城市梦想家 | 福晟吴洋：用20年“跑”出商业新风景（城市梦想家）

“等我晨跑回来，我们再聊聊商业地产的精神王国。”我和吴洋的对话以“跑步”话题开始。

曾经被称为“中国商业地产乔布斯”、“城市会客厅之父”、现任福晟商业总裁的商业圈前辈，如今又多了一个头衔—跑者吴洋，世界各地的马拉松很多都有吴洋的身影。吴洋很谦和，虽然行业内给他的称号很高，他依旧保持着一颗学习进取的心。他说，行业过誉了，他还是喜欢“跑者吴洋”这个称号，跑得越远，离自己越近。

尽管历经多年的奋斗拼搏，物理空间上留下了一个个带有吴洋印迹的标杆作品，商业地产王国里也流传着他的商业管理传说，但盛誉满满的他，仍在探索、思考与时代需求契合的商业新路径，而在新起点福晟提出的“智慧体officetree”成为他“跑”出的又一道风景线。

吴洋自我调侃：多“跑”点风景，老了好下酒。

回顾起近20年的商业地产探索历程，他说，这个过程像跑步一样充满了：压力、孤独、愉悦、逆境、力量、骄傲与复原。但不管哪一段路程，回过头看，都充满了精彩。在他看来，一个人奔跑在路上，静静地感受身边掠过的一切，才最重要，而努力过后等待你的也会是生活的美好。

城市会客厅之父

联洋国际社区大拇指广场，是吴洋商业地产梦开始的地方。

2002年底，吴洋从东北沈阳来到了上海，加入了上海证大集团，真正意义上开始了他的商业地产开发与运营管理的职场之路。

对于大拇指广场这样一个有些“特殊”的项目，吴洋和他的团队很是下了一番功夫。它的特殊性在于，这里是一个涉外商务社区，是改革开放初期国家最早成立的国际社区之一。地块周边的居住人群又来自世界各地。

因此，在那样一个国内商业项目还不多、没有参照物的年代，如何将老上海的传统文化和国际社区的这种国际视野，融洽自然地融为一体，且又兼具社区商业的功能，对整个团队来说，是一大挑战。

为此，吴洋和他的团队出国考察了很多项目，与相应的商业机构探讨交流。一圈下来，他有了更深层次的思考：做商业的目的，不单单只是为了让人们去购物，它还是一个休闲、娱乐、交流甚至是度假的场所，往往后者才能激发人的购物潜能。

基于此，他在当时就提出了一个在今天才被广泛应用的超前概念—社区会客厅，即要做一个体验式为主的商业中心，简称“双体验”。双体验的第一层含义是建筑空间的体验，即便没有购物需求，人们也愿意到这个空间来，比如芳草地、k11、太古里。第二层含义指商品业态的体验，它是直接激发消费*的关键。最终，在考察、研究及专业操盘之后，整个团队获得了业内的高度认可。此后，吴洋根据各地情况的不同还将“社区会客厅”升级为“城市会客厅”，他也因此被誉为“城市会客厅之父”。

人生的巅峰时刻

接过外滩金融中心CEO重担是吴洋第二段难忘的职场经历。这段经历成就了吴洋的另一个经典之作外滩金融中心（BFC）的同时，也让他达到了人生中的巅峰时刻。

BFC所在的上海外滩地块，因地段“金贵”，自拍卖起便备受关注，2010年2月，该地块以92亿元价格成交，成为上海有史以来最贵的地王。随后，这座因*纠纷而轰动一时的外滩地王项目，投资约170亿元，牵动了国内外多方资本集团，错综复杂。

但不管其中的关系有多复杂，整个项目的运转从未停顿，这要归功于背后的操盘手吴洋。他是处理协调各种矛盾的核心人物。从今天来看，这也成为吴洋人生中的一笔宝贵财富，往后日子里的“大风大浪”，他多了一份游刃有余的从容。

之所以说这段时期是吴洋的巅峰时刻，除了争议声中他保障了项目的持续运转外，还在于对于这样一个具有国际意义的项目，吴洋将它做到了唯一性和独特性。

“我们曾有更大胆的想象，在外滩金融中心的某个会议厅，一个重要的金融会议决策就可以影响整个世界。”在当时的文字记录里还留藏着吴洋对该项目的重视和雄心。最终，中心落成，掌声纷至沓来。这个项目也更加奠定了吴洋在行业中的地位和话语权。

至今回忆起来，吴洋仍感慨良多，由于长期高度紧张的工作，无规律的作息时间以及被忽略的头痛，15年4月出差美国期间，他头一次住进了医院。那之后，好友们苦口婆心劝他开始跑步。

于是他穿上跑鞋，2015年5月20日在妻子的陪伴下跑出了第一步。这一跑，脚步便不再停歇。

商业是一个精神王国

随着一个个标杆项目拔地而起，吴洋在圈内的名气越来越大。来取经的人络绎不绝，他也会选择性参加一些论坛演讲分享他的商业心得。

吴洋形容商业就是一个精神王国：消费者进来看到的每一处角落，都有他的喜悦和冲动，这才是好的商业体，才是运营端行为。

对于现今不少开发商做商业不成功的原因，吴洋也归结为还是开发端思维，不是运营端思维。“做商业绝对不是单纯的开发行为，而是运营行为。正确的逻辑是运营指导开发。”他再次强调。

具体展开说主要表现在以下三方面：

第一，中国90%以上开发商做商业属于被动型，不是主动为之，因为政府土地规划里有商业配建，你不做这块地就没了。在这种情况下，企业很难投入很多精力去认真做这件事情。第二，商业地产前期运营它需要大量资金的沉淀，但很多企业没有耐性等待，想三年就能够做出利润，然后简单粗暴地出售项目，但往往等不到盈利项目就黄了。因此，融资问题成为制约中国商业成长的一个重要原因。第三，中国商业产品结构同质化非常严重。一个商业里应该至少有20%的新奇或符合消费趋势的业态，而不是总是一成不变的。但这20%不是凭空随便想出来的，是要切实地去研究你服务半径之内的消费人群结构、地域特色、消费趋势、消费偏好以及消费能力，然后制定产品结构配比。“国外基本上都是买手店模式，更多的是自己规划、自己采购，定期更换符合潮流趋势的产品，在里面逛永远会有新鲜感，逛的人也会觉得自己是一个有品位的人。”在吴洋的《商业地产的苹果之路》一文中，他也强调，做商业应该多学习乔布斯，即永远给消费者提供未来需要的东西，常常为他们营造梦想。

新起点:做好人生1万天工作空间

或许出于强烈的跑步情结，吴洋喜欢用跑步比喻很多事物。他说，做商业就像跑马拉松，这是一个从天堂到地狱再到天堂的过程。

“最开始跑步时，很兴奋，待跑到30公里左右会感觉很痛苦，过了这个阶段，到了40公里快看到曙光时慢慢又冲劲十足，42公里一到，一冲线，那一刻无比幸福。做商业也是这样的心路历程。”

但吴洋说，每一公里都精彩。这个过程中，你会遇到不同的风景，遇到不同的事，看到不同的人，这才是人生的味道。

如今，吴洋新一站的精彩在福晟。

有句话说，你要相信，前面所有走过的人生路都将是你下一站的垫脚石。吴洋的新起点充分验证了这则道理。吴洋介绍，福晟的商业和住宅配比是二八分，20%商业，80%住宅。而20%商业项目结构，主要为写字楼。

写字楼应该怎么做呢？写字楼和此前操盘的商业项目又有什么关联呢？这是吴洋加入福晟后常常试问自己的问题。研究过后，吴洋发现有些东西好像冥冥之中自有延续性。

“12年前在做上海外滩金融中心的时候，我就想把它做成一个智慧生命体，就是利用互联网大数据，通过智慧连接的方式，让人们共享在一起。到了福晟，我觉得这个理念可以延续下去。因为，每一座写字楼都是一个生命体。”

这并非吴洋生搬硬套，而是有他背后的思考逻辑。

他认为，写字楼升级换代，写字楼已经从简单的租地变成了生活空间，所以要从在这个空间中办公的人的角度去思考问题，这样做的话，客户的黏性就很强了。

基于此，吴洋给这样的生命体赋予了一个形象化的名字——福晟商务智慧体officetree。

吴洋解释，这个体系打通了企业跟政府之间、企业跟企业之间、企业跟员工之间的三个维度，建立起一个共享的区块，通过大数据对接，让整个办公楼联系起来。