编者按：提到合院，2017年算是个合院占领北京的小高潮，当时涌出过一批自带高光的合院产
品。
2017年，大表姐的同事楼东，仔细梳理过万科观承，以及和光尘樾的产品特点。
万科VS保利，会擦出什么火花呢？
ps：以下为原文，原刊于公众号地产大哥，作者：楼东
我们并不要求永恒，仅仅要求事物不要失去它们的全部意义
——Antoine de Saint-Exupery
PART01
2017年8月左右，保利推出新品合院—和光尘樾，预计9月万科观承也将推出二期合院产品。
集体上位的合院，背后有着清晰的时代发展、文化思潮、技术变革及市场驱动的内生逻辑。
不妨回忆一下，2006年前市面上所见的房子，绝大多数被烙上了西方的印记，欧式、罗马、ArtDe
co等风格盛行的背后，是国内经济不发达，催生出的文化不自信。
认准西方的全是好的，中国传统的都是落后的。直到2005年底，消费提速，国人的文化自信开始
回归，地产老王首次入选央视中国经济年度人物。
当时，合院已生，还未火爆。
有人会问，合院相较于双拼、联排、叠拼、洋房有什么优势，会异军突起，一直火到现在。2006
年的一纸别墅限购令，是整个事件的导火索。
而深层次的原因，有3个核心点：
一是高价心态，自信能做出比国外更好的产品，且有文化自信的附加值，可以卖出高价；
二是规划算计，规划上双拼及以上并不受限，想做别墅类产品，只能选择做双拼或是联排，但做双
拼占用的资源较多，土地的利用率很低。而联排的土地利用率高，如何能做出叠拼或是独栋的感
觉，包括中间的户型，仍能做出双拼的感觉，又不得不反复思考。
三是技术升级，在中国合院简史中，地产大哥用人类进化推演了合院的进化，这里面核心的逻辑是
采光井及通风技术的成熟，催生出L型合院产品，联排用地实质是类独栋、类双拼的产品。
因为有了更为自然的通风和采光，使地下空间成为可被多功能使用的空间。
同时，地下高挑空分割出的小于2.2米的夹层，不计入建面，高赠送后直接拉低了房子的总价。
在限价、竟自持的严峻情况下，土地成交面积受限，自然成了开发商获取高溢价的应对之策，未
来，合院会成为一个主流的选择。
而且，合院靠创新出位，房企也有了可大肆包装的卖点。
PART02
好的创新叫作品，不好的创新只能呵呵。最近一直在思考两个问题：什么是“理想的合院”？又该如
何进行有意义的创新？
老舍对合院生活曾有过入木三分的描写：
盛夏，一个院门关注了所有的燥热。院中粗壮枣树已有好几十岁，繁茂的枝叶伸展开来盖住了小半
个院子。阳光从斑驳的树叶中斜下来，竟也滤去了那满身的暑气。
老爷子闲坐在四合院中，眼微闭，手摇大蒲扇，不时端起小茶壶喝上一口。鸟笼中的百灵叫得正
欢，正房门前青花瓷的大鱼缸中鱼儿游得畅快。
孩子在庭院中嬉闹，阳光洒满每一个角落，每个房间都通透，伴着微风，端坐在阳台上看花木、数
星星，室内与室外和谐交融，自然在眼前铺展，这或许就是每个人对理想合院生活的构想。
回到【好的合院的创新】，借以万科观承和和光尘樾为样板，进行庖丁解牛式拆解，来找寻答案。
选取的理由，是因为户型面积近似，并都以创新空间、焕新生活方式来发声。
☉项目指标
PART03
北京有一句民谚：“大门在东南，造房实不难”。
说北京的四合院，只要把大门开在东南，不请风水先生也能把四合院建好。这在《易经》中被称
为“坎宅巽门”。
在东南方，五行中为风，“巽”是传说中风神的名字，所以东南房的门叫巽门，用来通天地之元气。
“坎”为正北，五行中为水，将正房建在正北，意味着可以避开火灾。
地势上北京西高东低，将门开在东南利于排水。另外，北京人认为东南方开门，紫气东来，财源
不竭。
尤其对于做企业，搞金融的人家，更要把屋门开在东南。
门在合院建筑中，是主人的脸面，也是招财进宝的神器。如此重要的门，万科观承与和光尘樾是如
何创新排布的呢？
☉左为万科观承户型、右为和光尘樾户型
万科观承入户门偏西南，与客厅花园门近乎正对，首层入户门直冲电梯，入户太直接。
而和光尘樾北向入户，大门近乎正对入户门，从室外进入室内，更为直接。
再来看卫生间，作为一个藏污纳垢的地方，阴气和湿气很旺，开门及开窗的位置，更加要考虑到
隐藏和回避。
万科观承首层卫生间窗户正对厨房窗户，想象一下同时打开的情景。
☉万科观承户型
做饭的时候，可以看到卫生间的人，是不是很尴尬？
而最尴尬的是，厨房的窗户和卫生间的窗户同时打开，串味不可避免，而且两股不同的味道，还将
同时涌入客厅。
餐厨、客厅是生活中重要的日常，合院创新设计中，会重点考虑人与自然的互通。做到餐厨明
亮，与客厅分开。
而万科观承餐厅处于暗间，采光其次，本可以吃饭时看到户外景观，却没有实现。
☉和光尘樾
和光尘樾优化了万科观承在南院采光上的不足，在中宫设计了17米高的玻璃幕墙采光井，餐厅三
面采光，家人亲近自然的感受得到了极大的满足。
但将透明电梯与采光天井排布在一起，上上下下的同时，似乎无意中放大了隐私暴露。
说实话，厨房、客厅暴露并无大碍，但老人床头及卫生间直面采光井，感受并不酷。
PART04
万科观承和保利和光尘樾在产品上都做了很大的创新，可以说是很牛X的房子。
但为什么空间布局及动线上的感受，总感觉是在回避【重复的日常】，从而造成太多的不便。
两家产品都考虑到了二孩，万科观承是把两个儿童房，分布在了上下两层。和光尘樾则是与老人
房分布在同一层。
这就不得不考虑，一个很社会化的问题。
☉左为和光尘樾户型，右为万科观承户型
两个孩子的年龄差距是多大？如果差距很大，两间房通过隔断分割，彼此的隐私如何保障？
如果差距不大，上下层的分布，必然有一个更靠近父母，孩子的心理是否会受到影响？
另外，和光尘樾将老人房设计在二楼，是否合理？
老人房与儿童房之间设计家庭厅，是否科学？老人喜静，孩子偏闹，动线上如此近距离交接，生
活中想必会有太多的不便。
二楼卫生间的处理，两家问题尤为明显。
万科观承主卧卫生间借用天井采光，窗墙比小，近乎于暗卫。和光尘樾两个儿童房共用一个不足1
0㎡的卫生间，窗小近乎于暗卫。
PART05
传统院落中，尤为注重主人空间的序列和深入，三进、四进的布局，透视出的便是对内在虚实，内
外隐藏的取舍。
就像马兴文在北京四合院中，设计的气泡球面，也是一次深入探索。
细看和光尘樾和万科观承的主人套房，南向布局，空间尺度豪奢。
但可惜的是，竟然没有做到南北通透。如此设计并非不得已，实际上可以通过错位排布或是东西凸
窗来实现。
☉万科观承户型
尤为不理解的是，万科观承属于紧凑式别墅，却把二层整个南向空间用作主卧套房。
导致两个孩子只能上下楼生活，而且缺失了父母用来辅导孩子学习的家庭厅。
以现在的布局，也并非不可以改动。
可以将卫生间改为家庭厅或是卧室，这样孩子可以与父母同层居住。一楼卧室用作家庭厅，更能方
便老人照看及父母辅导。
PART06
关于合院的创新，一直以来都是行业的热点和焦点。
万科观承在创新的表述中，一直在强调，为了实现人与人视线交汇，能看到树，而不是房子，所以
将地上3层改为了2层。
这种说法有道理吗？
先来算账，改为2层，容积率会降低，貌似利润会受损。其实不然，楼层加高后，为确保私密院
落，合院南北间距势必要拉大，客群舒适，房企不开心。
另外，加盖一层后成本上升或许不大，但是总面积增加后，总价会大幅提升。
以100㎡乘以8万/㎡单价，总价将高出800万，客群收缩后，去化或许是个问题。
对比和光尘樾，有人或许会问，为什么万科不能像保利，偷一层面积出来。说实话，政策上的风
险，并不是每一个开发商能够轻易规避掉。
保利敢偷面积，背后自然有大神助攻。而且，在偷面积这件事上，保利可说是【无所不用其极】。
建面380㎡，使用面积几乎翻了一倍，偷面积的功夫绝对了得。
☉和光尘樾户型
保利是怎么做到的？露台、挑空、凸窗、入户花园、夹层等空间，一个也没有放过。
从上向下看，和光尘樾二层有顶盖没有封闭，按外围投影面积一半计算，增加约46㎡，增加出一
个套房主卧。
二层未封闭阳台，按围护结构外围水平投影面积的一半计算，增加出老人房观景阳台。
再来看一层和地下，天面上的花园不计入面积，层高小于2.2米以下的附层和层高小于2.2米的地
下室和半地下室，不计入面积。
此外还有无上盖的架空通廊，比如创新的采光井。都被改造成为功能性的空间或房间。
大尺度偷面积似乎是一种不正当的竞争行为，不过如果算使用面积，房子总价近乎于五折，作为客
群的我们，只能是默默心疼一下万科观承。
不会哭的孩子总是没奶吃。
整体对比后，和光尘樾在户型的功能性和使用感受上，要优于万科观承。
但是在居住外在氛围上，和光尘樾周围保障房居多，圈层质感会差于万科观承。
PART07
合院创新，从产品层面转向市场层面，合院正在成为资本和技术的玩物，真正玩的好的产品不多，
玩不好的创新倒是不少。
合院蒙眼狂飙现象，越来越明显。
俗话说，透过现象看本质。其实，在此之前，还有一句，叫做现象是历史的镜像。因此，找寻本
质前，先要回看合院的过往。
国人自古擅长建造高密度高品质的产品，从北京四合院到福建土楼、云满一颗印，都是高密度，空
间感大于实际的合院建筑。
☉四合院
传统合院式住宅空间，院落较大，各建筑之间相互独立，通过院墙或者通廊连接，满足采光、通
风。
住宅空间层次丰富，从街坊至里巷、至院落、再至居住空间，由开放逐渐趋向封闭。
传统院落更是家居中的生活空间，是居住活动的中心场所，有很强的归属感和聚合力。
反观现在合院建筑的想法，热烈拥抱现代性，用中式元素进行点缀，在社会经济、文化、科技走向
现代化的过程中，进行建筑创新，本无可厚非。
但在创新上表现的支离破碎。
PART08
怎么理解？
降维就是熟知的高品质产品，满足拿地时体现价值的土地选择，做产品时合理的整体布局、内部空
间的营造，良好的建筑单体设计，附加空间的赠送及建筑细部营造。
升一个维度来理解，如同巴赫的《哥德堡变奏曲》，变化的重复与变奏，是在某个原始素材的基础
上变化，也就是传统。
传统之外，又在变奏探求演绎与变奏的各种可能性。
巴赫的这部作品，以他1725年为安娜·玛格达琳娜而作的小曲集中的一首萨拉班德舞曲为主题，发
展出30段变奏。
变奏之间不断出现创意曲、托卡它、咏叹调等多种形式。
整个作品以卡农的方式表达，第一层与第二层键盘交替，第十六变奏作为中心，速度分为前后两
半，作曲技巧所构成的建筑结构之美妙，合院与之道理一样。
日常生活，也要在日复一日的晨昏变化和一年四季的更替中，进行节奏性重复后变奏：
比如入户走廊的进深、卧室阳台的尺度等等，既要接纳日常重复活动，也能成为惊鸿一瞥的景框。
PART09
最后，回答开头的问题，有意义的创新，是不该让建筑跳出来，成为喧嚣的前景，而是退后，成为
静谧的背景。
就像北京四合院的垂花门，有很多的细部雕饰，却不跳脱成为爆点。销冠智库
.end.
新盘字典：
云河玉陛（1、2、3、4、5、6、7、8）
东三金茂府1、东三金茂府2丨世茂天誉1丨世茂天誉2丨缦合北京丨霄云路8号
颐和金茂府丨香山壹号院丨新城熙红印丨龙湖熙悦宸著丨北京院子二期丨路劲御和府
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中海望京府丨未来金茂府1丨未来金茂府2丨北京金茂府丨北京金茂府二期
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