本文作者：钟山客
群雄逐鹿的江北主城，最近半个多月有点“乱斗”。
先是各大买房群里爆出“建议启迪水木盘提高首付比例，防止万人摇号”大讨论，唇枪舌剑，争吵得不可开交。
然后就是那个C位悦系神盘，冷不防在九一八当天领取销许，突然将首付猛增至8成，发起代号“金九最强收割机”的大规模割韭菜行动。
多轮口水战、收割战一直打到了月底，两场“核战”土拍又连续粉墨登场了。将无数买房人的目光再度拉回核心区：
迎江路以西的G13 14 15 16“四胞胎”地块，原本可以激情演奏一曲“四手联弹”（面粉统一限价2.3万 ，毛坯房统一限价30750元/㎡），打造“隧道口新F4”大势天团。
但，人算不如天算。一个不留神，琴弦啪地被弹断了，“两天地价跌了2千”。
楼市如戏，全靠演技。但，别指望拿了高价地的招商蛇口与电建两家抱头痛哭，毕竟擦干眼泪后，还是要硬着头皮卖房子的。毕竟，他们可是未来补仓核心区的中坚力量啊。
如果加上捡了大便宜的保利和新希望，以及待入市的中北，通宇，中铁建，大华，卓越，启迪等新盘项目，还有雅居乐、正荣等老牌次新房。试想隧道口未来3-5年内的庞大二手存量将多么惊人？简直，可以凑上一锅乱炖了。
但，今天让我们暂且将那些喧嚣吵闹的、口水连天的核心区投资（炒房）话题放在一边。好好地静下心来，“深扒”一下近期最新出炉的、或许是大多数南京人根本没有关注到的两大重磅规划。它们或将直接牵涉到一个真正起底江北土地价值的核心问题：
谁，才是江北真正的金丝雀？才是长线经营城市的真核心？
1在很多人眼中，出身草莽，作风粗犷的江北，跟那只娇贵的金丝雀似乎有些搭不上边。
但，出人意料的是，在承载百年历史的民国火车轮渡旁，或将诞生一座惊艳世人的“浦口版金丝雀码头”。
是的，直到十年以后，江对岸的那个南京外滩—鼓楼滨江万万没有想到：曾经被无情抛弃的、也是SOM公司为其量身定制的“下关版金丝雀码头”城市设计方案。会有一天，以另一种非常特殊的方式被致敬，或者说，是用另一种方式“复活”。
下面，就让我们一起来仔细打量，重新审视那片被人遗忘、甚至被有点不屑轻视的浦口火车站地区。她最新的规划公示成果（下图）
没错，你一定会惊讶地发现：“如此最大程度拥江、且徐徐向两侧展开的建筑排布，以及高比例的优质商办体量为主，真的太像伦敦那座金丝雀码头了！”
有意思的是，浦口火车站版“金丝雀码头”城市概念设计一个最大的亮点：最引人注目的超高层双子塔地标，疑似将江北CBD新金融中心一期的早期参选设计方案“移花接木”，直接拿来主义了。只不过，将原版300米级“砍”了高度，目测约200米级。
表面看，作为“绿叶配角”的浦口火车站片区不刻意追求过高的摩天大楼，非常“识时务”地不与“主角”江北中央商务区CBD争夺天际线高度。堪称是结合板块自身定位，城市能级的务实之举。但，浦口火车站真的只甘愿做“配角”吗？
我们不妨，从南京跨江双主城整体地图上俯瞰，你会再次发现：老浦口火车站，在天生的地理位置上，原来才是江北主城不偏不倚的“正核”中心C位啊。
更重要的是，在这座规划中的“浦口版金丝雀码头”对面，是江南主城，不，是南京的“母亲河”—秦淮河的入江口（三汊河-世茂外滩），以及沿江展开4公里的鼓楼滨江商务区。
一条浩荡的长江，只有两座百年历史的火车轮渡栈桥，一座位于老浦口，一座位于老下关。自从上个世纪70年代停航后，就像一对彼此依依相望，却无法重新相遇的隔世恋人。他和她，一直在等待着一个重逢的机会，一个历史重大机遇期的节点。
就像那个古老的西方传说那样，上帝对亚当说：“如果你想要一个知己的爱人，一个并肩而行的伙伴。那么，就得取下你的一根肋骨。”
于是，也就是今天我们看到的：当那个下关滨江CBD不得已被“快销型房地产开发区”彻底吞噬后，那个已经被扔进故纸堆的、但真正惊鸿一瞥的“SOM金丝雀码头”方案。居然被国家级江北新区再次看中，并充分参考、借鉴。以另一种不可思议的方式，放在了隔江正对相望的、同样拥有百年历史的老浦口火车站地区。
所以，当我们再次耐下心来、认真看一眼新鲜出炉的、却不被大多数人注意到的《南京江北新区浦口火车站片区城市设计及控规修改》。会发现暗含的“彩蛋”远不止两三个。
比如，总面积约6.7平方公里的火车站核心区城市设计范围内，新建的高层建筑群几乎全部以商办地块为主，最大程度地沿江一字排开，从而很好地将浦口老城区“挡在身后”。
再比如，总面积12.06平方公里的两翼毗邻区控规修编范围内，充分考虑旧城与新区“无缝衔接”，修补城市界面。向北一直对接桥北大华锦绣华城（长江大桥连接段）地区，向南则将铁路技术学院周边地区（定向河路）全部揽入怀中。
更让人“意外”惊喜的是：在“浦口版金丝雀码头设计方案”中，还透露出另一个重量级过江交通细节：在已建的纬三路（模范西路-定淮门大街）隧道北侧，那条更加让人期待的建宁西路过江通道（在建中）将一路向西，一头扎入老浦口火车站中轴线面向江南主城张开的双臂“怀抱”中。
这，或将是南京拥江规划史上最伟大的、也是最令人泪目的设计之一。也将意味着一个展望：2023年后隧道通车后，从老下关地区驾车一脚油门，仅需短短6分钟就能直达老浦口的心脏深处。
浦口与下关，这对相隔百年的隔世恋人，从此再续前缘，得以再次牵手！
2一座南京城，拥江双主城。连起来才是伟大，牵手了才有未来。
反观今天的“炒房朝圣地”江北核心区，每天烈火烹油，动辄跌宕起伏。伴随着万人抢房的狂潮、资产版图的暴走，更多的还有无数买房人辗转反侧的现实焦虑：
“我们到底是买了一个真的江北核心区？还是假的核心区？落地五年后，江北新区真正的核心，到底在哪里？还是说，这么多年它还没有真正定心？还在举棋不定？那个所谓的核心区，还在不断反复漂移？”
对的，你没看错，年轻的江北核心区至今还在玩着漂移游戏？还在不断挣扎调整，甚至还想“拨乱反正”，并深刻反思着一个长期以来的心结：作为产城一体化塔尖级别的“江核”，在过去的5年里，究竟有没有真正静下心运营城市？
我们再来重点拎出近期关系到“江核”发展命运的、两个同样不被多数南京人注意到的、但非常耐人寻味的“非主流”新闻点：
（A）9月25日，在江北新区新主城开发建设高峰论坛上，数张标有“片区总面积25.4平方公里是核心区”、“中央商务区—新区核心区”PPT图片曝出，随即引发部分买房人的激烈讨论与猜测：说好的33.2平方公里江北核心区范围，怎么又变更为25.4平方公里的中央商务区了？
虽然，核心区第三次“变脸”尚未得到官方最终明确回复。但，一个已经浮出水面的、且毋庸争辩的最新事实是：那个传统“为炒房套利服务”的江北核心区概念似乎正在被逐渐弱化，而原本的“正宫娘娘”—中央商务区CBD重新归位，成为新一轮大力推介的主角。换言之，江北CBD的城市地位被官方再次突出强调，已经提升至最高级别。
难怪，有业内人士打趣称：兜兜转转五年，如今拨乱反正就对了。反正，前期大批住宅土地变现也卖得差不多了。是时候，让正宫重归价值上的原点。这才是应有之义嘛！
（B）江北新区新主城开发建设高峰论坛上，一口气推介了多达30幅地块。但，或许是因为南京长期“宅热商冷”的楼市土壤，大多数业内媒体却集体“忽略”，或者说是“选择性遗忘”了江北中央商务区此次唯一推介的超大型综合体地块：“新金融2.0版本”。
没错，就是那座传言早已被央企招商蛇口“内定”的江北新金融中心二期项目，多达11个子地块规划指标的“首次集体亮相”。整盘最大的亮点，是拟建350米，300米和205米超高层各一栋。
如果加上新金融中心一期的320米、300米双子塔。也就意味着：整个江北中央商务区未来将拥有多达4栋300 摩天大楼，众星拱月烘托着500米绿地金茂IFC“第一高楼”，构筑江北CBD最宏伟壮丽的超高层天际线。
另一个鲜为人知的细节，反映出江北新区管委会精益求精的定标态度：新金融一期300米 双子塔，其中一栋在设计方案上被要求改为类似迪拜的扭转塔风格。从而在一堆BOX中脱颖而出，进一步丰富了城市灵动的界面（下图）。
值得注意的是，另一张网传“江北新区中心区”的官方规划图片（注意不是所谓的“核心区”），也就是最早16.1平方公里的初代中央商务区（2015年规划）版本，至今都没有被真正“替换掉”。因为，在每次最应该出现的微妙时刻，它又“准时”回来了。
是的，这才是将老浦口火车站片区直接划入、无缝对接的真正“江北原版正核心”，也是真正的中央CBD商务区 居住区的完美生活体。她隔江相望的正对面，是江南主城最繁华、最成熟的心脏——鼓楼滨江至河西中部的“精华10公里”。
一江两岸，双主城，各有各的精彩，遵循各自因地制宜的发展轨迹，沿江铺开最精华的10公里昭示面。然后，再以南北叠加的“双面产城”20公里岸线，以致敬魔都黄浦江与香港维多利亚湾区的格局与态度，耳鬓厮磨，翩翩起舞。
所以，也就不难理解，为何在此次新主城高峰论坛暨土地招商推介会上，江北新区迫不及待地对外宣布了那个广为人知的好消息：对江北影响重大的地铁11号线今年内必定开工，地铁13号线也在审批中，正在全力推进。
从竖向贯穿江北新主城的“脊柱”大动脉（11号线），到大幅加强与江南主城核心横向联系的“过江主轴”（13号线、4号线二期）。折射出一个越来越鲜明而坚定的事实：南京江北新区，在走过一小段“弯路”后，终于准备拿出“打造南京版唯一陆家嘴”的底气与态度了。
这，才是南京跨越百年拥江理想，梦寐以求的“金丝雀码头”完全体。
3炒房套利是短线，深耕城市运营才是长线。没有产业格局，最终只能出局。
所以，今天我们不会再过分絮絮叨叨：“江北新区落地5年以来，为何总是在卖卖卖房子？”或者“一座CBD，半个健康城”之类的揶揄。因为，很多人其实深知：作为理论上的新一线城市，实际上的二线省会城市，饭要一口一口地吃。尤其在造城拓荒初期，太难了。
“高端总部经济、金融保险产业导入需要时间，建造一堆摩天大楼也需要时间。就算300米以上的5A级甲写，随便一栋最快也要4-5年左右的完整建设周期，有的还不止。所以为了新区迫在眉睫的GDP，还是需要快速变现一批宅地，卖卖房子吧！”
是的，这，就是江北新区独树一帜，也必须抉择的“快与慢”打法：既要快速变现住宅土地，吸引一定的短线投资需求（其实在楼市调控新常态下，短炒也变成了中长线）。也要长线沉淀土地，提前全局规划，并留出最好的地皮给真正具备开发实力的大鳄，去做精细化开发与对标世界水准的运营。
所以，今天我们也就理解了：为何招商蛇口在拿到比隔壁地块贵了近2千一平的地皮后，依然微微一笑，很倾城。“愿意做入局国家级江北新区，并即将参与大规模深度开发的那个最幸福的傻子。”
所以，今天我们也就理解了：在老浦口火车站金丝雀码头“正核”范围内，唯二的横厅双盘：大华和融侨，为何“敢”做全面积段的横厅设计，或100以上的中大户型全做清一色的横厅。不仅需要勇气，也憋着先人一步的底气。虽然，稍微“前卫”了点而已。
所以，也就不难理解：那个“金丝雀盘”融侨誉江，在上次加推不小心跌了一跤后，很快就重新振作爬起来，拍了拍身上的灰，再次倔强地推出124套房源（只有1栋楼）。结果，这一次，吸引了1000组客户排队抢房。
“有瞰景横厅，有中心区位，还即将被两条主力过江隧道揽入怀中，被两条待建地铁飞速裹挟的感觉，其实还是非常不错的。更重要的是，在高比例商办重仓的浦口版金丝雀码头旁边，算一算才有几块纯宅地可以出让？”
别忘记了，还有那个“自贸中央生活区”的百亿级雅居乐汇港城，其实也想打造一个三桥绿水湾湿地旁的“迷你版金丝雀码头”。以奢侈品直销馆（类似奥莱模式） 进口汽车批发大市场 五星级万豪酒店 全球商务办公基地四位一体凸显概念，喊出“对标河西南”的口号。
说真的，为了最大程度讨好江对岸的河西南投资客群，“雅居乐滨江自贸特供版”的全德系精装标准还是不错的，2.5万一平起售的口号也吸引了不少投资客。首次开盘虽然没“日光”，但截至发稿前，也卖出了四分之三左右，算是可圈可点了。
但，最后请别忘了：地段，地段，还是地段。或许，你可以使出吃奶的力气，尽可能地分流江北“正核心”部分投资需求。但，还是需要更多努力才能变成南京人心目中的“原版金丝雀”。
毕竟，光靠开发商一己之力，是没法做出一个完整版的产城融合金丝雀模式的。换言之，雅居乐打头拓荒之后，还需要更多的品牌运营房企，去跟进，去增补。否则，孤胆英雄的孤军奋战，终究难鸣三桥连接线的一隅偏安。
对了，刚刚才得知：在无限憧憬的“江北自贸区首家万豪酒店”隔江对岸，河西南鱼背那座同样百万方规模的华侨城滨江，已低调释放官宣口径：“确定引入南京首家顶级W酒店”了。
这，归根结底，是一场永无止境的，反复争夺“谁是宇宙中心”概念的终极游戏。看似无关每一座金丝雀码头的情怀，实则充分体现出南京双主城从一开始就注定的能级归属，与肩负着的时代命途。
只不过，在这场始终无解的游戏里。谁是庄家，谁是肉？
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