文/ 方嗅虎
不积跬步，无以至千里
不积小流，无以成江海
作为一个合格的多军，不仅仅需要压榨每一分潜力，更需要每一个环节做到极致，每一个环节的成本降低1%，5个环节就是5%，以多军每年2N的行动力，3年就多出一套房子的首付。
税费环节就是在各个环节中能减少最多的同时又与各方无利益冲突的一个环节。众所周知，购房成本中主要有以下3个：
中介费 （不要省，笋盘靠抢）
税费
贷款服务费（好的贷款中介很重要）
三大主要成本中，只有税费省下来与业主，中介和贷款中介无利益冲突，因此他们绝大多数不会制造障碍，但同样也因为如此，他们也没有义务为库友们避税。
当然也有很大一部分原因是不专业。毕竟唯一应该具备相关知识的中介的流动性非常高。
加之没有利益驱动，很少有人专研。这样就需要我们自己来做到高度的专业，毕竟我们要为自己的money负责.
知彼知己者，百战而不殆
不知彼而知己，一胜一负
知己知彼，方能百战不殆，我们来看下目前交易过程中会涉及的主要税与费的种类以及相关的延申。
限于篇幅和各地相关政策税费比例及细则不同，无法一一列举，此篇仅以重庆普通二手住房常见税费为例。
一）契税（买方承担）
术：
因为首套二套的契税面积不同征收不同，对于普通人来说无所谓，但对于每年2N的多军来说顺序就很重要了。
贷票的首套一定要尽量大的房子，不仅仅是贷款的层数，契税的成本也有考虑，以两套房子举例：
仅顺序不同两者就有1.2万的差额
以上以成交价计算。
实际你懂的[机智]
二）个税（卖方承担）
满五唯一（业主以家庭为单位唯一住房，同时满5年）免征
其它 1%
术：
1.很多业主不晓得自己满5唯一，可能会碰到不尽责的经纪人也没有落实，需注意，可能会有惊喜。
2.个税中有两个特例，遗产与赠与，首次买卖交易时会征收20%的个税，只有满五唯一可以免征。所以库友在签约时一定要跟业主在合同中约定房源非继承或者赠与所得。
以后库友们把房子给自己的娃的时候也要考虑到这一点，赠与与继承在给子女时能省税，但在子女再次交易时会承担重税。
三）增值税（卖家承担）
满2年 免征
未满2年 不能交易（目前政策，以前可以交易但征收5.6%的重税）
以上为大多数正常二手房涉及的税费，某些金额很少的税种就不一一举例了。
以下为可能会涉及的特殊房源的税与费：
四）非税（业主承担）
房屋增值部分（现核税价-上次核税价）的10%
缴纳后转为正常的商品房。再次交易则不再有。
五）土地出让金（业主承担）
土地等级对应的每平方金额数*建筑面积
土地等级为硬性规定，无法减少，好在金额不大，具体看所属土地性质属于几级地，以100平方三级地为例：100*61.62=6162元。
此两项单独列出是为了避免入手此类房源。涉及此两项的房源在产证上土地性质一栏为划拨地。有划拨地字样的房源为经济适用房，集资房，回迁房等，从涨幅上看，此类房源涨幅非常低，另外流动性与贷款额度也是非常之低，新手慎入。
六）房产税
高档房产税 0.5% / 年（一经产生无法减免，再次交易仍然存在，本人亲自每个FGJ问询）
三无房产税 0.5% / 年（破三无后可以申请减免）
上图为历年高档房产税的起征点，9年平均下来每年涨幅7.8%。看了库友们是不是更有信心啦[爱慕]，但一定要避免购入房屋单价超过起征点的房源。
因为高档房产税一经产生就不可减免了，每年都会产生税费，增加成本的同时，流动性也进一步降低了，另外从涨幅来看，豪宅的涨幅也是跑输平均值的，新手慎入。
术：破三无的方式有以下三种
迁户口（慎重选择，有些城市户口价值百万，比如上海）
收购公司（需公司成立满一年）
重庆社保（需半年）
以在重庆5套价值150万房产成本举例对比
社保可在完成避税后停缴，但会存在风险（目前现行政策无需每年提交，只需提交一次即可），另外再次购入房产仍需社保连续缴纳半年记录方可避税。
以上所有税费在交易时不管国家规定是否由业主承担，在实际缴纳过程中绝大多数为买方全部承担，因为在签约时成本已经折算到房价中了，记得在谈判签约时计算入成本奥。
术：
三个系统
YH的系统评估,用于贷款
FGJ的系统核S，用于缴S，强烈要求中介仔细仔细核S
MZ局的系统，婚姻ZM
规则1，三者不联
规则2，FGJ不可做J
规则3，YH可做J
规则4，主城9区的FGJ有些不连
规则5，外地三系统与本地三系统不连
规则6，外地户籍与三系统不连
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