/远郊板块邻里商业新样本/
作者 | 朱道义
排版 | 朱道义
图片来源 | 南山·上海江桥维乐城
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购物中心的数量、质量乃至类型多元度都堪称国内第一的魔都，商业内卷从未停止，在各种顶级商业不断破土而出的情况下，小体量商业是否还能*出重围？
7月20日，南山·上海江桥维乐城正式迎来开业，携现场火爆的客流表现，对这个问题交出了自己的答卷。
上海南山江桥维乐城，是中国南山地产进军上海的首个邻里商业作品，也是上海嘉定区江桥北部的首个品质商业体，它的到来填补了这个远郊板块的商业空白，为该地区人群带来了全新的消费体验。从商业领域而言，仔细探究这个“远郊板块邻里商业新样本”，不难发现江桥维乐城首秀“成绩单”的背后，是南山地产对于项目定位、品牌布局、业态创新及空间互动等诸多维度的独到理解。
落子远郊，填补区域商业空白
不同城市、商圈、消费者的差异度极大，想要在市场上避免同质化竞争，就必然要有不同定位的商业产品去适配。而定制化商业的第一步，便是做好项目的精准定位。
从区位来看，维乐城所在的江桥，是嘉定区近年来发展迅速的优质板块之一。作为虹桥商务区规划的一部分，其到虹桥枢纽、虹桥商务核心区只有不到5公里的距离。同时，虽然地处外环外，江桥轨道交通的发达程度甚至高于不少中环以内的板块，通过13号、14号线两条直达市中心和浦东的地铁线，即可以与全市重点区域实现有效连通。
而江桥维乐城位于嘉定区乐秀路与海波路交汇口，坐拥双地铁之交通优势，紧邻14号线乐秀路站，还将连通建设中的闵嘉线。此外，项目还毗邻城市主干道曹安公路、嘉闵高架，且周边有多条公交线路直达。
从商业定位来看，江桥维乐城作为社区级邻里型商业，致力于打造“家门口的理想生活场”，旨在通过综合运营，全方位满足社区内全龄层客群的消费需求。
虽然江桥维乐城没有“规模优势”，定位邻里型商业，但其1-3公里范围内的消费客户十分密集：仅1公里范围内就聚集了10多个社区（包含南山、保利、龙湖等出品的多个中高端品质住宅），常住人口超15万人，3公里范围内则覆盖了约48万人口，且多以小康家庭、年轻白领和活力青年为主——消费能力和消费层级较高。
另根据赢商tech-城市商业地图工具显示，江桥商圈是仅由一个商业项目撑起的成熟商圈，即江桥万达广场这一座超大型购物中心（2011年6月18日开业，商业体量21.39万㎡）。
这意味着在此之前，江桥商业空间在触达社区的“最后一公里”方面，仍然是一片未经开发的商业蓝海。江桥维乐城的到来正可以有效填补区域品质商业的空白，可谓恰逢其时。
业态创新，量身打造“江桥定制”
相比“大而全”的一站式商业综合体，小体量商业体受制于建筑本身，业态、品牌的内容搭配往往会更具挑战性。
本次，江桥维乐城以品牌招商率和开业率均为100%的“全盛姿态”亮相，这无疑是品牌与项目的双向奔赴，同时也寄托了市场对于江桥板块未来商业发展潜力的期盼。
江桥维乐城总建筑面积约2万㎡，分南楼和北楼：南楼是约0.8万㎡的政务邻里服务中心，为公益性质；北楼为约1.2万㎡的盒子型商业，为地上5层、地下1层。
在项目业态品牌规划上，江桥维乐城摒弃了传统远郊社区商业的粗放型商业形态，立足于各类社区服务，突出了便捷性、品质感、社交性、独创性等特征，形成了以“精品超市、餐饮、生活服务配套”等为主的业态矩阵，构建起了全生活业态，致力于让不同社区居民都能找到适配的产品与服务。
发力首店经济是江桥维乐城做优品牌的其中一大举措，项目引入了嘉定首家大润发·飞牛集市（生鲜超市）、嘉定首家星巴克宠物友好店、嘉定首家必胜客宠物友好主题餐厅、嘉定首家肯德基宠物友好主题店、嘉定南部首家乐乐茶、江桥首家多乐之日等市场头部品牌区域首店。
此外，细观项目的整体餐饮业态，可以发现不仅有茉酸奶、7分甜、桂桂茶、欢喜花生等网红社交茶饮和零食品牌进驻开业，考虑到周边客群的多元化需求，咖啡、小酒馆、茶饮、中餐、特色餐厅和异国料理也都得到了兼顾。人气地锅品牌——锅六六地锅鸡、新式泰国风味烤肉品牌——泰小古、重庆地道老火锅品牌——凌老三、贵州非遗酸汤鱼品牌——舌尖总管......项目L4层这些可以营业至凌晨两点的餐饮，或许也将助力该地区夜经济的发展。
针对江桥维乐城周边1公里内包含四所幼儿园、3公里内有八所小学的现实情况，儿童亲子和生活体验也成为江桥维乐城重点打造的特色业态。围绕儿童教育、儿童娱乐，项目引入了大玩鸭儿童乐园、米高轮滑、紫荆花艺术、芭蕾派舞蹈、洲融亲子游泳等区域市场头部的儿童娱教品牌，涵盖艺术、素质教育培训等多方面内容。而道承中式人文养生管理空间、ColourSky皮肤管理机构、 MJ联合棋牌等生活配套类品牌，也使江桥维乐城成为成年人放松休闲的好去处。
对于不同客群的多元消费需求，江桥维乐城贴心打造的“江桥定制”，不仅助力了消费者对生活态度的个性化表达，也为项目与消费者之间创造出更多联结触点。
运营前置，塑造理想生活场域
从交易经济到体验经济的转变，是消费者需求由“好”到“美好”的升级。这种情况下，好的商业空间就显得尤为重要，其不仅可以助力项目营收，更是成为能够与消费者建立起情感连接的重要媒介之一，江桥维乐城就把特色商业空间的打造落到了商场运营的实处。
开业期间，江桥维乐城充分考虑到消费者对于体验式、社交型消费场景的迫切需求，利用户外广场等特色空间，开创了丰富多元的活动体验，成功斩获一波高人气和潜在流量。其不仅在项目中庭近100平方米的区域内开展了海洋主题展，有近50余种海洋生物空降江桥，海洋主题马戏团舞台剧等表演也为消费者带来了一场艺术的狂欢。此外，“邻里欢乐趴 海风生活节”岛屿海风主题市集火热开市，为消费者们提供了新奇的购物体验。
值得一提的是，体验感与社交感十足的空间场景正是江桥维乐城与其他邻里商业产生差异性的特色所在。项目不仅拥有一座近5000平米的超大户外零压广场，集合景观步道、运动休闲、萌宠乐园、亲子活动等功能，配套绿植景观、休憩座椅等设施；在北楼盒子商业空间的顶层，还有一个天台花园，设计了休憩平台、绿植装点等，在屋顶打造出了一个优美惬意的公共社交环境。
此外，项目南楼的政务邻里服务中心，可以为社区居民提供幼托、政务受理、社区活动、公益健身中心等功能和内容，进一步在便捷性、品质性、社交性、独创性等维度上体现了邻里商业的城市公共性特征。
据悉，项目进入正常营运期后，也将联合入驻商户持续给消费者带来日常优惠福利，同时会以社区亲子家庭客群为导向，以亲子互动、社区服务为主线，开展一系列人气活动。
结语：
远郊板块小体量商业或将大有可为
江桥维乐城此番以亮眼的成绩在远郊板块完成突围，或将为江桥板块带来区域消费模式和商业能级的全新蝶变，并为邻里商业的未来发展提供新的样本。
江桥维乐城是南山地产旗下商业产品线“维乐城Hi City”在全国的第二个作品，而该产品线的全国首作“苏州南山维乐城”于2019年9月21日在苏州远郊的甪直板块正式开业，同样是以填补区域商业空白的形式进场。据了解，苏州维乐城当下正处于蓬勃发展的运营状态，其在三年疫情期间保持着超95%的商铺出租率，这个骄人战绩无疑也为远郊板块的小体量商业是否还有市场提供了更多的佐证。
南山地产是南山控股旗下专业的房地产开发平台，主要包含住宅开发、产城开发、商业办公、物业服务四大业务板块。1994年，南山地产进入长三角，成立上海区域公司。经过近30年的发展，已在上海、苏州、无锡、南通、宁波、扬州、合肥等城市落地超过35个项目。
曾“以住宅开发为主，商业持有为附属品”的南山地产，如今正逐渐升级为“商业的持有开发运营亦是重要一极”的发展态势。目前在上海区域，已有10余个在营或在建的商办类项目，期待南山地产在上海的后续新动作，为魔都商业注入更多想象。
