在枫泾镇新义村，9间农家猪棚被改建成有设计感的江南小屋。 金颂军 摄
空闲下来，郭悦会坐在院子里喝茶看书。 黄勇娣 摄
初夏时节，金山区朱泾镇，“花开海上”生态园里花儿开得热闹，其所在的待泾村里不少村民也暗自欢喜。
最近，上海衡山饭店“下乡”，一期租下3户闲置农宅实施改造，未来计划以精品民宿项目参与乡村振兴。此前，另一家泰莱集团在隔壁新泾村开发了25套民宿后，又进驻待泾村拿下6户闲置农宅，目前正在装修中。
这样的动向，并不是个例。“五一”以来，坐落在金山廊下郊野公园里的山塘村，又有3户新改造而成的民宿对外营业，迄今村里民宿已达12家。在松江叶榭镇兴达村，“80后”姑娘朱燕回乡打造的“八十八亩田”品牌，盘活农宅已从1户增至7户。
外来人士纷至沓来“淘房”，沪郊闲置农宅渐成“香饽饽”，不少村的农宅租金明显上涨，给农民增收带来了新的空间。对此，不少外界人士好奇：闲置农宅被盘活，到底可以承载哪些功能和业态？外来人士和资本下乡后，如何与乡村和谐共生？
把工作和生活“搬”到乡村
盘活闲置农宅，只有打造民宿一条出路？记者发现，租赁农宅的人各有各的理由，而农宅承载的功能和业态也逐渐丰富多元起来。
午后，阳光灿烂，清风拂面。一个种满玫瑰花的农家院子里，郭悦端出自己花了两小时亲手做的乡村面包，与记者坐到太阳伞下边喝茶边聊天，甚是惬意。她身后被改造成小清新风格的农家小楼里，10多人组成的一个拍摄团队正忙碌着，有的在化妆，有的在布景，有的在打光……据说，他们租下这个空间一天，拍摄一个日本青梅酒产品的广告。
院子西侧，爬满凌霄花的长长廊亭中，郭悦的丈夫卢哥正静静抽着烟斗。这个农家院子位于松江浦南的泖港镇腰泾村，宅基主人是一名退役军人和他的两个儿子，多年前均已搬到城镇居住。2016年前，当过美术老师的郭悦，租下这两套闲置农宅，和丈夫一起花了400多天亲手实施整体改造。如今，小楼内外的颜值和气质不俗，又与周边农宅保持风貌统一。
2018年，夫妻俩正式搬到乡村居住，并把这里变成了一个拍摄美食节目的工作室。不仅如此，这个院子还成了“田园雅集”场所，几乎每天都有一两波朋友过来，喝茶、聊天、休憩、发呆。除了把自己的工作和生活“搬”到乡村，郭悦还把80多岁的父母接到村里养老。
记者采访时，门外来了一位客人，他熟门熟路打开矮院门，“安抚”准备汪汪叫的小狗。据介绍，这位陈老师从德国回来，是郭悦夫妻俩的朋友，现在松江大学城某高校艺术专业任教，几乎每天都来“串门”，有时一天还来两次，“开车从大学城过来，半小时不到，十分方便”。
想搬到松江浦南乡村的，还有一位“80后”媒体工作者侠哥（化名）。五年前，记者曾采访过他，那时他们夫妻俩刚搬到青浦岑卜村，租下一栋两层农家小楼，装修成自己喜欢的模样。他们俩“下乡”，纯粹为了居住，享受生态安静的乡间生活。如今，第一轮五年租期将满，侠哥决定搬离这个村，准备下半年住到松江浦南的一个村。他说，随着岑卜村越来越出名，搬过来的城里人越来越多，农宅的租金越来越贵，村里变得越来越喧闹嘈杂，这离他心目中的乡村越来越远，他又开始重新寻找。
出租闲置农宅怎么都合算
闲置农宅租赁，能给农民带来多少实惠？
租金，是第一笔收入。在朱泾镇待泾村，衡山饭店近期签约租下的农宅，大多是几十年的农村老屋，房内设施破旧，平时低价出租都很难，长期处于空置状态。一听说有企业愿意承租做民宿，不少农宅户主都积极报名。73岁的金阿婆说：“村干部帮我算了下，一年能拿5万多元租金呢。而且，企业还帮忙把破房子装修好，怎么说都是合算的……”
最先被看中的三户农家，与衡山饭店签订了为期15年的房屋租赁合同。租金要看房龄、结构等情况，一般每平方米每天在0.36元至0.44元不等。每三年，租金还将以10%的幅度递增。不仅如此，企业方还为仍有住房需求但又希望加入民宿项目的村民提供两种方案：一是在房屋改建完成后，为村民独立开辟一间，供其自行居住；二是给予愿意完全腾房的村户，每年再额外补贴8000元。
不同地区的农宅租金略有差异。金山区山塘村的每栋房子每年大约在3万至5万元。郭悦所在的松江泖港镇腰泾村，因为房源少、租客少，租金便宜不少，目前两栋农宅加起来年租金近3万元，接下来每年递增8%。侠哥所在的青浦岑卜村，5年前一栋农宅年租金才1万多元，现在最高的已涨到每年5万元左右。
另外，不管是奉贤区吴房村的“乡村振兴产业园”，还是金山区新义村的“乡村创客基地”，都寄希望于通过置换农宅引入或培育一些产业，为村镇带来更可观的税收等收入。
不过，对于外来投资者而言，要想摸索出改造农宅后的盈利模式，并不是那么容易的事。比如郭悦的美食工作室，去年一年接待了六七家拍摄团队，自己也举行了几场文化活动，却并不能实现盈亏平衡，日常开支还是靠她创办的影视公司来支撑。
对于乡村民宿的投资回报，要有清醒认识。山塘村党总支*杨立平坦言，从该村的实践来看，外来投资者做民宿，要想赚钱很难，因为除了要有专人负责运营，平时还要雇人提供服务，再加上日常开支，哪怕有10个房间，每个房间500元住宿费，52个周末入住率高达80%，一年营收三四十万元，也很难有多少净利润。
对乡村多一些付出和爱护
郭悦夫妻俩的到来，让留守的腰泾村老年村民在生活中有了“小帮手”。手机打不通了、电视机没图像了、洗衣机不会用了，就会来找夫妻俩帮忙。村民看到他们，总是热情打招呼，遇上郭悦家搞活动，邻居们也都愿意借桌子、借椅子。
城乡互动、和谐共生，是个值得关注的话题。此前，记者也曾在采访中听到过一些吐槽：比如，有“农二代”回乡投资民宿后，抱怨村民犯“红眼病”，彼此产生隔阂；而侠哥反映，一些新村民的功利心太重，对乡村生态保护不够……其实这是提醒，越来越多新村民到来后，需要有关方面适时进行引导，对乡村还应多一些付出和爱护。
在叶榭镇兴达村，“80后”朱燕打造的“八十八亩田”品牌，盘活了7户村民的闲置农宅。记者发现，她所做的项目，以“松江大米”文化体验为出发点，形成了米食餐厅、乡村民宿、非遗传承、自然教育、农耕体验等一系列载体，市民游客不仅可以去那里品尝叶榭软糕、汤团、粽子等各种“米”食，还可以住下来体验乡村生活、参加农耕活动，临走再带一些好吃的松江大米回家。疫情期间，虽然民宿和餐厅不开张，但她家软糕的销量每天都有几百盒。今年以来，她已和周边农户签订了300亩水稻田的协议，累计销售18万斤松江大米。
对于朱燕的努力，松江区看在眼里，给予积极支持和引导，村集体也主动进行配套，并改造一些农宅出租给她，希望在当地牵动形成一个“乡村振兴共同体”，整合更多资源，形成“放大效应”。（记者 黄勇娣）
原标题：企业和个人下乡，租下沪郊农宅打造特色民宿或自住，有的还开发出乡村文化体验一条龙
盘活闲置农宅：如何让农民得实惠、让乡村更和谐
