潮新闻客户端 记者 詹慧雯 徐叔竞
撑起杭州小商铺租金的,竟是奶茶店?
2024年,新茶饮赛道“卷”字当头。1月2日,源于浙江台州的奶茶巨头古茗向港交所递交招股书,招股书显示,截至2023年底,古茗拥有门店数超过9000家,门店售出现制饮品12亿杯,营收192亿。同一天,蜜雪冰城也向港交所递交招股书:2023年前9月,蜜雪冰城在全球拥有3.6万家门店,实现饮品出杯量约58亿杯,营收154亿。
古茗、蜜雪冰城均以加盟门店为主,奶茶店扎堆上市的背后,实则是在“卷”开店数量。奶茶店虽然面积很小,但店铺租金却普遍不菲。记者最近实地探访了杭州知名“奶茶一条街”——太平门直街后发现,不少20~30㎡的小店铺,月租金甚至超过2万元。
杭州的“奶茶一条街”,云集了近20家奶茶店
最近爆火的王家卫电视剧《繁花》里有这么一段旁白:“1993年的黄河路,755米长的一条街,开了一百多家饭店。”
而杭州的太平门直街,在庆春银泰对面的短短100多米,巅峰时期有20多家奶茶店扎堆。
2018年,火遍杭城的鹿角巷曾一口气在太平门直街开了2家门店;2019年,周杰伦最爱的machi奶茶也一度在太平门直街开出2家加盟店;2020年,杭州娃哈哈奶茶店的首店就择址在这里......
现在回头看,不少网红奶茶店已成为“时代的眼泪”,来得快,去得也快。那么今天的太平门直街,究竟还剩多少家奶茶店?
以景昙路转角的全家便利店为起点往东走,街北面商铺中,有:味夸、古茗、茶百道、蜜雪冰城、1点点、柠呵呵、LINLEE手打柠檬茶、花开几叶、COCO都可、古茗、观塘悦色,共计11家奶茶店。
若再算上街对面庆春银泰北门一楼的霸王茶姬,杭州大厦501广场的茉莉奶白、奈雪的茶、KOI、五二兰柠檬茶、茉酸奶,以及501广场对面的ARTEASG新加坡奶茶店等,太平门直街商圈的奶茶店数量,目前仍有18家。
“这条街上,开业时间最久的奶茶店是1点点;生意最好的是蜜雪冰城,每次促销搞活动时都排长队,街口全被堵住;而门店最多的应该是古茗,除了太平门直街上的一店、二店,在前面的景芳路地铁口还有一家店。”一位奶茶店的工作人员这样告诉记者。
临近傍晚,不少奶茶店的门口聚集着美团和饿了么的外卖小哥,等着拿货。
小小的奶茶店,租金却很惊人
奶茶江湖的激烈竞争,也带火了太平门直街的沿街商铺。
一位店员告诉记者,早些年,太平门直街的店铺月租金1万元还招不满,这几年随着奶茶品牌在这里扎堆开店,租金价格水涨船高。
其中,做下沉市场最成功的蜜雪冰城在太平门直街开了3年,据店员说,一年租金大概是20~30万元;1点点的店铺面积较蜜雪冰城略大一些,据员工说租金约35万元/年;在太平门直街和庆春广场三号路交叉口的观塘悦色,据说是这边店租最高的奶茶店,不过店员声称不清楚租金情况。
一家目前已关门的奶茶店正在转让招租,据出租方三叉社区的工作人员介绍,该店铺面积约29m²,租金报价是22万元/年,相当于单位租金达到20.78元/m²/天。另外一间面积36m²的店面租金报价是24万元/年,折合单位租金18.26元/m²/天。
在周边商铺经纪人看来,太平门直街的租金行情,除了跟西湖边小商亭没法比,在全杭州商业街里也是排得上号的。
同样奶茶店云集的杭州老牌商业街武林路,目前在58同城上有多家店铺转让,其中一间面积约20m²、适合做轻餐饮的店铺,月租金报价1万元,折合单位租金约16.44元/m²/天;另一间面积约40m²的店铺月租金报价2.33万元,单位租金19.44元/m²/天。
杭州“精品咖啡店一条街”中山路,一间面积约50m²的店铺月租金报价1.87万元,折合单位租金12.44元/m²/天;一间面积约30m²的店铺月租金报价1.02万元,折合单位租金约11.18元/m²/天。
而根据戴德梁行的报告,2022年杭州商业首层店铺的平均租金为13.2元/m²/天。
小小的奶茶店,为何租金如此之高?
一位奶茶业内人员表示,从个人房东那里租店铺开奶茶店,租金要比开服装店、烟酒铺这些高,“因为奶茶店外卖单多,几乎全天都在营业,水、电用量大,一般租下来后要重新改造,加增压泵。”
此外,从商业地产的总体情况来看,好地段的商铺通常都是面积越小、租金单价越高,这是全球普遍现象。而奶茶店普遍商铺面积较小。
竞争激烈,加盟商的利润不断下滑
太平门直街作为奶茶行业的“兵家必争之地”,淘汰率也是非常残酷的。“1点点”在这条街上开了差不多8年,见证了其他奶茶品牌的起起伏伏,自己如今也已非这条街上的主角。
前两年还在这条街上呼风唤雨的新时沏、黑泷堂、华言、阿姨很芒、天然呆、娃哈哈等,如今已不见踪影;还有茶海棠、茶若初遇、清枫摇翠、熊姬手作茶物、逗号这样的奶茶店,惊鸿一现,无声无息地开了又关了。记者探店时也发现,柠呵呵、花开几叶这两家虽然门头还在,但实际已是闭门状态,其中一家从开业到*不过4个月。
近两年,奶茶行业的竞争也来到了一个新阶段。以喜茶、奈雪的茶、乐乐茶为代表的高端茶饮巨头们,如今不但频繁降价,以价格“肉搏”,喜茶原本售价29元/杯的多肉葡萄,现在500ml标准杯售价仅为10元;甚至不惜放弃恪守直营路线,主动拥抱加盟模式。
高端品牌的下沉,令本就竞争激烈的中端市场更加白热化。
虽然想加盟品牌奶茶店的人不少,但盈利却是越来越难了。一来品牌奶茶店的加盟门槛越来越高,二来高租金让很多奶茶店进退维艰:对奶茶店来说,堂食利润高,但这要求店铺面积大;小面积店铺主要做外卖单,但经平台抽成后只有薄利。
一位业内人士表示,现在想在杭州开个品牌过得去的奶茶店,初始投入就要60~80万元;还有奶茶店老板吐槽,自己开店半年,不算店租、设备这些固定投入,只赚了2万元,“感觉回本遥遥无期。”
但新式茶饮的赛道依旧不断有新人涌入。就如同《繁花》的大结局里所说:“黄河路在宝总离开之后入冬了,但很快就会迎来新的主角,如同春去秋来,繁花似锦终有穷时,当然花有重开之日。”
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