文 | 明哥，前麦肯锡战略咨询顾问，埃森哲管理咨询顾问，一个喜欢用思维导图架构PPT的老司机，欢迎关注，一起成为职场精英。
为了让孩子上个好中学，像我这种没有背景只有背影、没有身份只有身份证的人，只好靠买学区房了，于是国庆7天都在各个楼盘奔波。
那么高的房价，很多人买起来还像不要钱一样的抢，我们选中的一套50多平的房子，居然要150多万，办手续时，问售楼小姐贷款用什么方式时，她建议我们选择等额本息，还好我问了在银行工作的朋友，他告诉我，“如果手头不是太紧，最好选择等额本金”，他说，贷款100万，期限30年的话，等额本息比等额本金要多还21万，好险啊，本来就没钱，还差点被售楼小姐忽悠了！
为了让更多老铁知道这里面的规则和讨论，我详细解释如下：
先说两条结论（个人建议）：
第一、如果手头不是太紧，最好选择等额本金；
第二、如果自己不是什么股神或投资界的精英，最好选择提前还款；
一、如何区分等额本金和等额本息？顾名思义，等额本金就是每个月还款中本金都一样，比如贷款100万，30年就是360个月，选择等额本金意味着每个月的还款中本金都是100万/360，因此还款金额第一个月最高，然后逐月递减；
等额本息则是每个月还款总金额都一样，但第一个月的利息最高，然后逐月递减，意味着刚开始还款的前几年，大部分还款金额都是利息。
二、为什么建议选择等额本金？以我贷款100万，贷款30年，利率5.39%，分别按等额本息、等额本金进行对比如下：
如果选择等额本息：每月还款5609元，30年下来，总共要支付利息102万。
如果选择等额本金：每月还款7269元，30年下来，总共要支付利息81万。
通过对比发现，等额本息每月还款金额小，但总利息高；而等额本金每月还款金额大，但30年下来总利息比等额本息方式少了21万。
因此：从还款总额来看，手头不是太紧，建议选择等额本金的还款方式。
三、为什么建议选择提前还款？假设手中有钱而没有提前还款，而自己不是什么股神或投资界的精英，那么，不提前还款损失可能更多，以2018年为例，全年CPI上涨2.1%，意味着手中的钱自然贬值约2.1%，加上5.39%的贷款利率，不提前还款，意味着手中的钱自然贬值2.1% 5.39%=7.49%，相当于一年下来资金打了92折。
那么，有多少人会选择还满30年呢？我想没多少人，毕竟假设你现在30岁，还款30年，你已经60多岁的人了。
以上是我这次购房经历的经验总结，希望对你有用！
最后，有个问题请教一下，我到现在都还想不通，售楼小姐又不是银行的人，为什么要建议我选择等额本息呢？
