借名买房登记，权利人（实际买房人）如何主张权利（一）？

一、案情简介：

2015年，王某与中房地产公司签署《房屋买卖合同》，购买该公司开发的绿景公寓，房屋价款780万元。王某与银行签署了贷款合同，贷款630万元，期限15年。现郑某主张系该房屋所有人，因其购房时尚未取得该市户口，故将房屋登记在王某名下。郑某拟通过法律途径确认其为房屋所有权人，并提供了其与王某签署的借其名义买房的协议、案涉房款的支付凭证、开发商的证明等证据。

二、相关的法律规定及政策文件

（一）北京市

1、北京市高级人民法院民一庭《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》

第九条【规避住房限购政策的借名买房合同的处理原则】因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续。

2、北京高院下发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》京高法发［2014］489号

第十条【借名买房的认定和处理】借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。”

房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。

（二）广东省

1、2017年9月12日，广东省高级人民法院向全省各级人民法院印发了《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（注：已失效）

第二十八条规定：“借他人名义购买房屋,借名人请求确认房屋归其所有的,不予支持。借名人请求出名人(登记权利人)协助办理房屋所有权转移登记的,可予支持,但房屋在限购范围内, 借名人不具有购房资格的除外。 出名人将房屋出卖给第三人,借名人以无权处分为由主张追回房屋的,不予支持。”

2、深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引（2014修订）

第三十三条旨在解决借名买房合同效力问题。对于借名买房协议的效力，有两种不同的意见。……基于以上考虑，借名买房协议一般应认定为有效。当然，如果借名购买经济适用房等政策性保障性住房，占用有限的社会保障资源，构成恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，则另当别论。在借名买房协议有效的情况下，在出资人符合政策规定的购房条件，不属于限购对象的情况下，出资人可以根据借名买房协议请求出借人协助办理房屋过户。

三、相关的司法实践

1、主流观点认为：对于权利人（实际购房人）提出确认其为房屋所有权人的请求，不宜直接判决确认其权属，而应当判决他人向权利人办理登记过户。

在（2011）民提字第29号“所有权确认纠纷案”（最高人民法院公报案例）中，最高院认为：在物权确权纠纷案中，根据物权变动的基本原则，对于当事人依据受让合同提出的确权请求应当视动产与不动产区别对待。人民法院对于已经交付的动产权属可予以确认。对于权利人提出的登记于他人名下的不动产物权归其所有的确权请求，法院不宜直接判决确认其权属，而应当判决他人向权利人办理登记过户。

2、在一些司法实践中，对于权利人提出的所有权确认之诉，法院也存在予以支持的情况。

如在（2011）民申字第261号“所有权确认纠纷案”中，最高院以借名人实际出资和借名协议有效为由确认借名人为房屋所有权人。类似案例如上海闵行区（2012）闵民五（民）初字第375号；上海一中院（2012）沪一中民二（民）终字第1375号；北京一中院（2007）一中民初字第6945号；北京高院（2008）高民终字第862号等。

四、关于权利人的证据收集

若权利人拟证明其为房屋实际权利人，可从以下方面进行举证：

（1）其为案涉房屋产权证的保管人。房屋权属证书虽然只是证明房屋归属的初步证据，但在一般日常观念中，持证人即为所有权人。故所有权证由谁保管，可作为判断实际权利人与登记权利人当时的真实意思。

（2）案涉房屋相关款项的支付人。一般交易习惯而言，谁购房谁付款，除非有证据证明为代为支付。如果实际权利人有证据证明其实际支付了购房款、办证登记费、交易税款、物业、水电、暖气等费用等，可作为认定其为房屋实际权利人的证据。

（3）案涉房屋原出让人的证明。房屋原出让人作证证明与其磋商缔约的为实际权利人，可作为加强证据。

（4）案涉房屋的实际处分人，即案涉房屋由谁长期支配使用等。