NO.1 明星总裁离职：“跟投制度”的落幕？
10月15日，宇宙第一房企碧桂园明星经理人、碧桂园集团副总裁兼江苏区域总裁刘森峰于正式离职。
我们之所以关注刘森峰，因为他是碧桂园历史上首位年终奖过亿元的区域总裁。
▲原碧桂园集团副总裁、江苏区域总裁刘森峰
图片来源：网络
刘森峰2011年加入碧桂园，从集团主席办秘书，一路升至集团副总裁、江苏区域总裁。
随着碧桂园2018年销售额突破5000亿，刘森峰的个人身价也一路飙升，一度成为圈内炙手可热的网红明星，也成为其他职业经理人争相超越的对象。
如果说碧桂园的崛起得益于这个伟大的时代，那刘森峰的腾飞则受益于一种特殊的制度——跟投机制。
曾经何时，项目跟投是一个很新鲜的玩意，一开始是没有“项目跟投”这个说法的，最多搞搞公司层面的职工持股或者股权激励，这些还算是比较正常的做法。
在2014年，巨头万科强推跟投制度，项目经理和一线公司管理层全部要求跟投。2014年10月，碧桂园将原有“成就共享”的激励计划升级为“同心共享”，要求所有新获取项目都采用跟投制度。
万科和碧桂园的示范作用对整个行业的触动非常深刻，并且自身的发展轨迹也很好，表明跟投制度对企业而言是一个非常正向的促进作用。于是从2016年开始，几乎所有的开发商都在思考、并陆续制定和实行自己的跟投计划。
关于跟投制度的具体操作方式和分析评论，网上已经太多太多，事长在这里就不想赘述。我们今天要谈的就一点：刘森峰，这位首位年收入破亿的地产区域总离开，是否昭示着“跟投”制度这一激励体制的落幕呢？
我们始终坚信，所有事情衰退的最初征兆，都是无法吸引那些既有能力又有热情的人才。
早在2017年，已成为明星经理人的刘森峰在接受采访时曾表示，自己最难忘的三个阶段分别是：
一、放弃高薪工作，从长沙来到广州；
二、加入碧桂园集团，追随莫斌总裁；
三、集团提出同心共享计划，从职业经理人转型为合伙人；
其实这三点总结起来就一句话：从中建五局跳槽到碧桂园。
虽然我们并不清楚其中的细节，但不难想象，当年的刘森峰从国企总经理的位置上走下来，来到一家农民企业家创办的企业，那也是下了很大的决心，对他个人而言，无异于一场赌博。
也是从这一刻起，刘森峰身上的潜能被激发出来。数据显示，从2014年碧桂园启动跟投机制，到2016年底，刘森峰所在的江苏区域，总计在项目上跟投了1.5亿元。
用他自己的话说，“我自己的身家全部投在了里面，连房子都全部抵押了出去，我们整个区域都像打了鸡血一样。”
这种效果，正是跟投机制的核心所在，通过利益高度绑定的方式，将公司的项目变成员工个人的事业，将职业经理人变成事业合伙人。
在房地产行业疯狂生长的丛林时代，拼的是速度，比的是魄力，保守的人注定做不大。
而最终的结果也证明，刘森峰赌赢了，实现了名利双收，可谓功成名就。
地产行业的“黄金时代”流行高周转，跟投都是能赚钱的，而且是赚大钱。而进入“白银时代”，尤其一些高价项目，利润不高，跟投反而变成了企业的风控措施，也类似于企业向员工低息股权融资，就算不亏本金，有可能会损失杠杆利息。
“白银时代”下的跟投收益能不能实现，一是看项目拿地的性价比，就是拿地地价是否足够便宜和足够好。二是看操盘团队，好的操盘团队，能把一个高价地做出高溢价，烂的操盘团队，能把一个非常好的地块做成烂尾。
跟投制度天然是服务于高周转项目的，当高周转难以为继，骨干离职也就不可避免。
还记得今年6月，在万科*大会上，总裁祝九胜称：“万科员工跟投现在都跟不动了，压力挺大的。全国前50强房企中接近30家，都出现跟不动的情况，万科不是唯一一家。现实情况是，没有那么多现金流可以跟。”
当投到项目里的钱周转越来越慢，“跟投制度”的前提便随之被大大淡化了，这个诞生于高周转模式的激励制度，迎接它的会是落幕的散场吗？
NO.2 投拓人“花式”进坑，交的学费贵不贵？
说到房地产的跟投，那咱们得说说拿地吧，毕竟跟投一个项目的前提是你必须通过投拓拿地才行。
光鲜亮丽的投拓大佬们玩的都是以“小目标”为计价单位的买卖，成功拿地后普天同庆，其殊不知背后交了多少学费，玩出了多少“乌龙”事件……
▲北京土地拍卖现场
近日，北京三宗地揽金近98亿，业内最为关注的北京旧宫地块，当天却被大兴孙村地块抢了风头。
楼事事长有幸在现场旁观了该地块竞拍过程：5家房企参拍，最终现场成了“融创 南昌市政联合体”大战“金茂 路劲联合体”，从事件的发展来看，两家因落槌报价引发竞拍争议，到双方各有说辞、陷入混乱，再到不知名的原因后，融创联合体最终以多出9000万的报价成交。
至于怎么拍的、地怎么拿下来的，事长也不清楚，想知道的你就去问当事人吧，毕竟那可是冒着风险多交了9000万的“学费”呀。不过话又说回来，这点钱对孙老板来说，那都不是事，因为帝都的市场不是谁都能进的。
9000万的学费贵吗？对于事长来说，我可是想都不敢想。对于业内来说呢，其实还真不贵。
譬如17年的新城控股，可是多花了近15个“小目标”在合肥肥东县斩获一宗商住地，这宗地据说还是万达的意向地块。
15个亿！对！15个亿！
业内都知道，合肥土地市场之前沿用的拍卖规则是：举牌应价、书面报价和摇号三个阶段，最容易交学费的就是书面报价阶段。
简而言之，就是在这个阶段你手里有个小信封和报价单，你需要把你的最终报价填在报价单上，最后装起来把信封交上去。
想到这里，是不是两眼一抹黑，对市场再熟悉、调研再精确的投拓人也把握不住呀，举牌竞价还能立马判断是否跟进，这用小信封就没招了，只能硬着头皮、带着“拿地决心”一路走下去。
可想而知，这样交的学费就深不见底了，所以，新城控股最终以高出第二名约15亿的报价竟得，溢价率高达231%！
志在必得的地块，报少了可能会流拍，报多了要被老板谈话，这都是投拓人的锅，脱不掉、也拿不下来。
要说上面的竞拍模式会让投拓人乱交学费，那下面这种可能会更加尴尬！
在土地竞拍的出让模式上，网拍也非常流行，当然也更容易犯错误，手一抖就要“交学费”。
▲星河地产集团公告
近期，星河地产在苏州土拍市场闹了个乌龙事件：由于多报价一轮，导致拿地后该项目愣是从期房预售变成了现房销售！这个多一轮的钱是500万！但这个学费可远远不止500万啊！
拍错地、因堵车错过土拍、走错拍卖场等地产圈的乌龙事件、糟心事，都成为地产人茶余饭后津津乐道的趣事。而背后呢，这些都是投拓人花了多少钱、进了多少坑、交了多少学费才换来的呀！
总之，不管怎样，房地产投资岗都是房地产开发链条上最为前端的一个岗位，也是房企的核心岗位，任何一个投资的低级失误都可能需要高昂的“学费”作为代价。
尤其是在当下融资环境、房企资金压力普遍增大的情况下，投拓人需谨记：投资无小事，细节决定成败。拿地不仅是一门学问，更是一门艺术。
NO.3 首例集体用地建可售共有产权房来了，会冲击土地市场吗？
接下来我们还是继续聊土地的事。
前不久，河南一家企业花了15亿买了北京大兴区瀛海镇的3宗集体建设用地。
值得一提的是，该地块的入市成交在北京乃至全国尚属首例，因为它是建设可以销售的共有产权房项目，入市销售价格为2.9万元/平方米。
集体建设用地建共有产权房，还可以入市销售，这可是首次出现，也是创新之举。
要知道，此前北京也成交了不少集体建设用地，但要么为商办产业用地，要么为租赁房项目，从未有过集体建设用地建成可入市销售的、带有商品房属性的住房用地出现。
但现在有了，北京大兴区获得试点授权，也就意味着集体建设用地入市试点已经取得关键性突破。
近年来，有关集体土地入市的话题越来越热，类似像北京这样的制度创新，是不是要将打破现有的建设用地供应格局，甚至关系到未来房价走势，到现在仍然尚无定论。
虽然有的地方也相继出台了一些管理方法，但目前集体土地入市尚处实验阶段，各地都在摸着石头过河。
▲《土地管理法》 图片来源：百度百科
两个月前，新修改的《土地管理法》出台，并将于2020年1月1日起施行。此次修改的重点主要集中三大方面：土地征收、农村宅基地管理制度改革、集体经营性土地入市。
说实话，最引起大众热议的就当属集体经营性土地入市，它是本次修改的最大亮点，也是对现行土地管理制度的一个重大突破。因为这意味着农村集体经营性建设用地可以和国有建设用地享受同等待遇、同等入市、同权同价。
此前有规定，集体经营性建设用地不能入市，如果要入市交易，必须通过变更为国有土地之后才行。
而本次修改，则改变了过去农村的土地必须征为国有才能进入市场的问题，可以说为农民直接增加财产收入，也为城乡一体化发展扫除了障碍。
不过听到这里，相信很多人仍有疑问：大量农村集体经营性建设用地一旦入市，地价会不会降，房价又会不会降呢？
事长可以负责任的告诉各位：不会！
原因有两点：一是解禁的农村集体建设用地总占比较小，对土地市场影响有限，所以基本不用担心。
二是集体经营性建设用地入市也不是那么随便的，必须由村民代表大会，或者村民会议三分之二以上的成员同意，并且要符合规划、依法登记才能入市。
当然，其用地性质也不能随意改变，也就是说，工业和商业用地不能用来盖商品住宅。但也不排除集体用地先转为租赁住房用地的可能性，因为北京、上海有不少成交案例，也就是说，就算想“转正”，也得先从“备胎”开始。
对于集体经营性建设用地入市，虽说北京现在有了先例，但也仅限于共有产权房，并且也只是试点，尚无大面积推广，未来会发展到哪一步，目前也不好说。
另外，集体建设用地的共有产权房和之前盛行的“小产权房”是两码事，没有任何关系，不要把两者混为一谈。
最后，事长想说，尽管集体经营性建设用地入市仍存在诸多束缚，但此次《土地管理法》的重点修改，以及北京的首次试点，都能让人们看到我国土地制度的不断完善和创新。
相信随着明年1月1号新法案的正式实施，我国在土地制度上又将掀开新的篇章，各位大佬敬请期待！
NO.4 白石洲旧改：“造富神话”背后的人生万象
▲白石洲城市更新办公室
我们来关注深圳最大规模的城中村之一白石洲，因为它地理位置优越，租房相对便宜，是无数深漂第一站的落脚点。
最近，这个被称为深圳“旧改航母”的白石洲村受到全国关注，原因也很简单，就是它终于拆迁了。
“海湾沙洲，山顶白石”，村前小山顶上悬立的一块大白石头是白石洲地名的由来。
对于原住民而言，它是故土、辛酸过往和通往未来的船票。
对于“深漂”而言，它是梦开始的地方，在这里，只需要1000多就可以租到一个30平米以上、带卫生间的一室一厅。白石洲见证了深圳的发展，也承载了许多年轻人深漂的梦想，没住过白石洲等于没来过深圳。
在城市管理者看来，它如同深南大道上的脂肪瘤；在艺术家和学者眼里，这里又是创作和研究的沃土……
▲《楼事深度》记者探访白石洲
说起白石洲村，占地面积约为0.6平方公里，一共有2527栋出租屋，高峰时居住着超过15万人口。最重要的是，这个仅0.6平方公里的小村，却是大多数深漂族第一站，是大量外籍人员的根据地。有报道称，白石洲旧改将诞生1878个亿万富翁。
“造富神话”果真如此吗？
《楼事深度》探访白石洲村，其实这1878户是本地村民的总数，当地家庭的平均物业面积在五六百平米，面积超过一千平方米以上的村民不会超过两成，一夜暴富、诞生千个富翁的说法显示站不住脚，但拆迁之后的回报足够丰厚，那也的确是真的。
一位白石洲附近市民告诉记者，白石洲旧改经过了多次协商，最终确定后，很多人“一夜暴富”：
“富二代很多，富二代都不用做事的，每天开着豪车，开个保时捷、奔驰的很多”。
白石洲实业股份合作公司是此次旧改的申报主体，随着旧改的推进，不少人已经搬离了白石洲。记者在现场看到，多数建筑贴上了“楼已清空”的标志。
▲《楼事深度》记者探访白石洲
公开资料显示，2004年白石洲传出旧改消息，但因多个历史问题悬而未决，2019年6月30日，沙河五村城市更新项目搬迁补偿安置签约启动，沙河五村城市更新项目共计拆除重建用地面积459542.1平方米，待拆迁私人物业约1529栋4900户。
作为深漂第一站，白石洲高峰时居住着超过15万人，这些外乡人何去何从？暂时还没有答案。
▲《楼事深度》记者探访白石洲
其实我们并不关注即将成为富豪的1878个原住民，我们在想，那另外的15万深漂人又将何去何从？
官方显示，自6月底清租开始，白石洲村人口持续减少，截至9月10日，合计减少约2.8万人。
城中村一直以来都有“城市肿瘤”的标签，污水横流、治安较差等问题一直被人们诟病。
但“城中村”的存在也有其的合理性，城中村是城市边缘人融入城市的栖身之所，在这里才有机会以较短的交通距离和时间成本来确认其城市人的身份。
据了解，白石洲村要在12月底之前搬完，那他们的下一站又会选择哪里呢？
走访中，一位司机告诉我们，现在很多人都搬迁到宝安西乡附近。相比白石洲，那里房租也比较便宜，坐地铁1号线也可以直达南山、福田等CBD区域，对他们来说是一个不错的选择。
祝福他们。
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