5月18日，香坊区一宗土地成交。
成交面积5375.2㎡，规划建筑面积6988㎡。
“袖珍社区”时代要来了吗？
2023年4月25日，群里西四宗土地挂牌出让。
四个地块的土地面积均低于5万方，总占地8万方。
地块之间有路网分隔，是四个独立的小地块。
未来，将有可能成为四个独立的小社区。
5月18日，6个绿湾社区项目的批前公示发布，分别为：
深哈·绿湾时代、深哈·绿湾印象、深哈·绿湾半岛、深哈·绿湾艺境、深哈·绿湾玖悦、深哈·绿湾水岸。
六块土地面积均在5万方以下，总占地14万方。
各个地块有路网分隔，是6个独立的小社区。
深哈板块的这6个小社区，将为哈市“小社区”的库存增量。
未来，哈尔滨的新盘可能会越来越“袖珍化”。
为什么哈尔滨的新盘越来越“袖珍化”？
有三重原因：
一、政策导向
2016年2月，中央印发《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》。
其中强调：
要优化街区路网结构，新建住宅要推广街区制，树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念。
新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；
树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念，建设快速路、主次干路和支路级配合理的道路网系统；
打通各类“断头路”，形成完整路网，提高道路通达性；
到2020年，城市建成区平均路网密度提高到8公里/平方公里，道路面积率达到15%。
相较于车流量较大的宽马路，“窄马路、密路网”会增加人行空间，增加道路的通达性。
“窄路密网”的增加，会将“大地块”分割成“小地块”，将“大社区”分割成独立的“小社区”。
2023年，哈尔滨“稳楼市20条”提出：
科学调配供给，推动房地产平稳发展。
其中强调：
通过规划合理调整，形成多个独立地块，分别出具规划条件，按多宗地同时出让。
大地块分小地块出让，小型化供地越来越多了。
大地块被“拆解”后，土地面积变小，总价降低。
不仅开发商拿地压力变小，又能以低价出好地，不让好地流拍。
未来，小型化供地将成为土地市场的一种趋势。
二、由“摊大饼”到“填空题”
随着市区城市界面发展的日益成熟，小型化供地成为主流。
2023年哈尔滨主城区供地计划中：
南岗区计划出让的12宗土地中，9宗土地低于5万方；
道里区计划出让的的11宗土地中，10宗土地低于5万方；
香坊区计划出让的的18宗土地中，14宗土地低于5万方；
道外区计划出让的的3宗土地均低于10万方。
市区土地，尤以“小而精”为主。
未来，就算有新地来更新城市界面，也都是一些“插花地”选手。
楼市下行，城市发展边界收缩，
土地供应不再是“摊大饼”，
而是做小而精的“填空题”。
三、开发商资金紧张
市场不确定的因素众多，开发商拿地相当谨慎。
土地价格高位站岗，开发商拿地自然有顾虑。
大地块分小地块出让，能减少开发商拿地的压力。
开发商对拿“小地”越来越热衷。
2022年成交的五宗土地中有两宗土地在10万方以下，占比40%；
2023年成交的三宗土地中有两宗土地在10万方以下,占比66%。
拿“小地”占比由2022年的40%提升为2023年的66%。
当下，楼市拿地规律即：
开发商要么不拿地，要么拿小地。
小地块总价低，销售周期短，有利于缓解开发商资金流。
小型化供地渐成趋势，那么大体量供应怕是越来越少了。
这意味着，超大社区以后很难再有了。
“袖珍社区”时代真的要来了！
当下，小社区已成新趋势。
“袖珍社区”时代已至。
万事有利就有弊。
“袖珍社区”虽小，但小有小的好处：
1、社区体量小，建设速度快；
2、交付时间早，进户时间快，缩短入住的周期；
3、住户少，方便管理；
4、交通便捷，社区商业“烟火气”更强。
麻雀虽小，五脏俱全。
但小社区很难拥大型的园林景观、活动社区，
在居住的舒适度上，相较大盘会有所降低。
“大盘时代”即将结束，现在上车还来的及！
因为“袖珍时代”已成趋势。
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