楼市进入分化时代，闭眼买的时代已经结束，精细化选房的时代到来，未来只有优质板块的优质楼盘才能跑赢大盘。我们计划把板块分析做成一个系列，目标是把全广州的热门板块写完，因为在我们看来板块太重要了，甚至超过了房子，也能让大家更好更全面地了解哪里才是最适合自己。
上一次我们写了天河公园的板块分析，今天和大家聊聊广州番禺万博板块。
广州买房干货系列攻略之：天河公园板块
广州的发展方向主要是东进南拓，往东的发展看黄埔，往南的发展看番禺，番禺发展看万博，可以说，番禺的涨幅，基本都是万博带动的，因为万博板块的火热，番禺区上半年新房均价有了2%的微涨。
丨图片来源：中原地产
从2011年广州市政府首次提出万博商务区概念，耗资千亿重点打造中央商务区开始，到现在短短10来年的时间，已经发展成为很多广州人心目中，新的“珠城” 。
万博商务区的快速蝶变，离不开政府不遗余力的招商引资，当然，也跟他自身过硬的配套脱不开干系，万博发展起来后，不管是就业还是购物逛街，都不用外求其它区域，板块内就可以满足居住人群的大部分需求了，这是一个板块成熟的表现。
除了天河之外，广州曾出现过大大小小的新城、CBD，最终成型且突出的就是万博，之所以市场热度这么高，房价涨幅这么明显，除了有强大的商业配套之外，主要的原因还是因为它占据了优越的地理位置。
万博地处广州南拓轴与广州珠江两岸自主创新带的融合交汇处，因为位置的优越，因此而拥有非常好的交通。
板块周边环绕着番禺大道、南大干线、汉溪大道等8大城市主干道，有地铁3号线、7号线、18号线首段等轨道交汇，还有东新高速、广明高速、京珠高速、华南快速、南沙港快速等高速路，可以快速通达珠江新城、琶洲等地。
其中，7号线3站直达大学城、5站直达广州南站；18号线1站到番禺广场、2站到南沙、3站到琶洲、4站到珠江新城、5站到广州东站。
除了商业和交通优势之外，文旅也是板块的加分项，年接待游客量达到千万级以上的广州长隆，跟长隆仅仅是一路之隔，人群的汇聚，必定会产生强烈的消费需求，对万博板块的经济也起到了不小的带动作用。
教育资源方面，公办学校有礼村小学、河村小学、里仁洞小学等。不过医疗资源稍微缺乏，只有广东省妇幼保健院，只能期待以后南村万博会有更多医疗资源的补充。
板块自身配套丰富，商业阵容集中，交通又便利，万博板块就像是一个六边形战士，坦白说，这种全能型选手，不缺买家，看万博几个新盘的市场反应就知道了，未来医疗短板补齐后，可能还会有一波涨幅。
在楼盘方面，万博CBD周边二手房住宅存量大到“管饱”，毕竟早前华南八大金刚，有6个都位于万博，像华南碧桂园、广地花园、雅居乐花园、华南新城、锦绣香江花园和自在城市花园等大型社区，楼龄从10年到20年不等，均价横跨2.6-5.5万/m²，产品从洋房到别墅都有。
其中，华南新城跟广地花园物业水平跟小区保养比较差，整体看上去略显残旧，而且人车不分流，商住共用，不过胜在单价低，对于预算不足只求上车的刚需们来说很友好。
次新房的话，万科欧泊算是板块里面的顶尖了，最近3个月的成交单价接近5万一平，品质定位偏刚需，三房户型比较受市场欢迎。
对比2016年的成交价，万科欧泊涨幅也是很可观的。
不过如果有意向买万科欧泊的要注意一下北向的B栋4栋楼，靠近兴南大道和在建的南大干线，虽然目前还未能真切体会到南大干线带来的噪音影响，不过可以肯定的，未来南大干线开通之后，噪音会加剧。
另外，万科欧泊的密度也是挺高的，如果介意这一点的话，慎入。
受万博核心区域辐射的除了万科欧泊之外，还有雅居乐花园的某些组团和华南碧桂园的某些组团。
比如雅居乐花园的乐远组团，虽然楼龄不小，但是外立面保养得不错，而且是人车分流小区，户型方正合理，产品多样，90-120平的三房独有，能满足不同的群体需求。美中不足的是距离员岗地铁站要走路10-15分钟左右，需要楼巴或者电鸡接驳，另外，地下停车位也经常出现车位不足的情况。
和锦绣香江一样，华南碧桂园也是华南八大金刚之一，和锦绣香江分隔在番禺大道的两侧。众多组团里面，华南碧桂园岭御苑算是整个社区里性价比较高的组团，均价约3.2万/平，而且靠近华碧云翠山幼儿园和华碧学校中学部。
不过这个组团的放盘量和成交量也是一般般，从贝壳上查询到，最近成交的一套已经是去年9月份的事，追求性价比的可以多点上网淘淘看。其它组团的话，如果介意周边城市面貌或城中村的话可以避雷靠近兴业大道附近的组团。
总的来说，万博二手房源可选择还是很大的，不过如果追求次新笋盘的话，可选性就不多了。这些二手盘有一个好处就是，居住氛围成熟，有一定的环境舒适度，而且都能享受到万博的配套。但产品设计肯定是有点过时的，毕竟楼龄摆在这，当时主流的设计和现在也不一样。
新盘方面，有万博和樾府、华润万博悦府，远一点有新世界耀胜尊府，均价在6-8万之间，品质定位是改善型，户型面积偏大，部分楼盘教育资源还没确定。
总的来说，万博板块不管是一手还是二手，可选择范围还是很广的，各种类型的产品和价位都有，选择符合自己需求的就行了，有条件的话可以看看着重看看次新盘和一手盘。万博比较适合周边工作和天河海珠工作的人群，也是一个投资不错的版块。
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