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这是2021年度楼市问题系列文章中的第一篇。
——土地篇。
不管是写还是看这一类文章，首先一点是要建立起对于中国房地产市场总体格局和概念。
中国人讲究提纲挈领，讲究纲举目张就是这个意思。
而对于房地产，这个“纲”一定是政策。
而且是国家级的政策，不是所谓“因城施策”。
所以，如果你想完全理解这个系列文章，我劝你出门左转，可以先看看宋富贵这一个月关于政策的系列文章。
他们分别是：
《这一次，国家清晰表达了对房地产的长期思路》
——讲的是中国对于国家房地产发展的10年以上的顶层设计思路，这是总纲。
《能深刻影响中国楼市的那个人，又说话了》
——在长期的基础上，短期之内（半年左右），国家对于楼市在总纲政策下的微调。
《楼市巨量供应即将来袭，但是大多数人却毫无觉察》
——讲的是和我们熟悉的商品房市场平行，但是大多数人并不接触的保障房政策通道。
《刚刚结束的全国经济工作会议，对楼市没有那么重要》
——讲的是今后中国楼市的政策周期，微调松紧，将变得更加“短而多变”。
《2022年，中国楼市没有夏天》
——根据以上长期，短期，以及短周期原则，分析中国楼市今年上半年的情况
相信等你看完以后，你就能更加深刻地理解中国楼市的土地问题。
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中国经济有三驾马车——投资 消费 出口。
实际上中国房地产，能达到现在这样一个规模，一个高度，也有三驾马车
他们分别是：
中国近二十年的世界最大的规模的城镇化运动
中国所有银行和金融机构都参与的房地产金融信贷
中国所有地方政府都在谋划的土地出让市场
虽然，土地这个要素，平常咱们老百姓无法接触。
但是却能深刻地改变整个房地产，尤其是一个城市楼市的格局。
第一、通过控制土地出让数量来改变全市楼市的供求状况。
比如深圳、上海、合肥，2019年到2020年这一轮楼市的行情。
从根子上来说和城市住宅土地，尤其是主城土地的供应的不足，有直接关系。
反之，郑州，天津、青岛，这一轮楼市的萧条，也和前几年土地供应的充足关系很大。
第二、通过出现溢价率极高的“地王”，短时间内点燃整个区域或者城市的楼市热度。
回想2016年前后，除了一线城市之外。
几乎所有的二三线城市的热度，都是由“地王”引爆。
第三、地方政府通过土地出让，打通城市发展脉络，形成城市超速扩张。
精于此道的城市，分别是杭州、南京、成都、合肥等城市。
这几年的城市发展有目共睹。
所以，土地游戏，从根子上就是三点：
1、土地财政建配套，配套完善地价提升
2、土地出让控供需，供需失衡新房涨
3、土拍市场热闹，地王一出全城热
围绕着土地这一套打法，中国地方政府主玩，开发商陪玩，消费者被玩了20年。
直到去年2021年，才发生了重大变化。
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转折点来自于今年开始的土拍新规——两集中。
2021年2月，自然资源部要求22个试点城市实施住宅用地“两集中”政策。
即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且2021年发布的住宅用地公告不能超过3次。
同时要求试点城市单列租赁住房用地占比一般不低于10%。
此政策一出，议论纷纷，但是大家都明白了。
中国地方独立操盘土地的时代，要结束了。
因为，很多土地玩法的控制权，被收归了国家，被收归了上层。
土地出让的数量，原来地方说了算，现在国务院说了算。
只要定了计划，该出必须出，而且要集中出。
这就改变了通过土地供需和流入人口失衡不断抬高房价的基础。
而且，必须要求保障房土地的比例，这就改变了原来保障房地方打嘴炮的问题。
不过，第一回的集中土拍，经验不足，全国22个城市，很多适得其反。
重庆、无锡、厦门成交楼面价较2020年全年分别上涨85%、72%和71%。
无锡成交的16宗土地中15宗达到最高限价；
重庆平均溢价率达39%，较2020年全年增长31%，有地块溢价率达到130%；
南京最热地块争抢激烈，竞价158轮，更有房企直接加价5.8亿元触顶。
很显然 “两集中”政策稳地价的效果未达到预期，关键是“地王”和“溢价率”的问题没解决。
怎么办？
接着收，收地方的土地溢价规则权。
于是，国家马上调整后的第二批次集中供地竞拍规则，限地价成为了所有试点城市的要求，均将溢价率上限控制在15%以内。
说白了，地王和地王时代被暂停（是不是结束不好说，只能是被暂停）。
统计数据显示，在第二批次集中供地中，22 城整体底价成交的数量高达77%，整体溢价率降至4%。
当然，土地市场规则变了是一方面，另一方面则是楼市的市场全国性变凉。
还有一个权力没说，就是地方政府运用土地财政建设城市的出让金使用权。
对于这个问题，中央采用的“明放暗控”的方法——税务征管制。
原来地方的土地出让金，是属于地方性基金收入，直接入的是地方财政，怎么花当然是市场决定，是财政局执行，总之就是地方的小金库，你懂的。
现在，税务局征管土地出让金。
由于我国实行的是分税制，整个税收国家拿一部分，地方拿一部分，所以毫无疑问，国家对于税务局的控制、管理和审计要比地方财政局强很多，从某种意义上来说，形成了对于地方花“自己”小金库资金的一种“软制约”。
你手机支付宝上有1万块钱，我想花五千买苹果手机，想花二千买红米手机，谁能管？
前提是你的账号和密码自己管，没人能查得了你的账。
然而，这个账号和密码，你老婆也有？你老妈也有呢？
钱还是你的钱，但是按下支付密码的时候，总没有原来的理直气壮。
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所以，对于中国地方政府，2021年是土地游戏转折开始的一年。
因为失去了土地出让总量的控制权，以后那种“土地饥饿营销”的把戏，将越来越难玩。
当然，一些城市历史欠账较多，需要多还几年，整个新房供需才能改观，比如深圳。
因为失去了地王溢价权，所以那种新房涨价靠地王的把戏，同样会暂停。
因为增加了出让金的监督，所以城市建设会更加具有计划性，很难达到原来那种疯狂。
那么2022年，中国的土地市场会怎样？
三个预言。
第一，集中的土地出让政策，大范围不会再次加码，加紧。
比如，在出让条件方面，限马甲、限参拍资质及限资金来源“三限套”甚至会适度放松，毕竟第二次弄得太紧，让第二次和第三次的流拍率太高，大家躺平不想玩了。
第二、两集中土地出让现在是22个城市试点，在全国楼市下行的情况下，推广的可能性不大。
但是一旦非22个城市的某个城市土拍开始大热，就有扩大试验范围的可能性。
第三、地王时代是不是彻底结束，我不好说。
这不是楼市或者地方政府能够定的，要看整个经济运行状况，要看疫情对于经济的冲击。
毕竟，这剂“春药”，虽然副作用极大，但是所有政府都明白，它能治病，疗效快。
当楼市下行拖累了整个经济，别说春药，毒药也能“试一试”。
