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上一期，和大家分享了一篇文章《在重庆，名校学区房真的重要吗？反正提前买的都笑了》，讲了讲重庆楼市最保值的品种之一：名校本部学区房。其实，还有一个最保值的品种，那就是一线流量江景房。为什么要加“一线流量”二字呢，因为重庆江景房的坑实在太多了，从早期的海客瀛洲，到后期的珊瑚水岸，全是“天坑地缝”，葬身了不少炒房客的“尸骨”，特别是温州炒房团。重庆江景房“二八分化”现象严重，能赚钱的一线流量江景房仅仅是那20%。
什么是一线流量江景房呢？在这个流量为王的时代，江景房像各路流量明星一样，也得分一线，二线，三线和十三线。位于金字塔尖的一线吃肉，而最底层的喝汤，完美遵守“幸存者偏差”。所以我们经常听到有人吐槽重庆的江景房是巨坑，又贵又难卖，自己住又当西晒。也有人在自己的朋友圈，*晒一线江景豪宅，时不时变现发一笔横财。
绰号“南滨路花姐”的私房菜老板娘，在重庆美食界早已声名鹊起，虽是做美食，但花姐在投资房产上的造诣却很少有人知道。房圈传闻，花姐这些年不断倒腾江景房，撸民宿现金流，为她提供了这种财务自由年轻态生活的经济基础，否则按她“每天只接一桌客人”的任性经营方式早就喝西北风了。
很容易猜出花姐接受采访时的私房菜馆就开在武夷滨江，不知道是她的第几套江景房，但肯定是在2016大涨前夜买的。这个盘我非常清楚，和春森彼岸一样同属“大妖股”，空置率高，价格上蹿下跳，2014年跌到套内6000多，2017年初建面7000，去年年中最高位清水成交套内20000，如果在2017年初建面7000买入（限售前），2018年8月建面18000卖出，0装修成本，2年不到接近翻了2倍，完美的做T炒房复利。
其实，大部分重庆人都低估了江景房的金融性，而把注意力放在江景房的宜居性上，当西晒，无配套，无学区，没人气，当然，这些毛病都存在。但不是江景房的硬核。作为房中贵族的江景房，硬核在于对于城市顶级资源的占领，比如正对上海外滩的汤臣一品，中粮海景壹号，上海的塔尖豪宅几乎都是江景房。这些房子银行评估价都很高，而且稳定，可以像家族信托一样世代传承。
一线江景房所占有的资源不仅顶级而且还要不可复制。上海外滩会拆迁吗？黄浦江会枯竭吗？但放到重庆就不一定了。重庆两江水位忽高忽低，过去进入枯水期，会露出丑陋的河床，此时江景房名存实亡，变成了普通的城景房。
还有一点，野江的大量存在，稀释了重庆江景房的价值。什么是野江呢？就是自然的江岸线，稍微好点的会打造滨江公园。比如这段我实拍的江景，阳光明媚的时候，蓝天白云，好像还挺赏心悦目。但天气不好的时候，你不得不注意到：野蛮生长的芦苇，破破烂烂的运砂船，毫无趣味的河床。即使发到朋友圈，也没有人知道你买的是巴滨路还是南滨路，没有任何独特的江景元素。特别到了晚上，对面什么都没有，黑灯瞎火青丝雅静的，像是拍恐怖片的节奏。
这种江景房就是坑，名义上是江景房，实则就是个“江边房”。很多卖江景房的置业顾问都会忽悠你：两江四岸暂缓开发，重庆江景房稀缺，卖一套少一套。真的是这样吗？重庆最长的滨江路是巴滨路，全长18.3公里，从鱼洞老大桥到南岸二塘，认真地数一数，已经开发的，和待开发的有多少江景房？光是融汇半岛就已经开发到15期，不算新项目，存量的二手江景组团现在就有2个，更不要说各路后起之秀，如千江凌云，春江天镜等。按照重庆“新房癌”定律：只要新盘不断开发，二手就很难卖，最后被深套。
本来狭义的重庆“两江四岸”就只有：长滨路，嘉滨路，北滨路，南滨路，这4条滨江路开发较早，江景房已进入存量二手阶段，地段的稀缺性正在凸显。而最稀缺最有特色的江景又在“两滨一嘴”，这里是两江四岸的核心，重庆网红旅游的发源地，拥有“洪崖洞”、“李子坝穿楼”、“朝天门”、“来福士”等一线流量IP，就算搭个帐篷，每晚房费都可以赶上部分郊区的五星级酒店。
我今天还特意坐了两江游轮，选择了朝天门--化龙桥的航线，以外地人的视角，重新观察一线江景房。游轮从朝天门码头出发，依次经过紫御江山，寰宇天下，珠江太阳城，融景城融御，龙湖春森彼岸，恒大御龙天峰，招商江湾城....蓝天白云映衬下，一些原本我认为丑陋的建筑也变得奇幻和高大上起来。坐在一层舒适的软座，几乎与水面齐平，巨大透明的透明窗美景尽收，竟然有些海滨城市度假的感觉。孩子们不停地在问：这是什么建筑啊，好漂亮。有的家长不知道，就有人善意的提醒：春森彼岸，重庆天地....也有区县大妈表示出了对买江景房的兴趣，你坐在船上看风景，江景房的人在看你，这是一种情怀，也将是一种身份的象征。
当船在江中游，又是另一番体验，我那么清楚地看到了春森彼岸的建筑细节，蓝色的玻璃与天同色，不规则的密集分布，极具视觉冲击力，掩盖了背后老破小的贫庸，以及镇压住了丑陋的河床，使得建筑产生了奇异之美，个性之美，带来话题性。不愧为美国知名建筑事务所MRY公司在重庆的后现代先锋主义之作。
优秀的建筑诞生之初总具有争议性，如巴黎的埃菲尔铁塔，上海东方明珠，悉尼歌剧院，这其实也是设计师的初衷：个性引流城市的新未来。重庆既缺这些个性的建筑，也缺对这些建筑的阐释和展示。消费升级时代，对于住宅，城市新贵们表现出越来越强烈的社交*：他们不再是希望得到一个遮风避雨的水泥盒子，也不再是千篇一律的即使品质做到极致的封闭小区房，他们要社交，要一个“活物”，要生活方式的多样性：这里可以办Homeparty,可以做民宿，可以满足对于这个城市最美好的想象。
在重庆这样的网红城市，一线江景还得配合流量，这就要求江景房具有很好的展示性。两江游一定会越来越火，游客流量转化为购房流量是大概率事件，买家会来自全世界，也许是网红博主黎贝卡这样的外来New money：1人住230平米，29平方的超大衣帽间，可以放下150双鞋，70个包，推开窗，可以一览无遗广州珠江新城江景：游船，小蛮腰（广州塔），普通人“只能远观而不可亵玩焉”，她却可以每天每时每秒，站在阳台上，躺在沙发上，枕在被窝里，360°看江水的潮起潮落，城市的灯红酒绿，享受只属于一个人的*都市。有钱人的快乐莫过于此，尊贵感，自豪感，与城市顶尖资源直接对话，处于流量的中心，即使孤独，也能拥抱全世界。
在重庆，，我把一线流量江景房分为了三个类别：
1、一线地标型：城市顶级资源的独占和不可复制。如来福士。重庆的两江交汇本就是风水学极致，龙穴所在，既得中龙脉之贵气，又得南山之地气，全世界独有的风水大局，入住者非富即贵。来福士象征国际，代表着：从江岸走向世界。即使不信风水，来福士坐拥两江四岸核心，能三面观江，唯一能同时看“两滨一嘴”的江景房。作为地铁双轨，重庆最大的码头，本身就是客流中心，曝光率转化率都非常可观。待来福士亮灯，水晶连廊开业，发到朋友圈更是逼格满满。
2、看一线地标型：通过看一线地标获得一线地标的能量，并成为流量入口。如长嘉汇。长嘉汇的顶配江景房，在客厅已经能看来福士，除了看来福士，还能看渝中半岛，江北嘴金融城， 大剧院，朝天门大桥，一系列重庆地标，身份地位的体现；朝天门码头发出的星星点点的游轮，来福士的灯光秀，又多了一丝生活的趣味，感受到山水之城的活力和魅力。
3、自带流量网红型：地标性不明显，但在流量的中心，有讲不完的故事。如龙湖春森彼岸。春森彼岸是龙湖在北滨路打造的第一个也是唯一一个网红盘，一期自08年开盘就是“话题中心”，从最低价8000开始，开始了一路的表演，2011年高达套内12000，2012年又跌到10000以下，2018年最疯狂的时候曾飙到建面25000，且换手率惊人，链家上已有300多套成交，属于“重庆第一妖股”，争议性最大，买入和卖出春森彼岸的如今都互道SB，比如这位2014年还在抱怨“90W怎么会有人要”的小哥哥，如今日常成交已是建面20000. 4年“卖亏”了80W，不知道他后面的选筹怎样，但就目前来看，重庆日常稳定成交单价在建面20000左右的二手盘不会超过5个。严格意义说，春森彼岸以及旁边的御龙天峰，看的是对面渝中区的老破小，都不属于一线江景。这几年越来越火，还是北滨路的网红效应，不管做轻轨还是坐船都能看到这些网红盘，流量基数大转化率自然就高，尽管江景不是一线流量却是一线，这年头，能赚钱就是硬道理。
以上三种类型的一线流量江景房都是我认为能“收藏”的房子。既然是收藏，就要耐得住寂寞。像上面案例分析的“2010年高位买入，2014年低位卖出春森彼岸”的错误不能范，当然，人傻钱多除外。江景房仍是少数有钱玩家的“猎物”，重庆市场对于江景房的审美才起步，随着两江四岸持续升级，江景房2.0时代正在来临，我认为，“还原两江的亲水性”应该是未来的主题，也是政府工作的重点。突出重庆的江城IP，让滨江生活成为美好生活的标杆，吸引更多的外来新贵，一线流量江景房还有更大升值空间。
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