例外。
北上广深一房难求已成过去，如今出租房已开始“过剩”了。
根据数据显示，2023年12月，一线城市在租量环比上升10.92%，同比上升34.41%。
其中，1-10月，广州个人业主出租房源显著增加，成交周期超过2个月。
数据来源：贝壳研究院
在一房难卖的背景下，“售转租”曾被二手房业主们视为一条退路，可是退路上人满为患。
所以，在这样的大环境下，业主若是着急出租，又想比别人快，一般都会主动降租博眼球。
根据诸葛数据显示，1月份，全国租金同比下跌0.37%；其中，一线城市跌得比较惨烈，平均租金为85.45元/平方米/月，环比下跌0.14%，同比下跌2.59，罕见“七连降”！
当然，虽然人口红利时代结束了，但对于楼市而言，结构性的人口红利还在持续。
那如果一套房子，出租70年都收不回本，还值得买吗？
跌了？广州有小区能年涨39%眼看着房价一直在降，干脆不挂牌了，转去出租先赚点租金过渡。
在楼市遇冷的大背景下，城市“虹吸”的能力带来购买力变化，远远超出人口总量负增长带来的影响。
当然，过去一年里，广州二手房市场相对来说比较萎靡，“以价换量”贯穿了全年的市场主基调。
于与此同时，经济不景气，写字楼租金下降，空置时间拉长；大公司小公司疯狂裁员……
根据智联招聘继续发布《中国企业招聘薪酬报告》，2023年，第四季度广州求职期的平均薪酬为11186元/月，在全国38个主要城市的薪酬水平中排在第7位。
口袋里的钱变少了，租房预算的降低是必然的。
根据广州房地产中介协会数据显示，由于1月时年关降至，广漂返乡，广州1月份房租整体呈下降趋势；
其中，全市小区租金约54.22元/平/月，环比下降0.86%。
根据广州房地产中介协会数据显示，在统计的21个热门中，其中12个小区租金同比下调，但有9个小区的租金逆势上涨；而且有小区涨幅超18%！
从以上数据可以看出来，广州的租赁市场整体放租难，且租金越来越低，甚至降价都租不出。
哪怕是市中心位于核心地段的小区，租金也要降，比如华景新城、金碧花园、黄埔花园等。
其中，位于天河公园旁的华景新城，1月份的平均租金为49.24元/平/月，同比降16.64%。
图源：链家｜华景新城小区
与此同时，郊区的大盘也未能幸免，租金也出现大跳水，比如番禺大盘祈福新邨，1月份的租金为38.76元/平/月，同比下降7.56%。
由此可见，如今的广州租赁市场，租金下调是大势，但也不乏一些房租上涨的 “佼佼者”。
那么，既然广州租赁市场如此分化，租金回报率又是如何呢？
从租售比来看，四大一线城市，出租100年才能收回房款，而广州整体租售比，能达到1:694。
根据中指院数据显示，截止2023年12月，广州租售比前10的板块中，整体租金整体回报率仅为2-3%。
根据广州中介协会数据显示，广州整体的租金回报率不算很高，其中，金碧花园、汇侨新城、富力广场、花都雅居乐的租金回报率能达1.5%以上。
单看数据，上述小区租金回报率整体不足2%，一般来说，租金回报率要在3%-5%才算保守收益区间，而理想的投资收益区间是超6%。
其中，丽江花园租金回报率要远高于市中心热门，其小区挂出的租金为2000-15000元/月，租金回报率达到了1.99-2.19%。
图源：链家
当然，虽这些热门小区的租金回报率普遍不高，但根据统计发现，有80%的小区近1年出现回报率增长。
比如淘金家园，1月份的租金回报率仅1.15-1.35，但近1年涨了31.07%至38.55%，也是租金回报率最高得的小区。
图源：链家｜淘金家园实景图
总体而言，广州租赁市场，受售转租房源增多和经济环境的影响，即便你的房子在天河，房东们也都硬气不了。
买房，还是租房？在楼市遇冷的大背景下，广州不仅仅是房子不好卖，连往外租都难。
过去一年，广州的整体租金水平，的确是呈现下降趋势。
当然，租金普遍在跌，已成既定的事实；抛开宏观经济、人口下降等问题不谈，还有一个原因，就是市场竞争激烈。
据贝壳数据显示，截止2023年10月底，一线城市平台上挂牌“租售房”的房源同比增超过10%；
其中，广州租赁房源为92823套，租赁库存房源同比分别增长了16.4%。
在经过几波新政下来，短短3个月的时间，广州租赁房源增加了超8000套，且已突破10万 套。
与此同时，广州全市有接近18万套房源同时在售，是妥妥的买方市场。
此外，受广州“1.27”新增影响，年后房租的房源也在猛增，也意味着，房东之间的竞争十分激烈，想要尽快出租就只能降价。
对于想买房的人来说，买房就意味着成为“房奴”，要背负几十年的贷款；但现阶段的广州楼市处于“去库存”，卖不出价格，正式捡到笋的好时机。
如若想出租，虽然挂牌量上涨，但对租房市场或许不会产生太大影响，且年后来穗的人员增加，对于租房市场或有望再次活跃。
最后一问，对于今年的租金走势，大家怎么看？不妨评论区聊聊~~
素材来源：贝壳、链家、广州楼市发布等
